[情報] 李稻葵：高鐵沿線二三線城市房價會漲

看板Foreign_Inv (海外投資)作者mauricew (Money talks)時間13年前 (2011/07/08 02:23)推噓0(0推 0噓 0→)

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李稻葵：高鐵沿線二三線城市房價會漲 http://ppt.cc/q5ch 央行貨幣政策委員會委員、清華大學教授李稻葵(資料圖) 　　房地產業正面臨洗牌，至少會發生兩大改變：一個改變是從簡單的開發——把土地拿去賣，逐步地變成長期持有物業，而持有的物業一部分可能跟政府合作，轉變成中高級的保障型住房；第二點改變是從商業開發和住宅開發分離的模式變成混合模式，跟城市化和地方發展更好地結合在一起　　6月20日，存款準備金率上調0.5個百分點，達到21.5%，逼近學界普遍認定的“23%”上限。這已是年內央行第六次提準。對于央行密集提準而非加息的行動，學界和社會各界反應日益強烈。央行何時會加息？下半年的通貨膨脹形勢如何？一線城市的房價會下調嗎？　　著名經濟學家、央行貨幣政策委員會委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵教授接受《法人》雜志記者專訪，就貨幣政策、房地產業走向、股市、個稅改革等熱點問題進行了解讀。　　“高鐵改變中國，這個提法我要申請專利！”李稻葵在接受採訪時首先強調了他對高鐵價值的關注：“有了高鐵後，從蚌埠到上海只需要2個小時，一天可以往返，高鐵上有無線網絡，可以現場辦公。這樣就會有很多人選擇在上海一周上三天班，住在蚌埠。類似蚌埠這樣的城市未來將會有更多機會。”李稻葵表示，今年的房地產市場正在出現格局性的變化，房地產價格大幅下降的前景不存在，但像過去每年20%左右的瘋漲格局已經過去，預計一線城市房價會出現微幅下降，但高鐵沿線城市房價競爭力將開始顯現。　　《法人》：今年以來，央行已經第6次上調存款準備金率。作為央行貨幣政策委員會的委員，您怎麼看待央行的密集提準行動？目前屬于敏感的加息窗口期，您覺得下半年會不會加息，能預測加息幾次？　　李稻葵：我自己不能代表整個政策決策層，只是談談個人的學術觀點。首先我們要理解為什麼要在過去六個月之內，加息的頻率和力度會不如提高準備金率。因為到目前為止，中國經濟備受國際金融界關注，整個世界尤其是發達國家，利率始終是比較低，出于他們自己的考慮，沒有大規模的加息。只是在今年的三月份，歐洲央行第一次加息，在這個大背景下，如果我們迅速地加息的話，一定會引起國際社會投資界過多的關注，引起過多資金的流入，會使得物價進一步上升，會使得宏觀調控，控制物價的工作難度更大。這個是背景。　　現在情況不一樣，兩點不一樣：一、通脹的預期在我看來明顯比半年前要高，半年前老百姓琢磨的是3%還是4%，現在琢磨的是5%還是 6%；二、世界各國都開始加息，或者考慮加息。比如歐央行加息了，英格蘭銀行不斷地討論，不斷地辯論，我看不久的將來，也會加息。美國雖然現在沒有加息，但我估計未來一年之內，美國會加息。美國一方面會加息，一方面會放松數量，美國的貨幣政策可能進入一個新的階段，利率提高一點，但資金量很充足。　　在這個大背景下，我個人認為我們應該考慮、研究加息，然後付諸于行動，對于我們下一個行動，應對通脹預期，調整通脹預期，防止較高通脹演變為更高的通脹，會有至關重要的好處。　　另外還補充一個情況，現在由于很多金融機構資金比較緊張，貸款利率已經相當高——不是帳面的利率，是實際運用的利率很高—— 所以商業銀行的實際的利差比較高的。這個情況如果適當調整存款利率對于商業銀行的營利而言，不會有太多變化，所以我建議應該考慮，研究加息的進程，尤其是存款利率。　　《法人》：現在不斷地提準和加息，對房地產中小企業資金鏈產生很大的影響，下半年會不會出現局部洗牌現象，比如難以維係大量拋售？　　李稻葵：房地產的問題，應從大格局考慮。第一，房地產影響社會的穩定，如果按照過去五六年那樣，房地產的價格迅速上漲，它帶來的問題不僅僅是經濟層面，金融層面，最主要是社會層面的。它引起了社會上年輕人的不滿，所以房地產這個行業必須調整，這是一個大格局。在這個大格局下面，我們看到年初以來，國家採取了一些相當嚴厲的措施調整產業發展方向。這件事是今年年初以來的房產政策，比現在的貨幣政策對房地產、對業內的影響要大很多。　　在此大前提下，在相對收緊了銀根後，毫無疑問對房地產業的重組起到加速作用。所以不久的將來，房地產行業一定會出現相當規模的本質性重組；第二也還體現在留在房地產行業的企業的融資模式、開發模式、運營模式，甚至是設計方案等都會有變化。　　我覺得會有兩大改變。