[資訊]購屋民眾對斡旋金及要約書的基本認識

看板home-sale (房屋交易)作者EllaElla (EllaElla)時間17年前 (2007/04/15 09:22)推噓1(1推 0噓 3→)

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http://www.land.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-2.htm 資料來源：行政院公平交易委員會一、什麼是「斡旋金」？現在大多的消費者都是透過房屋仲介業者購買房屋，當消費者中意某間房屋，欲與屋主進行議價時，仲介業者通常會向消費者表示：為表現買方的誠意，要求消費者先付一定之金額作為斡旋差價之用，當屋主同意消費者之出價時，該價款即轉為訂金，並同時達成該筆交易，消費者即負有與屋主簽訂契約之義務。一般仲介者所用之單據，俗稱為「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等不一而足。斡旋金制度乃仲介業者自創，屬於非典型契約，由於法律未明確定義其性質，仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，可能因解釋不同，及認知上的差異，以致常常發生爭議。最常見的爭議包括；可否單方撤銷斡旋金契約？如何認定仲介業者已完成斡旋交易？若消費者於斡旋交易完成後反悔不買，仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費？基本上，上述的爭議都屬於私權爭議，當仲介業者與消費者發生爭議無法解決時，都必須透過法院的司法救濟程序作出最終的判決，因此，消費者在簽訂斡旋金契約時，一定要看清楚雙方間的權利義務，如對契約文字有疑義時，最好也以文字特別註明雙方之真意，以避免事後可能發生的爭議。二、什麼是「要約書」？由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了「要約書」範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度。所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書，行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者，而以簽訂要約書交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之，一旦屋主同意買方之要約內容時，該交易即屬完成，消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。內政部所訂立之要約書範本，適用於成屋及中古屋所有權人將其房屋委託仲介業者銷售時之參考，仲介業者應提供給消費者使用，惟消費者與仲介業者參考該要約書範本訂立委託銷售契約時，仍可就個別情況磋商更訂之。有關要約書中保護消費者的重要內容包括：契約之攜回審閱規定及要約撤回權。由於消費者所簽訂之要約書，一經仲介人傳達到出賣人，即生意思表示之效力，又該要約如經賣方承諾，契約原則上即告成立生效，若買方反悔，賣方可選擇要求買方履行契約，亦可選擇解除契約，請求損害賠償。因此，為期審慎，內政部之要約書範本中，特別讓消費者有攜回契約審閱權，於賣方承諾前並得為撤回要約之規定。三、我可以選擇使用「要約書」或「斡旋金」嗎？為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，公平會進行行業導正，其導正內容如下：「房屋仲介業者如提出斡旋金要求，應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之『要約書』，如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋之目的，明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交易法第24條之規定。」因此，仲介業者在提出斡旋金要求的同時，必須「主動告知」消費者選擇採用要約書之權利，否則將認定違反公平交易法第24條之規定。另公平會復進一步要求房屋仲介業者應盡告知義務，並建議宜以另份書面文件供消費者簽署，以告知消費者「斡旋金」及「要約書」之替代關係及其選擇權。四、我應如何循求法律救濟呢？消費者確因仲介業者之欺罔行為而受到損害，可具名並檢附事證向公平會提出檢舉。並得依公平交易法第30條至第32條規定，向民事法院提起訴訟，請求損害賠償。 http://www.sinyi.com.tw/news/01/main_01_1.asp?n3101=628&n3103=A01 原文請參考網址重點就是「斡旋金」與「要約書」（公平會之規定）為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，行政院公平交易委員會 90年 5月 10日第 496次委員會議通過（公壹字第 01524號令發布）公平交易法對房屋仲介業之規範說明；房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第 24條規定之虞。故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。【地政司 2005/02/16 】延伸閱讀售屋收斡旋金前未告知可選擇要約書將逕判違法 http://www.hilaw.com.tw/2.HTM （錯誤示範，該仲介業者的網頁故意隱匿「要約書」的資訊，直接跳到「斡旋金」） http://www.eversp.com.tw/service/dictionary/jj1.htm --- 1.法律效力上，「要約書」是100%可以取代「斡旋金」 2.仲介業者必須"以書面"告訴買方，買方要簽名確認仲介已經告知 (如果仲介業者沒有告知買方，有違反公平交易法第24條之虞) 由買方選擇使用「斡旋金」或「要約書」 --- 如果是買方一定選擇採用「要約書」，沒事何必要把錢掏出來冒險呢？躺在銀行裡多賺幾個月的零頭利息也不錯啊 :) 就是因為「斡旋金」弊大於利（紛爭太多，不信自己去問google）所以才要創出「要約書」制度來取代，不然沒事幹嘛找大家麻煩呢要約書的效力就是等同斡旋金，若是不履約，買賣雙方都有違約責任效果並不低於斡旋金，重要的是買賣的契約，才是買賣的重心買賣契約之前的「要約書」、「斡旋金」也不是必要程序（我就是喜歡，按賣方的訂價購買，直接進入簽約程序也可以） ※ 編輯: EllaElla 來自: 61.228.246.106 (04/15 09:58)