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Re: [心得] 切勿過度信用擴張

看板home-sale (房屋交易)作者 (麵包包麵)時間15年前 (2009/09/22 20:58), 編輯推噓27(27推 0噓 22→)
留言49則, 20人參與, 最新討論串1/1
※ 引述《jayjay6125 (我只愛何小拉...)》之銘言： : 民國85年國民月實質所得42000元左右 既然所得數據用『實質』的數字來看，那房價就應該也要用『實質』 如果要用帳面數字就都用帳面數字，才不會有計算謬誤 : 到民國86年平均股價為8410.56點 : 再舉一個數據 : 民國86年開始-民國96年 : 台北市每戶住宅增值53% : 台北縣每戶住宅增值29% : 台中市每戶住宅增值16% : 高雄市每戶住宅增值 1% 1997-2007十年的平均通膨加上台北市區域需求成長 這樣平均一年4%其實算是剛好，如果只漲到2007年的話 台北的房價其實剛好反應通膨而已 這就是為什麼張金鶚教授好幾年前就喊台北超漲 我完全不能苟同，因為台北確實有那個能力支撐 在這段時間台北都會區人口依然都是淨流入 而相較之下台中市跟高雄市人口就算成長但是腹地蓋大、供給過剩 而且居民所得也比不上台北縣市的成長 所以基本上到2007年為止，其實台北縣市的房價都算合理 甚至可以說有點偏低的 但接下來的2008-2009就不是了 2008下半年因為金融海嘯把房價打回去基本面不少 但卻在2009年Q2一口氣回漲、甚至很多地方比馬英九當選後的行情要高了三成以上 這是極為不合理的 : 雖然可能有豐厚的報酬 : 但伴之而來的是破產的可能 : 沒那個屁股就別吃麻辣鍋 : (我一個月只賺近6萬 我講我的收入不是自卑 但我買快1400萬的房子 揪咪) 沒錯，最重要的是每個月的償債支出是不是佔家庭所得的比例過高 就算一個月收入四萬元的人也是可以買一千萬的房子的－如果貸款只貸200萬的話 但是很遺憾地，這波2008-2009S別是2009 Q2到Q3的漲勢實在太離譜了 其實有非常多購屋者的自備款是跟不上房價成長的速度的 但是透過低利率槓桿操作的效果，原本300萬自備款貸款700萬的人 只要把存款多拿50萬出來、多貸5%~10%，就可以多負擔300~400萬元 也就是說這段時間的漲幅其實是把很多購屋者的錢榨得乾乾淨淨 而且每個月的償債支出變得非常緊迫，這樣完全不是好現象 如果是公教人員或許不打緊，問題是太多根本收入不夠支應房貸支出 連這個版都一天到晚有所得不夠的人想拼老命買房子 不要以為這些人都是買縣區的、低所得的家庭 就算這些人買的地區垮了也跟自己北市無關 事實上東京都房地產泡沫崩潰導致金融秩序敗壞之後 銀行才不管你貸款設定的房子是在三鷹市還是千代田區 一律收緊銀根、信用緊縮，如果你的收入不夠穩定根本貸款都很難貸 一但信用緊縮後可操作屋款的槓桿下降房價就上不去了 這就是為什麼這波跟國民所得萎縮不同步的漲勢危險的地方 因為其實有很多銀行根本在累積隱形壞帳 另外有很多人認為房價泡沫不是那麼容易破 因為當年日本的利率要比台灣高得多，都可以撐那麼久 但其實經濟體的體質根本不能相比 1980年代的日本是全世界最有錢的國家、號稱均富之國 他們的國民自然比我們要能撐得多 反觀台灣的泡沫形成在22K世代、國民所得萎縮的時代 泡沫的支撐力是遠低於東京都的 因此在這裡順便吐一下抱著『泡沫破了以後可以撿便宜』的人 如果真的泡沫爆破，是會形成嚴重的金融秩序混亂的 屆時因為貸款成數會緊縮導致你必須用更多的自備款才能購屋 如果無法增加自備款依然買不起更高等級的房子 這也是為什麼房價泡沫破滅後『逢低進場』的承接力道會變很差 因為其實在泡沫破滅景氣敗壞的時候可以拿更多本金出來買房子的人 根本是少數，對市場行情構不成支撐力的 不要真的以為撿便宜真的那麼容易辦到 -- 你想買房子了嗎？ http://ethias.blogspot.com/ 看看比住展有用的埃西亞商會會刊吧 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.168.6.74
推
09/22 21:00, , 1F
專業的麵包大 ^^
09/22 21:00, 1F
推
09/22 21:07, , 2F
這篇讓我獲益良多
09/22 21:07, 2F
推
09/22 21:38, , 3F
請問銀行會如何緊縮銀根呢？有可能只能貸款五成以下嗎？
09/22 21:38, 3F
→
09/22 21:41, , 4F
比較有可能縮到5~7成
09/22 21:41, 4F
推
09/22 21:49, , 5F
那現在買也不是不買也不是，金融秩序混亂時股票更不保值。
09/22 21:49, 5F
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09/22 21:51, , 6F
這叫做泡沫景氣的困惑，也是泡沫為什麼不斷膨脹的主因
09/22 21:51, 6F
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09/22 21:51, , 7F
解釋起來很複雜，也許晚點再談
09/22 21:51, 7F
推
09/22 22:13, , 8F
今天的問題是.政府對房市政策也是拼命做多
09/22 22:13, 8F
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09/22 22:13, , 9F
既然連政府都樂見房價漲.要它跌除非泡沫破裂吧
09/22 22:13, 9F
推
09/22 22:37, , 10F
1997~2007十年總通膨才9.3%，按照你說一年房價上漲4%的
09/22 22:37, 10F
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09/22 22:37, , 11F
話，兩年房價上漲的程度就追平十年的總通膨了耶...
