Re: [請益] 請問在新板特區買13坪的套房好嗎？

看板home-sale (房屋交易)作者bread5566 (麵包包麵)時間16年前 (2009/07/27 14:50)推噓28(28推 0噓 36→)

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※ 引述《ving12828 (練習)》之銘言： : 在新板特區，縣政府對面 : 有打算想買裡面的小套房，一坪42萬起跳 : 銷售員說以後會漲很大 : 可是就算漲很大，套房容易脫手嗎？ : 預算不是很多，所以只能買套房 : 如果要買套房，是不是就不該花大錢去買呢？畢竟以後不好脫手!? : 還是說，如果去中和買屋 : 相較於新板地區 : 同樣的坪數，可以省下很多錢 : 或是同樣的價格，可以多買好幾坪呢 : 不知版友們能否給予一些建議..謝謝小坪數的魅力在於對買賣方而言總價微幅波動單價就會大爆炸反之亦然對一個會買賣小套房的人而言 20萬就已經是一筆不小的數字至於小套房的買賣價值，主要還是被三項指標控制 1.租金 2.自備款 3.利率水平這三項其實也是回歸到同一個項目，那就是現金報酬率一個套房如果所在的地點不佳，就會導致貸款自備款成數衝高這會嚴重影響這個套房的投資價值假設有一間權狀12坪主附屬建物合計約7.5坪的新成屋飯店式管理的套房無挑高夾層單價40萬、總價480萬、裝潢家電成本20萬，裝潢後租金約14.4K實收這樣算高的如果可以帶七成，利率1.7%，這樣480*0.3+20=164萬現金一年可以收17.28萬租金並且一年繳付利息5.71萬元名目報酬率是17.28/500 = 3.456% 現金報酬率是7.055% 但是如果利率升到2.2%呢？現金報酬率驟降為6.03% 簡略的註記就是利率每提高0.5%，現金報酬會降低1% 也就是利率只要升到約4%，套房的現金報酬率會比大多數的投資工具都要低再來探討資本槓桿比例如果只能貸五成，利率同樣1.7%，那麼240+20=260萬現金一年可以收17.28萬租金並且一年繳付利息4.08萬元名目報酬率還是3.456% 可是現金報酬率剩下5.07% 以上探討兩個因子對投報率的影響為什麼不看名目投報率呢？因為名目投報率根本不會隨這兩個指標變動只會因為當地的租金行情而變動，而租金要變化是以數年、十數年為單位的但我們都知道房市投資一季就會有很大的差別原因就是來自於利率的變動現在是利率最低的時候，幾乎不可能再低了，要再低也可以清楚看到底線近了然而以台灣的經驗，前幾年也是有人在大喊台灣金融會日本化不過很遺憾地雖然利率低是一種趨勢，但是零利率是一種日本式的病態我國金融結構跟美國的臍帶關係遠勝過跟日本的連動而美國在前幾年升息後，台灣也順利脫離零利率時代郵政一年期定存也回到2~4%之間的水準現在是因為資金行情，讓小套房那種只有5~7%現金投報率的產品也可以變成這些定存族的標的才把整個房價給鎖住否則一般小套房只有買屋族裡面收入最低養不起高額貸款的人買的而現在針對小套房這項產品銀行願意承貸給這些人的成數並不高所以小套房真正的價值就是用貸五成去計算的現金投報率並且還要用五年或十年期平均利率去抓成本也就是實際現金投報率其實只有約3~4%而已根本跟郵政一年期定存的長期平均報酬率只差一點點然而卻有極高的流動性風險(賣壓大，買方少) 實際現金報酬率實在太低了，大多數正常投資買方都不會買只有定存族比較會去搶如果利率回檔連定存族都無法吸引了那小套房一定會崩跌未來區域行情的趨勢就是在同一棟大樓裡面兩房無車單價最高，三房有車次高然後依序是三房無車、兩房有車、四房有車、四房無車、小套房 (以上皆以同類型住宅為主) 因為現在的小套房既沒有漂亮的報酬率，未來也預期報酬率暴跌因此合理買價應該放得相當低而且小套房還有一個很大的問題就是放久了會舊，建商卻又一直蓋新的久了投資用的套房變得跟台中的房子一樣市場價格會快速折舊結論就是一句: 不管投資自住套房一定要在利率最高檔的時候買進這樣你就可以在利率低檔的時候賣高現在正是賣的時候，不是買的時候 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.168.3.92

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mauricew

07/27 14:54, , 1^F

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ceosa

07/27 15:09, , 2^F

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moocow

07/27 16:08, , 3^F

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