Re: 請問板上了解買屋與法拍屋相關資訊者：

看板home-sale (房屋交易)作者svaca (svaca)時間18年前 (2006/12/05 18:10)推噓1(1推 0噓 0→)

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※ 引述《blind0937 (沒什麼)》之銘言： : 一、請問買屋要準備課程與注意事項。 : 二、請問買屋者相關條件。 : 三、相關貸款如何選擇與處理。 : 四、如何選擇縱界，怎樣為房屋合理價格。 : ˇ五、一班人可否透過法拍購買，該知道哪些資訊與注意事項。屑謝。 : 六、縣金相關優惠房貸措施如何。個人之前在奇摩知識摘要的一些零碎資訊，僅供參考，建議自行上奇摩知識多看看（不過這幾天停止服務@@"） --- 資金調度困難→法拍屋拍得後，必須在7天內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度上較為吃力，但可利用目前有一些銀行所提供的代墊款服務。調查房屋狀況→決定要買的法拍屋後，就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本、建物平面圖，等資料來做了解，進一步你還必須實地查看。如果房子有遭不法占用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交，如果這是你第一次買法拍屋，建議你避免選擇這種「不點交」的房子。無法得知屋況→法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法向一般買房子進去看房子，所以完全無法得知厝內的情況，再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。解決方法：事前做好對法拍屋的調查工作，盡量透過周邊的管道調查屋況，最好在購屋的成本中，把房子的整修費用估算在內。 ------ 二、可能支出的費用： 1.利息費→如果你是循其他管道貸款來付款，那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。 2.代書費→如果你委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須支付代書費，但如果你可以自己辦理就不用。 3.仲介費→如果你請代標公司代為投標，就必須支付服務費。 4.搬遷費→並不是指要搬進去的搬家費，而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況，想請人搬走，可能要給對方一筆搬遷費。必須經由談判，有行情可尋。 5.整修費→如果買到屋況不佳的法拍屋，就必須花錢重新整修、裝潢。　 --- 購買法拍屋所需的資金，可以分為２個部分： (1)投標時所需繳納的保證金：一般為總底價的30% (2)得標時所需繳納的價款：但兩者所繳納的時間相差只有７天，所以最好事先規劃好資金的來源。問：影響房價的因素？答：不動產的行情最主要決定於所座落的地段，但即使在同一地段的房子還是會因為條件的不同而造成價格上的差異，因此如果要更精確的估算房子的價格，就必須知道有哪些影響房價的因素。 -------- (1)主觀條件每個人的需求有所不同，因此對房屋的要求條件也不盡相同。對有車的人來說，停車位可能是考量的因素，而沒車的人也許就不重視這個條件，因此，在同一地段的房屋有時因這些主觀的條件差異，對房價多少會有些影響。 1.屋內狀況→法拍屋通常不能進入內看厝，所以比較難直接判斷屋內狀況，可由《地籍圖與建物平面圖》了解地形，儘管如此，屋內的格局、採光、座落、景觀、裝潢與否等條件，多少也會影響到房價。 2.屋外狀況→房子外部狀況的好壞也會影響購屋人的購買意願；包括外觀、公共設施、停車位有無等條件，有時對房價也有些微的影響。 3.周邊環境→房子附近的環境也會影響房子的售價，這些條件包括交通的便利性、各項生活所需的場所是否完善等等。 ------ (2)客觀條件所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣，包括使用、產權狀況等。 1.使用區分→土地是否是道路徵收預定用地、建物的使用是純住家用還是商業用，住家用較單純，商業用則較具商業價值。 2.產權狀況→包括是單獨持有還是共同持有。〈人車分道別墅〉或店面，土地所有權是否有獨立或持分〈相當重要〉　 ------ 問：如何避免買到海砂屋與輻射屋？答：在實地勘查法拍屋時，除了要注意前述的重點之外，還必須特別注意海砂屋和輻射屋的問題。海砂屋和輻射屋都是屬於危險建築，萬一買到的話，可是得不償失。尤其買法拍屋不像一般房屋買賣，是沒有瑕疵擔保的，所以在購買前一定要注意。什麼是海砂屋：所謂海砂屋是指在房子的建材中摻有含鹽分的海砂，而鹽分中高含量的氯離子會腐蝕鋼筋，影響建築物結構安全。如何發現海砂屋？所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣，包括使用、產權狀況等。 1.觀察房子的外觀→屋齡在5年以上的房子，如果牆壁上有出現白色結晶物（因鹽分析出所產生），或是油漆剝落、斑駁，水泥塊脫落、鋼筋外露等現象，就很有可能是海砂屋。 2.產權狀況→屋齡較新的房子可能外表較觀察不出來，可以向各縣市政府的建管單位查詢是否有列管紀錄，或是請專業單位進行鑑定，海砂屋鑑定單位。買到海砂屋怎麼辦？買法拍屋如果買到海砂屋並不能請求賠償，只能比照房屋稅條例減免房屋稅，經工務機關鑑定後，房屋毀損面積在３成至５成者，房屋稅減半；５成以上則免徵房屋稅。什麼是輻射屋？輻射屋是房屋建材鋼筋中受到輻射污染，含有放射性物質並產生對人體有害的輻射，長期居住會影響身體健康。　 ------ 獲得法拍屋資訊的管道： 1.法院公告→在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件，其中也包括法拍屋的公告。 2.銀行公告→如果銀行是債權人時，銀行為了債務人的房屋能順利拍賣，有時也會張貼法拍屋的公告。 3.法拍資訊雜誌→一些專門提供法拍資訊的雜誌，定期提供法拍物件，訂閱這些雜誌，不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息，且資料較豐富。例如：透明房訊。 4.報紙分類廣告→有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。 5.網路→網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站，省時又方便。例如： www.tom.com.tw 6.法拍屋附近張貼的公告→被法院查封的房屋附近也有可能張貼關於這些房屋法拍的公告，只有代標公司會張貼廣告。 ------ 拍賣公告主要內容： 1.標的物→法拍屋所在的地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。 2.主要用途→指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住，最好選擇住家。 3.土地使用分區→土地的使用是以使用分區為準，通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。 4.拍賣底價及保證金→土地與建築物合計的拍賣總底價，以及拍賣前要繳納的保證金。 5.拍賣絛件→是指法院是否進行點交。 6.拍賣時間地點→執行拍賣投標的時間與執行的法院。 7.債權銀行連絡人→ ※ 如果銀行是法拍屋的債權人時，你想進一步知道詳細的情形，可以打電話向銀行人員詢問。 8.位置圖→為使人清楚法拍屋的位置，銀行通常會附上房屋位置圖。 ------ 問：如何看懂法拍資訊刊物？答：越來越多人投入法拍市場，不管是投資也好，自住也好，都需要取得大量的法拍資訊，因此專營法拍市場的出版刊物就應運而生，它提供許多關於法拍屋的資訊，而且內容詳盡，比法院的公告內容更為豐富。法拍資訊刊物的主要內容： 1.