09/22 22:37, 11F
我個人的看法是不要太相信CPI，這個東西已經很難正確反映了 因為國民在物價上漲或所得降低過程中 會自然選擇隱含較差品質並較便宜的產品來降低支出 其實過了十年很多東西是貴了50%以上 只是後面不斷出現取代的產品讓人們效用變低但是改使用物價較低的產品
推
09/22 22:43, , 12F
推!專業的56
09/22 22:43, 12F
推
09/22 23:22, , 13F
2008Q2買了松江南京36年公寓38.5坪1700萬會不會太貴?...
09/22 23:22, 13F
推
09/22 23:28, , 14F
松江路132巷 離捷運出口超近的
09/22 23:28, 14F
→
09/22 23:30, , 15F
就是房價漲成這樣,通膨才沒那麼嚴重啊!要是游資全往市場跑,
09/22 23:30, 15F
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09/22 23:31, , 16F
民生物質漲個三五倍都不誇張...
09/22 23:31, 16F
推
09/22 23:34, , 17F
但通膨問題永遠都會存在..貨幣不值錢只能炒實質的東西
09/22 23:34, 17F
推
09/22 23:36, , 18F
就我所知拉 國泰世華 桃園只貸款 桃園市
09/22 23:36, 18F
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09/22 23:36, , 19F
等到經濟成長與所得無法跟上通膨的腳步..現在的大陸就
09/22 23:36, 19F
→
09/22 23:36, , 20F
其他地方目前她們也不受理 除非你條件不錯
09/22 23:36, 20F
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09/22 23:36, , 21F
雖然討厭,我寧願永遠買不起大安區房子也不要買不起衛生紙
09/22 23:36, 21F
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09/22 23:37, , 22F
而且只能貸款7成左右
09/22 23:37, 22F
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09/22 23:38, , 23F
像民國70年代開始..過個20年就會像現在的台灣 不要當最
09/22 23:38, 23F
→
09/22 23:38, , 24F
買不起房可以租,買不起衛生紙怎麼辦?
09/22 23:38, 24F
→
09/22 23:39, , 25F
後一隻老鼠..但誰都沒辦法保證泡沫的那天會是誰持有
09/22 23:39, 25F
推
09/22 23:41, , 26F
買不起衛生紙不要大便
09/22 23:41, 26F
泡沫景氣的困惑遲早會誘惑大多數跳進去買房子的... ※ 編輯: bread5566 來自: 118.168.6.74 (09/23 00:22)
推
09/23 00:34, , 27F
女朋友說 不買房子就就不結婚 何解?
09/23 00:34, 27F
→
09/23 00:36, , 28F
女人再找就有
09/23 00:36, 28F
推
09/23 01:00, , 29F
如果只是要房子那很簡單,溪崑地區掛板橋門牌300w可買到三房
09/23 01:00, 29F
→
09/23 01:00, , 30F
相信這個價許多板友根本不需貸款就可一次付清,買房子不困難,
09/23 01:00, 30F
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09/23 01:02, , 31F
困難的是買精華區房,如果女友獅子大開口,我比較想知道願給女
09/23 01:02, 31F
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09/23 01:04, , 32F
友予取予求的男人心態是什麼...除非女友又正又辣XD
09/23 01:04, 32F
推
09/23 01:29, , 33F
又正又辣就可以予取予求啊? 這種女人你敢娶嗎?
09/23 01:29, 33F
→
09/23 01:32, , 34F
現實是不正不辣的女人要起房子來一樣是很不客氣,正妹本來就
09/23 01:32, 34F
推
09/23 01:34, , 35F
PUSH
09/23 01:34, 35F
→
09/23 01:34, , 36F
有許多特權,給不起只好散...公主不公主跟長相沒有正相關
09/23 01:34, 36F
→
09/23 02:02, , 37F
換房子或換女人選一個阿，哪有威脅要散就買給她，扯遠了吧
09/23 02:02, 37F
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09/23 02:11, , 38F
那就不要結婚阿...勢利眼女人
09/23 02:11, 38F
推
09/23 10:42, , 39F
22k世代是什麼?
09/23 10:42, 39F
推
09/23 11:50, , 40F
何解？"不要結，男生老了比較值錢"
09/23 11:50, 40F
推
09/23 11:55, , 41F
麵包出品 必屬佳作
09/23 11:55, 41F
推
09/23 12:52, , 42F
%1　
09/23 12:52, 42F
推
09/23 12:52, , 43F
~──────────────ψFC
09/23 12:52, 43F
推
09/23 12:52, , 44F
x ◣▆ ▇▇▇ ◢█◣◢█◣ │
09/23 12:52, 44F
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09/23 12:52, , 45F
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09/23 12:52, 45F
推
09/23 12:52, , 46F
x █◢ ▃█▄ ██████ ︶│
09/23 12:52, 46F
推
09/23 12:52, , 47F
x ◤◥ ◢█ 文█▊█▊██起來│
09/23 12:52, 47F
推
09/23 12:52, , 48F
╰w──────────────╯
09/23 12:52, 48F
推
09/23 12:54, , 49F
這種女人不要也罷，拿房子威脅偏偏有男人還可忍，腦袋破洞
09/23 12:54, 49F
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