Re: 不引戰,只是說一下,有設定不一定是有借款.....

看板home-sale (房屋交易)作者justitia (沈迷)時間16年前 (2008/05/06 02:08)推噓15(15推 0噓 15→)

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※ 引述《kaod (我也要去玩耍)》之銘言： : : 以本人的家來說,以前有一間房子有貸款, : 然後被設定了八位數A萬, : 後來我家人把錢都還到剩下五位數, : 然後只繳息,但設定仍然是八位數的A萬不變。 : 據家人說,是要銀行幫我們看房子, : 免得被不肖代書或公務員動手腳之類的。 : 我周遭的人,很多有這樣的作法的, : 也有人完全還清拿到了清償證明, : 卻不去辦塗銷,等到要賣房子再一起辦的, : 聽說是為了再貸款比較方便,額度都確定了很快可以撥款。 : 請問實務上這兩種做法適不適當呢? : 會不會有什麼風險呢? 我國民法的抵押權有二種，一種叫「普通抵押權」；另一種叫「最高限額抵押」。二者最大的不同在於普通抵押權的發生，一定要遵守嚴格的抵押權從屬性，也就是說該抵押權所從屬的債權，一定要比抵押權先發生，所以如果沒有債權存在，或者債權比抵押權後發生，都會讓抵押權不存在，此時，縱然謄本上有抵押權的記載，也可以向法院提起確認抵押權不存在之訴來塗銷。另一種最高限額抵押則是一般銀行房貸實務上比較常見的，最高限額抵押在從屬性上有比較寬鬆的認定，只要是符合某種債之關係所產生的債務，即使比抵押權後發生，也都可以成立。例如借款人跟銀行約定五百萬元的房貸最高限額抵押，但實際上可以一毛都沒借，這裡的沒借可以是本來有借但是已經清償完畢，或者自始至終都沒借，等到要終結最高限額抵押權關係時，雙方再來結算當時債權額是多少（即抵押權額）。最高限額抵押如果債之關係已經清償完畢，關係終結不再發生，實際上，抵押權也會罹於消滅，這時，只是謄本上仍有記載而已。雖然某個程度可以嚇阻違法，但是如果抵押物被偷偷過戶，新所有權人也可提起確認抵押權不存在之訴來塗銷，並不是百分之百安全。原則上如果抵押權實際上存在（不是只有形式上記載於謄本，而是債權也存在），因為抵押權有追及效力，第一順位抵押權人有絕對的保障，是不太需要去假扣押的，如果債務人違約，第一順位抵押權人只要聲請拍賣抵押物裁定，就可以強制執行，這個動作是不會花費很多時間的。但是有時，債務人跟銀行往來時，除了房貸，可能還有其他的債務，例如信貸、信用卡、票據、或保證債務等等，這些都是單純的債權，是沒有物權來擔保的，假設這時候債務人的房貸餘額不高，亦即拍賣房屋清償第一順位後還會剩很多錢，這樣，這個債權人就有必要對抵押物作假扣押的動作，這樣可以避免債務人惡意過戶給他人，導致銀行分不到除第一順位以外的錢；也可以避免債務人惡意設定不實的第二順位抵押權，導致銀行還要花費精神、甚至訴訟來查明、解決這個惡意的第二順位！所以，第一順位抵押權所從屬的債權額如果很高，光是第一順位就無法全數清償，此時，債權銀行不會多花時間、費用去作假扣押。但如果拍賣後可能會有餘額，而債權銀行又有其他沒有抵押物擔保的債權，這樣就會先作假扣押來保障這些債權也分得到餘額。以上是就抵押權從屬性的一點解釋，敬請指教， -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.232.163.142

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