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Re: [心得] 1/8快出現了

看板home-sale (房屋交易)作者 (嗯)時間16年前 (2009/07/13 23:52), 編輯推噓25(25推 0噓 90→)
留言115則, 14人參與, 最新討論串1/1
回歸一下這篇文標題提到的1/8，我整理一下wiki、以及許多日文的網頁資料跟日經的 指數描述一下當年日本房地產大泡沫的過程。 日經指數在1989年12月來到最高點後，隔年1990年1月開始爆跌，1990年的日本房地產 並沒有任何鬆動的現像，當時的不動產已經引起許多人的注意，在日經爆跌9個月後， 1990年9月NHK推出了一系列針對房地產高價化的特輯節目，而在這一系列節目播出後， 引起極大的迴響與討論。 又隔年，1991年東京圈的地價開始出現小幅度鬆動，平均下滑約-1%，部分區域甚至出 現了快-3%的跌幅，這個跌幅大概還沒有引起一般投機者的注意，不過已經有部分的投 機者注意到這個鬆動的現像。 1992年東京圈的地價出現了驚人的跌幅，平均在-12.9%，部分區域達到快-20%；到了 1993年，東京圈跌幅平均跌幅約-14.6%，部分區域也出現了-22.2%跌幅，而到了1993年 日本才開始爆發大規模不良債權，特別是不動產部分的14.6兆日圓不良債權規模震撼了 整個日本金融界。 1994年、1995年還是持續不況，維持前幾年的跌幅，直到1996年才出現縮小的跌幅，東 京圈平均約-5%，部分區域有的-6.6%，之後數年維持這個跌幅到了約2000-2001年才開 始回溫。 從日經爆跌到房地產開始大幅滑落，大約經過了快2-3年左右的時間，說房地產是落後 指標其實一點不為過，而且滑落時間很久，單是1992-2000年這八年時間就夠讓全東京 的上班族、公務員、投機者下地獄，因為這八年的時間到底套死了多少人沒有人曉得， 房地產幾乎蒸發到剩下快1/10，好一點的可能還有1/8，有段時間富士山的樹海還因此 成為自殺勝地。 1995年到2000年倒了許多大型金融業者，山一證券、北海道拓殖銀行（拓銀）、日本長 期信用銀行（長銀）、日本債券信用銀行通通都是活生生的例子。 而在不景氣中的日本，公務員錄取率飆新低、壽險業者保費逐步提高、加稅這些特徵也 逐漸可以在台灣看到。 目前東京圈的「地價」住宅區約在每坪40萬上下，都心大約每坪50-60萬，注意，是地價 哦！可不是房子蓋好後的每建坪的價格，全盛時期大約在300萬台幣/坪(約300萬日圓/平 方公尺)，如果要把北市跟東京的房價做討論，應該是要討論地價比較客觀，試想一下北 市現在的住宅用的地價是多少？(泡沫經濟發生時日本國民所得剛好過三萬美元大關。) 如果要討論建坪價格，因為日本的大樓/公寓不含公設，賣你的是實實在在的建坪，你 再多個200萬日圓的修繕積金大概就是全部的價格了，而北市，你則需要考慮到公設比 後才是真正的房價。 2-3年只是日本這個國家的狀況，每個國家體質不同，有的可能很快(像美國)有的可能 很久(也許北市就是？)，但是只要房價出現了有特定地位的人出來質疑(像日本的NHK或 台灣的張金鶚)，而市場上的價格開始出現鬆動、激烈波動，很多的散戶開始質疑，通常 都不是甚麼好的兆頭。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 220.130.248.132
推
07/13 23:58, , 1F
當時房價暴跌 利率是殺手
07/13 23:58, 1F
→
07/13 23:59, , 2F
1989年 ~1993年 利率升到12%以上 任何房貸戶都受不了
07/13 23:59, 2F
→
07/13 23:59, , 3F
實際上引爆點很多，也有米國陰謀論:Q
07/13 23:59, 3F
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07/14 00:01, , 4F
1993年 剛好是道瓊起漲點 全球經濟版圖重整
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07/14 00:02, , 5F
日本只不是其中一國 參考可信度不代表全球
07/14 00:02, 5F
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我比較傾向於一個不穩定過熱的經濟體，一個微小的干擾就可能
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推
07/14 00:03, , 7F
台灣要參考哪國 美國? 哈哈哈
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引發連鎖效應，像是程式交易過去也曾發生過類似的微擾導致股
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07/14 00:04, , 9F
牌效應造成崩盤，而北市現在的狀況就跟當時1991年的日本很像
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推
07/14 00:04, , 10F
台灣從84年開始 電子起飛 和美國連動性高
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07/14 00:05, , 11F
台股還早哩 今年都還沒漲完 何來高點
07/14 00:05, 11F
→
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，處於一個市場很不穩定，但只要有一個致命的微小干擾就足以
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全面潰倒的狀態。
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我倒覺得多慮了
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07/14 00:06, , 15F
你應該想的是有錢人在想什麼
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07/14 00:06, , 16F
市場主力鎖籌碼 散戶不賣 要如何崩
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07/14 00:07, , 17F
只有利率拉高 台北房市才會崩 其他都不會
