[觀點] 打造可負擔住宅：來自紐西蘭的嘗試

看板Social-Ent (社會企業)作者geniusjackie (單車霹靂遊俠)時間11年前 (2013/08/01 18:50)推噓0(0推 0噓 0→)

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打造可負擔住宅：來自紐西蘭的嘗試圖文版網址：http://www.seinsights.asia/story/614/797/1207 編譯：林子豪在全球經濟普遍保持低迷的同時，紐西蘭也不例外。紐西蘭的房價一直居高不下，導致越來越多的年輕人買不起房子。根據今年度的國際房價負擔能力報告（Demographia International Housing Affordability Survey），對美國、加拿大、英國、愛爾蘭、澳洲、紐西蘭以及香港七個地區共337個城市進行的房價調查。結果顯示，紐西蘭的房價負擔指數（註一）位居第三，僅低於香港和澳洲。因為高房價，造成紐西蘭有越來越多的「窮忙族」（Working Poor），這些人雖有工作收入，卻只能一直租房，沒有能力存夠自備款購屋。約十多年前，在房地產業擁有多年經驗的Brian Donelly就已意識到紐西蘭房市的一個斷層：許多「窮忙族」的收入已超出國宅規定的門檻，但收入又不足以存夠自備款購屋。當時的政府並沒有積極的解決問題，房地產業者也沒有誘因來填補這個斷層，這個許久懸而未決的問題讓Donelly決定在2002年創立紐西蘭住宅基金會（New Zealand Housing Foundation，簡稱NZHF），希望可以結合政府、社區、金融業以及房地產業的力量，提供可負擔的房屋來填補市場斷層。目前NZHF主要提供三種服務： 1.NZHF輔助社區中的弱勢團體以及原住民蓋房和買房。俗話說：「給人魚，不如教人捕魚」。NZHF整合一套木工訓練課程，傳授原住民蓋房子所需的技能，學成之後再到偏遠地區替其他原住民服務，提供弱勢族群較可負擔的房屋。同時NZHF也與地方政府合作，轉賣可負擔的房屋給許多老人以及身障人士。 2.先租後買計劃（Affordable Rental Programme，註二）參與該計劃的租戶，頭五年繳付市值租金給NZHF，五年之後租戶可選擇把之前付的租金退還然後轉換為自備款，再申請貸款買下房屋，之後就不再是付房租而是還貸款了。若房價在五年之中上漲，租戶亦可獲得四分之三的差價來抵銷所需的自備款。 3.共有產權計劃（Affordable Equity Programme，註三）參與該計劃的客戶，可以透過NZHF購買一棟房屋部分的產權（譬如四分之三），其餘產權仍屬於NZHF。客戶須負責繳交所有與房屋相關的費用（如房地產稅、房屋保險、維修等等）。客戶在未來也可以選擇逐步地買下其餘的產權，或者中止合約把所擁有的部分產權賣出。以上這些計劃志在協助許多收入較低的窮忙族，使他們步上買房置產的一條路。2009年 NZHF從政府、金融業者以及慈善機構籌借到2600萬紐幣（約5.5億新台幣），以「先租後買」與「共有產權」的方式，在奧克蘭西邊的郊區提供70餘棟新房給符合計畫條件的低收入戶，獲得大眾好評。最初參加此計劃的Smith表示：「共有產權減低了我們的房貸壓力，使我們可以負擔的起。當初聽到這個計劃的時候，我還不敢相信，以為這是什麼新的詐騙手法！」有鑒於當時的成功經驗，近日NZHF更進一步的在其他地區籌備新建300餘棟新房，希望可以吸引更多的支持和資金的投入。可想而知，NZHF最大的挑戰就是其資金來源。NZHF雖是一個非營利慈善機構，成立之初也確實仰賴政府補助以及捐款，但並不是拿這些資金來降低房價或房租，進而轉贈給低收入戶，而是用來啟動前述的服務，使資金達到良性循環的效果（編按：有如聰明人基金）。 Donelly表示，他們正積極地與一些金融業者合作，希望可以建立更穩定的機制來吸引私人投資。Donelly認為產業間的合作是個關鍵，包括政府、社區、慈善機構、金融業以及房地產業。Donelly希望NZHF可以促進他們之間的合作，在未來提供可負擔房屋給更多的紐西蘭人民。註一：房價負擔指數（Housing Affordability Index），是以房價所得比來比較各個地區的房價負擔，房價所得比的算法為一個地區的房價中位數，除以其家庭年收入中位數。舉例來說，指數若為5，即平均每戶家庭要不吃不喝5年才買得起房子。2012年第三季的房價負擔指數，香港為13.5、澳洲為5.6、紐西蘭為5.3。根據台灣內政部不動產資訊平台 2010年第三季的紀錄，台北市為11.1、台中市為6.4、高雄市為6.8。註二：先租後買計劃（Affordable Rental Programme），又稱Rent-to-own，在英國以及美國更為常見。香港在2010年推出的「置安心資助房屋計劃」也是同類型的資助置業計劃。註三：共有產權計劃（Affordable Equity Programme），又稱Shared Ownership或 Equity Sharing。英國政府也有提供相關的共有產權計劃資料來源 ‧How Communities Heal: Affordable Housing for All http://www.nzsef.org.nz/howcommunitiesheal/HCH02BrianDonnelly.pdf ‧NZHerald: Trust's helping hand makes families at home http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=10557514 ‧NZHerald: Big low cost homes job set to start http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=10839978 ‧New Zealand Housing Foundation http://www.nzhf.org/ ‧Demographia: 9th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2013 http://www.demographia.com/dhi.pdf 延伸閱讀 ‧「光房」的童話故事久違了的香港故事 http://www.seinsights.asia/story/480/797/1079 ‧創新起樓也可促進老幼共融 http://www.seinsights.asia/story/480/797/989 ‧出租住宅的民間開發模式－大阪NICE株式會社 http://www.seinsights.asia/news/131/1209 ‧10種金融業可以讓世界更好的方法 http://www.seinsights.asia/news/131/482 ‧頭條日報：樓市量策—「先租後買」引申的經濟行為 http://ppt.cc/F0Hc ‧頭條日報：行行同行—資助房屋供應斷層夾心家庭何去何從 http://ppt.cc/2zgY -- 社企流─台灣第一個華文社會企業資訊匯流平台 http://www.seinsights.asia/ 社企流 Social Enterprise Insights Facebook粉絲團 http://www.facebook.com/seinsights?ref=stream&hc_location=stream 社會企業討論區 PTT1 看板《Social-Ent》 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 114.26.139.114