不動產標的物→(1)門牌住址：表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字：表示該建築物的總共樓高；如果是土地而非房屋，則括弧內的內容表示土地所屬的地目。 2.投標日期及時間→法院執行拍賣的投標日期及時間。 3.案號及拍次→(1)包括法拍屋的承辦股別。如：91丑36884。(2)拍次：表示這次是第幾次法拍。 4.流標紀錄→流標紀錄通常包含(1)流標日：指上一次拍賣流標的日期。(2)前次拍賣結果：是流標還是停拍、撤回……等情形。(3)前次拍賣的底價及單價。(4)前次的拍次。 5.公告現值及土地增值稅→(1) 公告現值：法拍屋所在的土地當年度公告現值，這是計算繳納土地增值稅的依據。(2)土地增值稅：指得標後再出售需要繳納的稅基；「＋」表示出售將要繳納土地增值稅。 6.地坪及建坪→(1)地坪：指擁有土地的面積。(2)建坪：指擁有的建物面積，但因建物種類的不同，可能包含主建坪、附屬坪、公設坪、增建坪等。 7.平均單價及公設比→(1)平均單價：一般是指建坪單價，但建物為透天或土地時為地坪單價。(2)公設比：公設比可讓我們了解該建物公設坪的比率是否太高。 8.總底價及保證金→本案件本次拍賣的總底價及保證金，每次拍賣底價會不同，保證金一般皆為總底價的20%，但還是以公告為準。 9.查封全文→包括(1)不動產標示：主要將本案之法拍內容如土地的段號、建物之位址、面積、範圍、材質等說明(2)查封慨況：說明查封時的慨況如使用房屋狀況、點不點交、使用權、拍定後權利等。有些法拍資訊刊物會加入謄本資料。 10.資訊較為豐富的刊物會再加上如：建物案名、點交狀況、屋況、屋齡等參考資料，資料越多我們就越了解該案件狀況。　 ------- 調查法拍屋的管道： 1.閱讀查封筆錄→法院在受理聲請強制執行後，就會對要拍賣的房屋進行查封，而在執行查封時員警會將當時房屋的情況，以及使用情形做記綠，作為法院是否點交的依據。 2.看土地及建物登記謄本→不動產的轉移都會在地政單位登記，在登記簿謄本上會記錄土地及建物的標示、所有權及他項權利的狀況，是了解法拍屋權利所屬必須要看的資料。 3.實地勘察→不管資料蒐集研究多詳盡，還是一定要親自到法拍屋現場實地看看情況，對於判斷房子的價錢有很大的幫助。調查法拍屋時，你應該要注意幾件事情： (1)法拍屋的產權狀況及使用情況是否點交。 (2)法拍屋的屋況、附近環境等條件。 (3)法拍屋的市場行情。 ------ 如何閱讀查封筆錄？問：如何閱讀查封筆錄？答：通常法院公告的後面都會同時附上查封筆錄，但查封筆錄所記載的內容卻往往不是一般人看得懂的，因此你必須要先學會解讀查封筆錄中的訊息。看查封筆錄時最重要的項目分別為： (1)目前使用的狀況；(2)產權狀況；(3)是否點交。查封筆錄瀏覽要點： 1.使用情形： (1)空屋：在查封時屋內無人居住。 (2)債務人自住：由債務人也就是房子的原持有人自行使用，屬於無權占有。 (3)租賃：房子在查封前已有租約，租給第三人使用，屬於有權占有。 2.產權狀況： (1)優先承買權：是指法拍屋拍定後，不動產的共有人可以在拍定後的法定期間內，以拍定的同樣條件（價錢）優先承購這棟房子。這個權利就叫做優先承買權。擁有優先承買權的人還包括地上權人、租地建屋的承租人。通常，有這權利存在的法拍屋，法院是不點交。 (2)土地為道路用地：標的座落的土地使用分區為道路預定地，雖不影響點交，但可能會被徵收，影響房子的價錢。 (3)共有部分：建物的公共設施或是停車位等共有的部分，屬於住戶共同持有，法院不點交。基於公共設施所有權隨建物轉移的原則，你還是可以取得共有部分的所有權，但不一定能取得使用權。 (4)所有權為應有部分：不點交。 (5)多順位抵押權：被拍賣的房子如果有多項抵押權的設定。　 ------ 問：如何申請土地及建物登記謄本？答：除了看法拍公告外，因為不動產的資料是以登記為準，所以還必須要去申請拍賣不動產的土地及建物謄本，跟公告上的資料相核對，確認公告的內容是否無誤，否則萬一公告內容與登記謄本上的不符，就會造成得標無效。申情流程圖： 1：抄下拍賣公告上的地號、建號、所有人姓名等資料。 