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07/14 00:08, , 18F
崩一天的大盤隔天賣屋的小廣告就突然出現一堆？這不算嗎？
07/14 00:08, 18F
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07/14 00:08, , 19F
日本對台灣的借鏡 沒啥參考價值 在過去有 現在沒有
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這兩三天有在掃街頭的人應該都可以感受到。
07/14 00:08, 20F
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07/14 00:09, , 21F
台股只是洗盤 就算破6000 還是要買
07/14 00:09, 21F
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房市漲多回檔很正常 當成要崩了 時間點沒到
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只要利率沒變 房市不會崩
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推
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我反倒覺得現在持有日本房地產的 應該要賣
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07/14 00:16, , 25F
日本經濟不但看空 還看長空
07/14 00:16, 25F
推
07/14 00:20, , 26F
我只能推stock123的說法了，我也一直認為拿日本比台灣
07/14 00:20, 26F
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參考價值實在不高，畢竟大小環境差太多，比較的基準不同
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07/14 00:24, , 28F
台北這種價格漲房租不漲的房子,超像鎖籌碼亂漲但是沒有殖
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07/14 00:24, , 29F
利率超低的股票.
07/14 00:24, 29F
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07/14 00:25, , 30F
個人以為交易價值多過於持有價值了
07/14 00:25, 30F
推
07/14 00:26, , 31F
其實我倒覺得 台北和香港 住商混合比較接近
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07/14 00:27, , 32F
就是因為鎖籌碼 投客才到處亂喊價
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07/14 00:28, , 33F
低利率+缺乏投資機會->過剩資金的房地產. 如果爆炸一定很
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07/14 00:28, , 34F
驚人. 只是時間上我同意,要在升息段.
07/14 00:28, 34F
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07/14 00:29, , 35F
只有利率拉高 把 投客 菜籃族投客 收租客 亂買客 逼他們
07/14 00:29, 35F
→
07/14 00:29, , 36F
爆開後的威力，看大家開幾倍槓桿買房就有幾倍威力......
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→
07/14 00:29, , 37F
殺出 才有機會崩 現在這種低利率很難
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推
07/14 00:39, , 38F
最近一直在思考 房市泡沫到底來了沒 從市場籌碼來看
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07/14 00:40, , 39F
真是出奇的穩 不管價怎麼漲 好地段籌碼超安定 高檔還惜售
07/14 00:40, 39F
還有 36 則推文
推
07/14 01:20, , 76F
台灣人在台灣/台商在大陸/全球 不知道賺了多少錢
07/14 01:20, 76F
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07/14 01:21, , 77F
光一個王永慶 可能就破5000億台幣
07/14 01:21, 77F
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07/14 01:22, , 78F
你講的劇本，我想過。原物料通膨+工業品通縮抵銷。
07/14 01:22, 78F
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07/14 01:23, , 79F
失業率上升但剩餘資金過多(因為沒有投資機會)->產價盤高
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房價
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07/14 01:24, , 81F
這是(沒有原物料)台灣(非資本家)勞工的悲哀，不過可能發生
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07/14 01:38, , 82F
資金過多+國內不景氣，長期低利結果就會出現套利交易。
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07/14 01:38, , 83F
不過,狂漲又沒有經濟面支持的房價,只要一隻黑天鵝,一隻就
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會引發大爆炸.
