[轉錄]【臺灣房地產】惡質仲介花招面面觀

看板home-sale (房屋交易)作者gothmog (high captain)時間17年前 (2007/10/18 11:57)推噓10(10推 0噓 3→)

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作者﹕羅永杰（房仲經紀人）房地產行業自民國92年後大漲至現在已有近4年，造成大量年輕人投入房仲業。由於投入人數極多，近4年房仲業過度擴張，今年銀行緊縮房貸、降低貸款成數，精華區房價推得太高，又沒有利多消息釋出，房市鈍化，投資客退場、成交量萎縮，許多仲介店頭，尤其是和買斷客配合的店頭紛紛關店。今年1月至7月，全台共有129家房仲據點關門大吉，數字創91年後的新高！大台北精華區，同業競爭過於激烈，原本一些為求業績不擇手段的不肖業者，各種欺騙消費者或是惡搞同業的手段更是變本加厲，筆者茲分述如下，並提出反制之法以避免讀者受騙上當。 (一)要求委託時謊稱有客戶要買委託仲介業者賣屋後，又聲稱各種原因客戶不買，或嫌貴等。反制之法：真假難辨，找個人品好，誠信佳的仲介從業人員，千萬別迷信大公司大品牌。有些不肖大公司，廣告做的很感人，營造良好品牌形象，實質上已經將各種欺騙法美其名曰「業務技巧」傳授給新進人員，都已經變成公司內部的標準做法，不做還會被資深人員責罵。許多涉世未深的社會新鮮人，還以為做業務一定要用這些手法才能作，無法適應就得轉行。 (二)假客戶：找假客戶看屋向屋主回報自己很努力在做，或請假客戶偽裝和同行看屋，之後自己再去找屋主要求房子給他賣。反制之法：不專業的假客戶往往隨便看看，屋主一和對方聊天立刻可以了解對方是否為適合的準買方。但是現在世風日下，許多專業假客戶騙多了，裝的很像不易被發現破綻；找個人品好，誠信佳的仲介從業人員是防範各種騙術的最佳辦法。 (三)假斡旋，假要約這已是偽造文書罪。（名詞解釋：要買房屋者委託仲介提出要約契約書或斡旋契約書，向屋主表達購買房屋的條件和價錢，如果屋主同意買方的購買價格及條件，買賣雙方簽署同意後買賣雙方均有義務按此一價格及條件成交。斡旋契約書另有斡旋金，如果買賣雙方同意成交後轉為訂金。）仲介拿假斡旋契約書，假要約契約書，騙屋主已有有誠意客戶，但價錢出不高要求降價，為防止萬一屋主同意出售，往往有附帶特殊條件（如要親友看過或風水師看過才能買），或是出價極低屋主不可能同意。反制之法：要求影印要約契約書或斡旋契約書。要約契約書或斡旋契約書上有買方電話，仲介會以此為由不讓你影印，可自己要求把號碼蓋住後再影印，說是要留資料以免自己忘記。要約契約書或斡旋契約書上有買方簽名，如此一來就留下證據，如果對方推拖不讓你影印表示他拿假的文件。 (四)嫁禍栽贓（明槍）騙屋主或買方說本來會談成，因為某某同業以種種手法破壞所以無法成交。向屋主要求降價，向買方要求加價，同時破壞同行在客戶心目中形象。反制之法：這招真假難辨，找個人品好，誠信佳的仲介從業人員是防範各種騙術的最佳辦法。 (五)嫁禍栽贓（暗箭） A家仲介要向屋主殺價時，請同事偽裝其他各家仲介公司的業務打電話給屋主要求房子給他賣，不管屋主說要賣多少錢（假設是1千萬），故做驚訝大叫太貴了，行情才5至6百萬。向屋主殺價同時破壞同行在客戶心目中形象。往往是有買方出現時，這招才會出現，屋主往往會密集的接到A家仲介以外的各家仲介公司的業務電話，內容都是你這間太貴，如果你透露A家仲介的買方出多少錢，其他B、C、D、E、F家的仲介就告訴你那是假的，不可能有人出這種天價，如果真有此價錢就快成交吧，超划算的。