2：到地政事務所→現在地政事務所大都已完成連線作業，所以到任何地區的地政事務所都可以申請。 3：填寫申請書→向服務台索取地政務所地籍謄本及閱覽申請書，申請項目勾選「電子資料登記謄本」之「個人全部」項，並填寫要調閱不動產的地號、建號、所有權人等資料。 4：排隊辦理→抽取號碼牌，等候叫號至指定櫃檯辦理，出示身分證明，申請費用為每頁 20元。 5：領取謄本及收據→看懂建物登記謄本－申請土地或建物登記謄本的作用主要在於核對法拍公告上的資料是否無誤，分為3個部分： (1)標示部→這個部分記載了土地的地段、地號、使用分區、面積、地價等；以及建物的建號、門牌、面積、建材、公共設施面積等，都應該要跟公告上的資料相核對。 (2)所有權部→這個部分主要記載土地及建物的所有權人、權力範圍等事項，如果公告上的債務人跟上面的所有權人是同一人的話，當你需要債務人聯絡看屋時，或拍定後糾紛存在須訴訟可連絡尋找。 (3)他項權利部→債權人查封實際情況。　 ----- 問：如何投標？答：萬事俱備，就只欠這臨門一腳了，第一次投標時難免心裡緊張，但只要事前的準備工作都做好了，至於得標與否，有時還是得憑點運氣，所以不用抱太重的得失心。投標流程： 1：標櫃打開→大約在開標（法拍公告上的拍賣時間）前３０分鐘，標櫃會打開以開放投標。 2：最終確認→你最好最後再確定一次投標書及保證金封存袋填寫無誤以及確實寫上投標價額。 3：投標書投入標櫃→將投標書連同保證金封存袋投入標櫃；如果你採取第一種方式繳交保證金，則將臨時收據黏貼在投標書上，一起投入標櫃。 4：停止投標→時間一到鈐響之後，就不能再投標。 ------- 如何填寫投標書？問：如何填寫投標書？答：投標書及保證金封存袋都會放在法院民事執行處及法院服務處，由投標人免費索取，投標書上的事項必須仔細填妥，萬一填錯了，造成投標無效就白費工夫了。投標書的內容： 1.案號→從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。 2.投標人→投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，還必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。 3.土地標示及願出價額→所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。 4.建物標示及願出價額→標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。 5.總價額→土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來在轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值高，就不須繳納土地增值稅。ㄛZ 桑：投標書上的投標價額最好等到投標前看投標的狀況再寫上去。 ----- 投標前的準備工作？答：投標過程可說是購買法拍屋的過程中非常重要的一環，整個過程依照前後順序，可分為兩部分： (1)投標日之前；(2)投標日當天。而在投標日之前，如果能確實做好事前的準備工作，投標日當天才不會手忙腳亂，自亂陣腳。投標準備工作： 1.確認投標日→法院公告上記載的投標日期，一定要詳實確認。一旦錯過投標日期，不僅白忙一場，而且屬意的法拍屋也可能從此與你無緣。 2.開立支票帳戶→通常保證金是用銀行支票來支付的，所以在投標前，你必須先在銀行開一個支票帳戶，並取得銀行畫線即期支票。假如你已經有支票帳戶，直接跳至３。 3.填寫投標書→現在大部分法院都採用保證金封存袋與投標書合一的做法，所以要將投標書及保證金封存袋上的資料填好。法院都備有投標書，你可以事先到法院去拿回來填寫。 4.繳納保證金→投標前，你必須先依照規定，開立支票（金額依公告規定），然後再將支票放進保證金封存袋中封好。ㄛZ 桑：建議你在投標日之前，多到法院投標室走一趟，實地了解一下投標的程序。 ----- 開保證金支票時必須注意什麼？問：開保證金支票時必須注意什麼？