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EX:日元。
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07/14 01:40, , 86F
台灣這問題也會漸漸浮現，手中有房產的還是會丟出來換現金到
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07/14 01:41, , 87F
海外去做套利、買海外的債券或基金，或是交給投資銀行處理。
07/14 01:41, 87F
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07/14 01:42, , 88F
房產投報率長期低迷，最終會逼持有者拋出換現金出走到海外。
07/14 01:42, 88F
推
07/14 02:52, , 89F
有沒有基本面這樣講太迷糊了，不如說投資啥比較有賺頭或
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07/14 02:53, , 90F
風險上比較承擔的起，大家因為考量不同就會去投資什麼。
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07/14 02:53, , 91F
阿基本上油在短時間用不完，基本面來看超過70一桶的地區
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07/14 02:54, , 92F
超多沒有開挖，總量超過有史以來挖過的量，結果油價還是
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07/14 02:55, , 93F
可以走到140。這樣的基本面還基本嗎? 基本上不是這樣看的
07/14 02:55, 93F
→
07/14 02:56, , 94F
如再有全世界的大賠錢情況必須要抽地產出來賣，那地產就
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07/14 02:56, , 95F
會崩，就像金融海嘯時還是關心自己有沒有頭路比房子多便
07/14 02:56, 95F
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07/14 02:57, , 96F
更加重要
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→
07/14 02:57, , 97F
有錢人到時候考量資產縮水，薪水階級則是考慮帶老婆小孩
07/14 02:57, 97F
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07/14 02:58, , 98F
自殺；所以對多數怨恨驅動去唱雖的人，房價高低根本沒意
07/14 02:58, 98F
→
07/14 03:00, , 99F
終究是買房子就算自住，也要考量負擔不要撐到底
07/14 03:00, 99F
推
07/14 03:07, , 100F
什麼時候1/8會出現? 很簡單，像經管會抓人去喝咖啡禁止
07/14 03:07, 100F
→
07/14 03:07, , 101F
唱雖台股的時候，就差不多了。真的會垮，政府就不會讓你
07/14 03:07, 101F
→
07/14 03:08, , 102F
叫，對吧
07/14 03:08, 102F
推
07/14 03:36, , 103F
低利率、政府作多、政府不敢讓銀行倒、陸資問題
07/14 03:36, 103F
推
07/14 05:15, , 104F
能剩下1/8 --> 增歷經過泡沫5倍以上
07/14 05:15, 104F
→
07/14 05:16, , 105F
台灣有泡沫但是各種觀點 也不過就是2倍
07/14 05:16, 105F
推
07/14 07:09, , 106F
這篇文章真的有專業 ^_^
07/14 07:09, 106F
推
07/14 09:41, , 107F
鎖籌碼有兩種 一種是極看好 一種是賣不掉
07/14 09:41, 107F
推
07/14 09:52, , 108F
推 散戶開始質疑
07/14 09:52, 108F
→
07/14 12:49, , 109F
高手
07/14 12:49, 109F
→
07/14 12:49, , 110F
指STOCK123版友
07/14 12:49, 110F
推
07/14 12:53, , 111F
我也推stock123...他說的比較對,原PO拿日本比台灣不正確
07/14 12:53, 111F
→
07/14 12:53, , 112F
現在大家一致看法相同的就是房價崩盤要看利率
07/14 12:53, 112F
→
07/14 12:54, , 113F
然後利率掌握在政府手上,所以要不要崩就看政府面子了~~
07/14 12:54, 113F
→
07/14 12:54, , 114F
其實這篇該M的部分應該是推文,推文裡太多高手了~~
07/14 12:54, 114F
推
07/14 13:47, , 115F
等景氣稍好 利率不漲 就等通膨大家一起苦哈哈
07/14 13:47, 115F
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