反制之法：自己多做功課，多上網查各家仲介行情，要買賣房子周圍多去問幾家仲介行情，了解市場行情，惡質的仲介是少數，要收集情報要買賣房屋還真少不了仲介，光靠自己既浪費時間又有產權糾紛的危險性。 (六)促銷仲介帶買方看屋時，有同事打電話來或當面要求要這間屋子資料，有其他客戶也有興趣要買。造成搶購的情境。反制之法：該是你的就是你的，自己想清楚再買。買房子金額極大，可不是大賣場的限時搶購。 (七)集中帶看這不是欺騙，是業務技巧。通常要大公司才容易做到。發簡訊給旗下上百位業務員，指定同一時間內帶多組客戶來看，客戶看到來看的客人人山人海，又被業務提醒要帶支票或現金要立刻決定，一衝動可能就買了。反制之法：該是你的就是你的，自己想清楚再買。多人看的房子不一定便宜，主要是大仲介公司的銷售手法，也有可能是條件很好但價錢也比行情高的房子用這種手法銷售。別被人潮沖昏頭了。 (八)辛勞苦假回報向屋主或買方回報去和對方談判，假設屋主開價1千2百萬要賣1千萬，買方出1千萬；仲介回報屋主買方出8百萬，另回報買方屋主要1千1百萬才賣，之後的幾天不斷向買賣雙方回報，差距不斷縮小，最後經過多天從早到晚的不斷努力談判，終於成交（事實上未必談那麼多次）。這招很常見。但是因為人的妒嫉心作祟，許多客戶眼紅仲介表面上花了幾天功夫就能談成一個案子，服務費可收數十萬、數百萬甚至上千萬，因此成交時不願付應付的服務費。但是並沒看見他們為了開發新案（房子）回來賣，每天從早工作到晚，為了打廣告花了大把的鈔票；其實各行各業都有他的困難ꄠ 往往要親身去做才會了解。不了解而否定別人的努力是不公平的。反制之法：這招真偽難辨，有時候確實要談判很多次，找個人品好，誠信佳的仲介從業人員才是王道。 (九)假見面談假客戶進化版，直接找假客戶出來殺屋主價錢。反制之法：自己多做功課。 (十)頻繁見面談有點興趣的真客戶就約買賣雙方出來，但是是分開在2個小房間，由業務分別和賣方殺價、買方要求加價。談法同辛勞苦假回報的方式，如果成功就成交簽約，如果不成也可以殺屋主價錢一輪。客戶請仲介業者代勞就是要節省時間，用這種粗糙的方式實在無法提升仲介業的素質和服務品質。反制之法：要求自己和買方面談不要隔離在2個小房間，或要求價錢談好了才出來簽約，不要浪費時間出來見面談。結語現在世風日下，充斥各種美其名曰「業務技巧」的欺騙手法，為了錢你爭我奪，爾虞我詐，實在令人難過。許多大公司不但將欺騙手法變成公司內部的標準做法，更有惡質公司，還偷同業的廣告板、割破同業的廣告帆布、排值班人員打騷擾電話、跟蹤同業、派白衣人在同業門口站崗等做法；甚有被新聞報導仍不改善，自以為別人抓不到證據而洋洋得意。希望消費者能睜大眼睛讓優質的業者好人出頭。 -- 勾斯魔格(Gothmog),原本是邁雅，後來墜落，成為魔苟斯(Melkor)最強而有力的戰士之一他是炎魔之王，安格班最高統帥。他殺害了兩位諾多精靈的最高君主費諾(Feanor)及芬鞏 (Fingon)，在貢多林攻城戰中和精靈[湧泉]艾克希里昂(Ethelion)激戰最後雙方同歸於盡ꄊ勾斯魔格VS芬鞏 http://0rz.tw/793di 勾斯魔格VS費諾 http://0rz.tw/603br 貢多林攻城戰 http://0rz.tw/8b3bE 勾斯魔格VS艾克希里昂(http://0rz.tw/203e1 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 211.72.106.23 ※ 編輯: gothmog 來自: 211.72.106.23 (10/18 11:58)