答：在正式投標前，第一個重要的動作就是繳納保證金，繳納保證金的方式有３種： (1)將保證金交給法院出納室，由出納室開立收據；(2)將保證金裝入保證金封存袋，連同投標書一併投入標櫃；(3)通訊繳納。方式1：到法院出納室繳納保證金。 1.填寫繳納保證金申請書。解說：保證金收據第３聯須妥善保存。等開標後，如果未得標，可憑收據領回保證金；如果得標，可換發正式收據。 2.保證金直接繳交法院銀行代收處→將填好的聲請書，連同現金或銀行即期本票或畫線支票，直接到法院銀行代收處繳交。 3.領取收據→領取出納室開立之「收受拍賣保證金臨時收據」，一式三聯；第１聯由法院出納室存查，第２聯由投標人黏貼於投標書後，投入標櫃，第３聯由投人收執。方式2：保證金封存袋繳納。 1.參照公告上的內容，填妥案號及投標人姓名；如果有代理人則須填代理人及投標人姓名，並簽名蓋章。 2.將銀行即期本票或畫線支票裝入保證金封存袋內封貼，並在封貼口蓋章簽名，支票背面須簽名背書。 3.投入標櫃－開始投標時，連同填好的投標書投入標櫃。方式3：通訊繳納。將保證金支票，連同填妥的投標書妥為密封，以雙掛號信函於投標日前，寄達執行法院指定之郵政信箱即可。 ---- 開保證金支票的注意要點： 1.受款人：也就是支票上「憑票支付」的地方，最好寫你自己為受款人，而不是寫法院。解說：支票上的受款人如果是執行法拍的法院時，在沒有得標的情況下，反而需要法院背書後，你才可以領回現金。 2.發票日期：支票兌現的時間，至少必須在投標日期之前。例如：法院公告中規定投標日為６月８日，則開立的保證金支票必須在６月７日以前能夠兌現。 3.畫線支票：支票左上角必須畫兩條平行線。 4.簽名蓋章：蓋章必須用你當初在銀行開戶留存的印鑑章。解說：保證金票據必須以台灣銀行總行或法院所在地分行為付款人。 ---- 繳納保證金聲請書的內容 1.受文者：執行拍賣的地方法院。 2.聲請人：繳納保證金的人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身分證字號等資料並簽名蓋章。 3.案號及案由：照法拍公告上的資料填寫案號及債權人、債務人。 4..拍賣日期：照法拍公告上公布的日期填寫。 5.保證金額：以大寫國字填寫。ㄛZ 桑：你可以事先到法院的服務台索取「繳納保證金聲請書」，拿回家填寫。 ------- 如何申請保證金票據？問：如何申請保證金票據？答：除了直接到法院繳交現金之外，通常保證金是用銀行支票來支付的，假如你已經擁有支票帳戶，可以直接跳過，如果你沒有帳戶，就必須先在銀行開一個支票帳戶，並取得銀行即期本票或畫線支票。開立支票存款帳戶解說 1：帶本人的身分證及印鑑章，到銀行開支票帳戶。解說 2：填寫「存戶建檔資料」、「支票存款往來申請書」、「印鑑卡」。解說 3：開支票。要注意繳納保證金的支票必須是銀行即期本票或畫線支票，背面須簽名背書。 ------- 投標當天應注意什麼事項？問：投標當天應注意什麼事項？答：投標當天，在正式投標之前，最好還是先確認一下下列的事項，才不會白忙一場。確認事項： 1.身分證和印章是否帶齊。 2.確認正確的開標時間。 3.觀察投標人數。 4.確認投標室外的公布欄上，是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告。解說 1：法院同時拍賣的案件通常不只一件，想知道其他人投的是不是你看中的標的，通常經驗老到的人都會在投標前到公布欄去核對投標書跟法院公告的內容，這時你只要看有多少人很仔細地在看你中意的標的公告，就大概知道投標的人數有多少。解說 2：多少人投標關係到你的投標價高低。如果人很多，競爭激烈，你的價錢可能就要稍微提高一點；相反地，沒人麼人投，價錢就不用訂得太高，不過還是要以你判斷的價錢及自己的財力為準。ㄛZ 桑：建議你在實際投標前，多去幾趟法院，實地了解投標時的情況。 ------ 如何開標？問：如何開標？答：投標時間到之後，法官就會開始執行開標，宣布得標的人，念到你的名字，恭喜你得標了。得標實況： 1：打開標櫃→鈴聲響起表示投標時間已過，這時，法官與工作人員到場將標櫃中的投標書取出。 