[心得] 聊一下店面

看板home-sale (房屋交易)作者mauricew (共產黨)時間15年前 (2010/05/19 17:25)推噓10(10推 0噓 2→)

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有一些朋友會問我 1. "如果這間7-11 租金10W 賣4000 可不可以買?" 2. "這間店面在黃金地段三角窗可不可以買?" 3. "如果樓上的成交價在XX 那店面應該要成交多少?" 4. "你覺得這間新成屋的店面價值多少?" 5. "相較沒人潮低總價的店面可不可以買?" 因為店面真的很難估需要靠很多經驗去估不好回答 1. "如果這間7-11 租金10W 賣4000 可不可以買?" 答: 1. 萬一7-11搬家到對面或隔壁這個店面還會有10W的租金嗎? 2. 萬一7-11因為生意太好全家來插店 7-11以後沒有這麼高的營收怎麼辦? 3. 萬一7-11是搞不清楚狀況的加盟店並非直營店所以將來做不下去怎麼辦? 4. 10W租金是否以後都可以一直保持? 如何確定可買: 1. 7-11現在的位子是不是有獨特性當區最好的地段或坪數是當區最適合讓它很難搬到其他地方 2. 評估一下其他超商是否不容易插店 3. 直營店通常比較沒有假租約的問題 4. 這間7-11是否在這點上做很久可以從以前的租約推估出租金穩不穩定 2. "這間店面在黃金地段三角窗可不可以買?" 答: 1. 各種黃金地段對店面的效益都一樣嗎? 2. 三角窗一定都是好的嗎? 如何確定可以買 1. 分清楚什麼樣的黃金地段 1. 辦公的黃金地段: 早上中午有人潮, 晚上週末人潮較少住宅的黃金地段: 晚上人潮較多學校旁的黃金地段: 學校外食者比較多, 但寒暑假可能大家跑光光商圈的黃金地段: 商圈對店面效益最強, 只要商圈不轉移每種黃金地段的價值都不同不可混為一談 2. 人潮>車潮 3. 陽面>陰面 4. 附近無空置率>附近比較有空置率 2. 三角窗是大馬路的三角窗? 還是捷運站的三角窗? 如果是沒有人潮巷子裡的三角窗就是三角窗也起不了什麼作用. 3. "如果樓上的成交價在XX 那店面應該要成交多少?" 答: 1. 店面是住宅嗎? 如何確定可以買 1. 投報率可以看得出來是買貴還是買便宜 2. 小心假租約用來當提高投報率的騙局 3. 店面注重人潮,面寬,廣告效益 4. "你覺得這間新成屋的店面價值多少?" 答: 1. 你店面是注重投報率? 還是注重屋齡? 如何確定可以買 1. 新成屋的店面一般單價比較高因為比較新確實有可能在投報率不高的情況下被買走但最後畢竟還是店面還是要回到投報率的現實 2. 當地如果是"新興市鎮" 如果"有眼光"可以看得出來將來人口會大幅成長可以投資現階段因新成屋價位比較高的店面 5. "相較沒人潮低總價的店面可不可以買?" 答: 1. 為什麼他要賣你便宜? 如何確定可以買 1. 建議不要買了, 除非空置率低, 投報率高(但還是不建議) 2. 網路店面越來越普及, 沒人潮的店面將來可能只能當倉庫,車庫,住宅而已. 3. 除非評估將來人潮會轉移到此, 但還是要有眼光. ------------------------------------------------------------------------ 給個自己發明的問題: 下列有兩張圖店面A,B,C,D,E,F 假設捷運出口的進出人數固定 1. 問：僅以捷運出口的人潮來估算店面A,B,C,D,E,F店面的價值大小排列次序為何？ 2. 問：如果店面B 價值5000 店面A和C應該價值多少？ │ │ │ │ │ 店面A │ 店面B │ 店面C │ └────┴────┴────┘ ← 捷運出口人潮流量40% 騎樓較窄捷運出口人潮流量60% → ──────┬ ┬────── │↑│ │捷│ │運│ │出│ │口│ └─┘ ------------------------------------------------------------ │ │ │ │ │ 店面D │ 店面E │ 店面F │ └────┴────┴────┘ 捷運出口騎樓較寬捷運出口 ← 人潮流量40% 人潮流量60% → ──────┬ ┬────── │↑│ │捷│ │運│ │出│ │口│ └─┘ 1. 問：僅以捷運出口的人潮來估算店面A,B,C,D,E,F店面的價值大小排列次序為何？ 2. 問：如果店面B 價值5000 店面A和C應該價值多少？ -------------------------------------------------------------- 以上是店面基本應該要瞭解的但這些還是太基本店面的決戰點還是在"眼光" 例如： 1. 永康街的店面該賣還是該買? 1. 雙捷運東門站開通後永康街會變成多強勢? （歷史經驗：士林夜市因為淡水線的關係整個店面熱鬧延伸到大南路.) 2. 政府目前積極打造永康街成為觀光區,永康街4,6,8,10將來變成徒步區後, 強度會增加多少. （歷史經驗：商圈強度越大越容易吸引客源） 3. 永康街目前已經漲翻, 將來捷運開通後的人潮, 會超過目前漲翻預期的價值還是無法超越目前預期的價值? 2. 師大夜市的店面該賣還是該買? 1. 師大夜市的人潮會不會因為永康街的興起而人潮衰減? 2. 師大夜市龍泉街靠近彩遊館比較尾端附近將來人潮會不會延伸過來? 3. 士林夜市的店面該賣還是該買? 1. 將來士林夜市捷運站對面的小吃集中地搬到士林夜市比較後段後對大南路那邊的店面是加分還是減分? 2. 士林夜市後段士紙那塊開發成觀光飯店與集合住宅後, 基河路的店面會受益多少? 3. 「台北藝術中心」對士林夜市所帶來的影響? 4. 捷運三重國小站到龍門路這段都更後, 強度多少, 舊有商圈是否會削弱? 5. 捷運開發完, 哪些商圈會被削弱? 哪些商圈會興起 6. 公車站牌旁的店面有沒有可能後來公車站牌遷移到中央分隔導人潮驟減=店面價值驟減可以討論很多買店面眼光精準很重要 ----------------------------------------------------------------------- 答案: 1. 問：僅以捷運出口的人潮來估算店面A,B,C,D,E,F店面的價值大小排列次序為何？答：B>E>F>D>C>A 2. 問：如果店面B 價值5000 店面A和C應該價值多少？答：B:5000 A:2000 C:3000 上面我自己認為的答案要開燈 (按"\") -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)