法拍屋，法拍便宜背後的迷思-6

看板home-sale (房屋交易)作者wanttalk (hihihihihi)時間16年前 (2008/04/07 17:15)推噓13(13推 0噓 5→)

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這一篇要談的法拍屋貸款的問題法拍屋投標的時候，要投入底價的2成作為保證金當標到以後，不用太高興，因為必須要在七天內湊齊所有金額否則法院就會沒收當初投標所投入的2成保證金這時候，就要找銀行行先「代墊」，之後再轉成房貸那什麼意思是「代墊」呢？和「房貸」有什麼不一樣？一般正常的房貸都會需要一個月的作業時間要經過審核、看屋、對保等等手續才會核准但是這樣的流程對於法拍屋來講，根本不夠，因為七天之內就要付清於是，銀行就推出了一種服務，叫做「代墊」意思就是銀行7天內先將所有款項付清，之後等到銀行所有手續走完了以後，就會直接轉成房貸，「代墊」的期間算是一種個人信用貸款，所以利息會比較高從6％～8％以上都有可能另外還會收一筆「代墊手續費用」，約為拍定價的1％代墊完畢以後「一定」會轉成那一家銀行的房貸那「代墊」有沒有其他限制呢？有的，「代墊」會要求你的財力證明，財力不夠的貸款成數就會很低而且「一定」要有「保證人」，「保證人」也要有一定的財力，要被認為以後是有還債能力的人才行要求「保證人」是非常機車的，因為這意味的這個「保證人」在這兩個月甚至更久是「不可能」跟銀行借到比較大筆的貸款為什麼？因為聯徵紀錄中，會有一欄標明「保證人資訊」裡面或註明幫別人保證了多少錢等等，雖然代墊完以後，轉成房貸以後可以消除，但是銀行做事都很慢，可能送過去消除都要一兩個月只要被銀行發現有在做保證人，就會被認為「還債能力」有問題，所以貸款的時候就會貸很低，借不到該有的貸款成數那法拍的貸款成數呢？好，這其實是裡面最重要的一個問題，因為貸款成數就代表「頭期款」要拿多少一般財力沒有問題的，大概都只有7成除非真的是財力太好，房子地點太好等等，才可能可以到最高8成舉個最近去貸款的例子月薪7萬，銀行有3～400萬存款的得標者，只是要去買一間200多萬的房子竟然只能貸款7成，另外還要加上一個財力也不錯的保人為什麼會這樣？我以前不是都說法拍可以貸款8成以上嗎？因為現在有很多家銀行退出這個代墊市場新竹企銀之前做的很猛，都在往85成衝但是後來被渣打合併，完全退出代墊市場兆豐也有在做，不過因為是公家機構，所以愛做不做，貸款成數也很低板信則是都要看房子他們想不想貸款，要看地點，他們認為可以的才做最後只有剩下聯邦，這時候，市場就只有剩下他算有積極在做，於是，他說的規則就算數所以，法拍屋越來越難貸款另外，法拍屋「不點交」的是絕對無法貸款的因為對銀行來講，這間屋子的產權不清楚，銀行不會冒這種風險像其他如房屋權力範圍只有二分之一、違章建築等等都也是一毛都貸不到。法拍的時候還要特別注意是不是「工業用地」譬如說新店的「寶」字頭的路，有滿多都是工業用地這種銀行就只願意貸款6成而已所以，如果真的要去標法拍屋，請先問一下銀行願意貸多少，會不會貸款的問題銀行都有訂透明房訊，資訊調一下就有，他會當場告訴你大概成數不過，這都是理想化的狀況就是了因為當標了100間都沒標到的時候，我很懷疑我自己還會去問第101間就是了。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 122.116.38.125

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tookouw

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yukman

04/07 17:19, , 2^F

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mayinwish

04/07 21:27, , 3^F

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