2：法官開示投標書並朗讀→當法官念到你的名字，表示你得標了，法官會宣讀你得標的價錢，同時將保證金封存袋當眾拆開展示。 3：核對身分證件→確定在場投標人沒有人的投標價高過你的金額之後，便宣布你得標，法官會叫你到前面來，核對你的身分證件。 4：保證金支票背書→法官會將保證金支票取出，讓你在支票背後簽名背書，表示將支票轉讓給法院。 5：辦理得標手續→由工作人員幫你辦理得標手續，將得標證明及繳款書交給你。 6：張貼投標書→法院將證明你得標的投標書貼出，以昭公信。ㄛZ 桑：必要時，法院會將投標書及保證金支票當場影印，張貼在投標室。解說：如果出現最高價出價相同的情形，有２種解決方式：一種是由現場願意增加金額最高者得標，另一種是如果沒有人願意增加金額則由法院以抽籤方式決定。 ------- 沒有得標怎麼辦？問：沒有得標怎麼辦？答：沒有得標，也別太難過，反正機會多的是，別忘了把保證金領回。　領回保證金：方式１→ 如果保證金是繳交至出納室，則執行人員會在你的投標書上的「未得標或停止拍賣，應予發還」欄蓋章，憑投標書及保證金收據存根向出納室領回保證金，並在收據上「原款如數領回」處簽名蓋章。方式２ → 如果你是將保證金支票投入標櫃，則可在開標完畢後，依執行人員指示，當場拆封簽章領回。方式３→ 如果是用通訊繳納，投標人也沒有到場，法院會另行通知投標人攜帶身分證及郵局憑據前來領回。　ㄛZ 桑：因各法院受理情況有所不同，所以領回保證金的方式必須以你投標的法院處理方式而定。　 4-2.流標怎麼辦？問：流標怎麼辦？答：如果第１次拍賣無人得標即宣告流標，這時，債權人如不願意承受該房屋，就減價進行第２次、甚至第３次拍賣，經過２次減價，仍未拍定也無人願意承受時，就由法院強制管理，並公告開放民眾以底價直接購買。　解說：「圍標」是指所有的投標者私下協議，都不要投標，讓拍賣物流標，等法院降價再拍賣時，以很低的價格拍。如果有其他人要投標，就用暴力脅迫的方式不讓其投標。　流標是檢便宜的時機？一般來說，法拍案件的流標率大約占了總案件數的７成以上，而流標之後就會再減價拍賣，因此價錢較市價差距更大，許多老經驗的投資客往往趁這時候出手撿便宜，但是流標的案件真的是檢便宜的時機嗎？不見得，因為流標的原因大致有兩種： (1)有難以處理的問題：例如不點交，或是屋況、產權有問題，這種房子很有可能多次流標都無人問津，就算便宜買到了，也不見得可以處理，對於初次購買法拍屋的人，這種房子還是少碰為妙。 (2)地段差增值潛力低：另外有些房子因為地處較偏遠的地段，增值潛力低且可能脫手不易，這種房子也通常乏人問津，但如果你是想買一棟房子來住，而且不在乎地段或潛力的話，倒是可能撿到一些俗又大碗的房子，不過必須要事先確認是否有其他原因。 ----- 得標後如何取得房屋所有權？問：得標後，如何取得房屋所有權？答：開標後法官宣布你得標後，只是代表你具有優先取得不動產的權利，之後還必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得不動產的所有權及使用權，從得標後要辦的手續統程如下：　手續流程： 1：繳款（得標後７天內）得標後，你必須在７天內根據法官開立的繳款書，將拍得的法拍屋未繳的價款繳清，才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。 2：取得權利移轉證書（繳款後１０天內）將價款繳清後，法院會在１０天內發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得這棟不動產的所有權。 3：申報契稅不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過３０天沒有申報就會受罰。 4：辦理過戶登記（約5~7天）申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。通常申報契稅及辦理過戶的時間在５～７天之間。 