一個改變是從簡單的開發——把土地拿去賣，更多地變成長斯持有，相當一部分的房地產企業可能會逐步地變成持有物業，而持有的物業一部分可能跟政府合作，轉變成中高級的保障型住房。第二點改變是從商業開發和住宅開發分離的模式變成混合模式，我想以後的房地產商可能會走大連萬達的模式。這是跟城市規劃結合在一起，在開發過程中把住宅性房地產加進去，這樣就使行業中的房地產能夠比較穩固，更有可持續性，還跟中國的城市化、地方發展的想法更好地結合在一起。　　總之這個行業，房地產行業，現在是未來也一定會是“國民經濟的支柱”，這一點不容動搖。但是，它跟國民經濟需要調整一樣會變化，房地產的結構也會變化，行為方式、融資方式都會變化。　　《法人》：房價的問題大家一直最為關注，您認為一線城市和珠三角地區的房價會下跌嗎？我們看到一些統計數據好像顯示，成交量在萎縮，價格確實有所下降，現在是買房或賣房的好時機嗎？　　李稻葵：房地產行業市場現在正經歷格局性的變化。大型城市，一線城市，限購這種政策，我估計會持續相當長的時間，但是限購政策的細節，肯定會調整。限購大型城市房價的政策，它會長期地存在，我估計這種一線城市的房價，不可能回到以前那樣子，年復一年地兩位數字上漲的態勢，可能會出現比較穩定的情況，大幅度下降也不太可能，因為畢竟資金量比較充足，畢竟很多的二線城市、三線城市，甚至國外居民都想來這裏生活。　　那麼，我關注的是什麼呢，關注的是一些二、三線城市，還有城市規模擴大的潛力，尤其是高鐵來了以後，高鐵改變中國——我不知道這個口號別人用過沒有，如果沒有用過，我申請專利——因為高鐵來了以後，把整個中國的格局打破，什麼地方會漲，高鐵沿錢的二三線城市會漲，比如我舉個例子，蚌埠出了高鐵之後，它離上海兩小時，它這個地方的生活業務商業融入上海了，蚌埠一定會以此為賣點來吸引高端人才。比如說一星期跑三次上海，但是住在蚌埠。這個地方就是這麼發展，這是高鐵沿線的優勢，所以我說這件事情，高鐵會使部分的二、三線城市，人口會上升，城市化的速度會提高，也一定會帶來房價的適當上漲，這個就值得關注的。另外，房地產裏面的別墅，是極其高端的(房產)，資產價格會漲。國家如果按目前限購這個政策來控制土地的話，如果真要來廣東或者來上海投資，他只能買一套房子的話，他一定會買供給量有限的，升值空間大的大型別墅。　　《法人》：您認為個稅已經淪為工資稅在網上引起極大反響。現在個稅法正在二審，您認為中國的個稅改革該怎麼改？　　李稻葵：個稅的問題，我跟同行們爭論的根本一點就是，個人所得稅一定要站在大格局來思考，那就是中國社會結構的改良，中等收入階層的壯大，以及政府和百姓的良性互動關係。通過個稅改革不僅要培育起我們的中產階級，更重要的是，要讓百姓與政府的工作，政府行為有個良性的互動，能夠通過個稅改革讓百姓知道政府給我們辦了很多事情，同時也讓政府知道，我收了老百姓的稅，我替老百姓服務。　　現在企業和政府之間有這個互動，企業交稅多了以後政府發一個錦旗——“納稅大戶”，企業出問題了，政府會提供服務。但是個人沒有，個人交了多少稅，政府不知道，也不會給你發錦旗，假如我交多了我不敢講，害怕別人說我收入高了，如果我碰到問題，我還沒處說，所以中國現在的問題是政府提供了服務老百姓感覺不到，而老百姓總覺得交這個個人所得稅是一個懲罰，是對我的懲罰不是對我的貢獻的認可。　　所以，我建議：要從整體上看將賦稅降低，降低個人所得稅對老百姓的負擔，這是大方向。同時也要讓政府給老百姓提供看得見摸得著的福利，不僅是警察破案，交通事故的調查，而且對于孩子上幼兒園，對退休養老，對孩子上中小學，要提供更加具體的看得見摸得著的福利，所以這種情況下，稅賦降低，福利提高，老百姓才會更高興的、更願意地去交稅，所以這是大方向，我們的同行大部分都不談這個。　　其實全國的個人所得稅也沒多少錢啊，不到五千億，為了這點稅鬧得全社會不安，沒必要。要利用個稅改革，提高我們的社會凝聚力，改善我們這個社會的和諧度。　　個稅改革我提出三句話，第一，寬稅基，不僅是你我勞動要納稅，資本所得，比如說炒股所得，也應該納稅，如果炒股虧損的話也應該是抵稅；第二低稅率，不是搞那麼高的稅率，老百姓不服，老百姓想是你要懲罰我，尤其是高收入者，好像我得了高收入，我是不光榮的，對社會沒貢獻，實際上高收入者一般來講是對社會貢獻更大的，對不對？第三點是既考慮家庭負擔，也考慮生活負擔，各個地區的生活負擔不一樣的，一刀切都是3000塊錢我覺得不合理，各個家庭負擔也是不一樣的。 -- 中國資訊 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ※ 編輯: mauricew 來自: 180.176.104.187 (07/08 02:23)