5：點交（須１～２個月）辦理過戶之後就可以進行不動產的取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人占用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第１次點交無法順利取得不動產，還必須要進行第２次強制點交，視情況可能要費時１～２個月。　 4-4.如何繳清價款？問：如何繳清價款？答：得標後的第一件事情，就是必須在得標後的７日內，繳清剩餘的價款，拍定人不可聲請延緩繳付價金期限。換句話說，如果無法在限期內完成價金的繳納，是不能用任何理由來請求延緩。如果不能在７日內繳清，可能會發生以下所列舉的嚴重後果。繳款流程→到台灣銀行開立本票。如果你採取拿現金直接到法院辦理的話，就直接從２開始。 1.→攜帶台灣銀行開立的本票或現金到法院，請這件法拍屋的承辦股開立繳款單據。 2.→拿單據到法院裡的銀行代收處繳款。→取得繳款證明單據。價款未如期繳交的後果： 1.法拍屋拍定無效→如果你得標而在拍定後７日內卻沒有將價款繳清，法院將裁定拍定無效，並將拍定的房屋另行拍賣。 2.負擔因減價而再行拍賣的價差→如果再行拍賣的得標低於原拍賣得標價，這時，你必須負擔兩者的價差，並從之前你所繳交的保證金中扣除；如果保證金不足，作為原拍定人的你還必須補足價差，否則債權人可以向法院聲請對你強制執行。 3.無法再參與該房屋的投標→如果你得標後卻沒繳清價款，法院因此裁定這次的拍賣無效，當這棟法拍屋由法院再行拍賣時，你就不能再參與投標。 ------- 如何取得權利移轉證明？問：如何取得權利移轉證明？答：繳清價款後５日內，法院會核發你得標的法拍屋的權利移轉證書，這張證明就代表你取得標的物的所有權。ㄛZ 桑：權利移轉證書你可以選擇由法院寄到你指定的地址或是自行領取，但為了保險起見及節省時間，建議你自己去領。通知對象→法院在你繳清價款之後會發公文給下列對象，讓相關人士能知道法拍屋的所有權動向。１.債務人及債權人：通知該不動產已拍定，是由誰買受，債務人應將原有的所有權狀交出。２.地政事務所：通知地政事務所配合得標人辦理產權移轉的登記，並將原有的所有權狀公告作廢。３.得標人：通知你關於標得的不動產以及一些應辦理的事項。　 4-6.如何辦理權利移轉登記？問：如何辦理權利移轉登記？答：拿到法院核發的權利移轉證書後，雖然表示你已取得法拍屋的所有權，但還是必須到地政機關辦理登記，才算完全取得處分不動產的權利。法拍屋的過戶登記跟一般房屋買賣的過戶登記過程略有不同。辦理權利移轉流程：１：備齊相關證件→身分證正本、影本，法院核發的權利移轉證書以及戶籍謄本。ㄛZ 桑：如果由委託代理人幫你辦理，還必須附上委託書。２：到地政事務所→到不動產所在地的地政事務所。３：填寫土地登記申請書→向服務台索取土地登記申請書並填妥必要事項。４：填寫登記清冊→向服務台索取登記清冊並按權利移轉證書上的土地及建物標示填妥。５：排隊辦理→抽取號碼牌等候叫號辦理，將土地登記申請書連同登記清冊及相關證件交給櫃檯承辦人員，並繳納地政規費（不動產價錢的１／１０００）。６：領取新權狀→３天後即可取得新的土地及建物所有權狀。　ㄛZ 桑：契稅申報及過戶登記也可以請代書代辦，費用約３０００～５０００元，也可以自己辦理節省支出。土地登記申請書填寫內容：１.發生日期→就是你辦理登記的當天。２.申請登記事由→如果你承購的法拍屋是二手新成屋或中古屋，你必須在這欄勾選「所有權移轉登記」。３.登記原因→因購買的是法拍屋，所以在這欄勾選「拍賣」　 4-7.如何申報契稅？問：如何申報契稅？答：在辦理不動產的過戶登記之前，必須先把相關稅費繳清。法院拍賣的不動產，只需要申報「契稅」，契稅是針不動產中建物部分的價金來課徵，須在取得權利移轉證書後３０天內申報。契稅申報流程：１：索取契稅申報書→到房屋所在地的稅捐稽徵處服務台索取「契稅申報書」。２：填寫契稅申報書→按指示填妥契稅申報書後，連同法院發給的權利移轉證書影本交給契稅申報櫃檯人員辦理。３：領取稅單→當場即可領取契稅繳費單。４：繳費→領取稅單後３０天內至指定金融機構繳費並領取繳費收據。ㄛZ 桑：契稅稅率為契約價值的６％，以法院拍賣的不動產而言，就是以不動產拍定的價錢或是當期的房屋評定現值來計算，你可以選擇兩者中較低的價錢來申報。契稅申報書的填寫內容：１.建號：標購建物的建號。２.房屋座落：標購建物所座落的門牌地址。３.立約日期：以法拍屋得標當日為準。４.申報日期：填寫申報當天的日期。５.移轉價格：拍定金額，後面勾選「本件係領買標購公產或法院拍賣案件，請按照評定標準價格或申報移轉價格從低核課契稅」。６.原所有權人：填寫之前不動產的所有權人也就是債務人的身分證字號、電話、戶籍地址及權利持分範圍。７.新所有權人：填寫自己的身分證字號、電話。　 4-8.如何辦理點交？問：如何辦理點交？答：辦好不動產的登記之後，就可以進行法拍屋的點交了，也就是要取得房子的使用權，如果你事先已經調查好房子的使用狀況的話，應該可以順利取得，只是時間和手續上的問題而已。點交依順利與否，大致可以分為下列2個階段。第一階段：《自行點交》這是最簡單直接的情況，通常是空屋無人居住時，在取得權利移轉證書後就可以直接請人開鎖進去，你可以不需要請法院點交。這時你要做的工作如下：１.會同里長、鄰長或是大樓管理員共同進入。２.找好鎖匠開鎖，進去後就把鎖換掉。３.準備照相機，將進入時屋內狀況包括裝潢、遺留物品都拍照存證。第二階段：《法院第１次點交》如果不動產被債務人占有或是第三人查封後占有的情況，且在拍賣前的拍賣公告上註明點交的前提下，這時處理的狀況如下：１.聲請法院點交→你必須向法院提出民事強制執行點交聲請狀，聲請點交，但你必須支付點交人員的出差費，目前的行情是每人700～1000元左右。２.執行人員現場勘察→法院第一次點交會請書記官及法警到現場勘察了解狀況，和房屋的占有人做軟性的溝通。３.占有人自行遷離→經過執法人員與占有人協調之後，通常會給１到２個月的限期讓占有人自行遷離。ㄛZ 桑：法院接受聲請點交到實際派人點交可能要１個月的時間。 ----- 我應該找代標公司嗎？問：我應該找代標公司嗎？答：如果你覺自己買法拍屋的風險太高，或是覺程序太麻煩，目前有一些公司專門在從事替人標購法拍屋的服務，也就是所謂的代標公司。如果你找到服務信用良好的代標公司，從挑選房屋到所有權移轉，你都不用煩惱。　找代標公司的好處：１.節省時間→標購法拍屋從事前的資訊蒐集到事後過戶交屋，最快也要１～２個月，如果委託代標公司，可以替你找合適的法拍屋，替你調查這棟房子，標到後再幫你辦過戶點交，可以節省許多時間和瑣碎的手續。２.資料齊全→代標公司對法拍屋的相關資料蒐集都相當完整，可以省去你許多蒐集資料的時間。３.較為專業→代標公司的仲介人員通常具有充足的法律經驗及不動產知識，對於相關的法令問題較了解，也較懂得判斷法拍屋的出價，比一般沒有經驗的人成功機率要大。４.解決資金困難→前面說過，如果你沒有充裕的資金，法拍屋的門檻是很高的，但代標公司也能替你解決這個問題，可以讓你只需要準備２成保證金，其他價款幫你代墊，等標到之後再抵押給銀行貸款償還代墊款。５.代為點交→得標後，點交的過程常是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，還是可能花上許多時間，而代標公司處理這方面的問題則較有經驗也較有效率。６.避免風險→代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細的分析與研究。　 5-2.代標公司有哪些服務？問：代標公司有哪些服務？答：在決定委託代標公司前，你應該要先了解這家公司能提供哪些服務，一般來說，代標公司所提供的完整服務流程大致如下。　代標服務流程圖：１：確定需求條件→這是針對想買法拍屋但還沒有決定哪一棟的客戶，可以把你想要買的房子的地段、坪數、價位等條件告知代標公司，代標公司會幫你尋找符合你需求的物件。２：決定想買的法拍屋→代標公司會將符合你需求的案件列出來，你可以從中挑選，如果有中意的，就可以請代標公司進行評估，提供詳細資料。解說：目前有些代標公司自己標購，然後再轉賣給客戶，所以在服務項目上，簡化了一些流程。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 59.105.14.132