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Re: [新聞] 百年大漲潮3／小建商轉售土地求生存

看板home-sale (房屋交易)作者 (aloness)時間3年前 (2021/02/25 11:38), 3年前編輯推噓10(11推 1噓 29→)
留言41則, 13人參與, 3年前最新討論串3/3 (看更多)
※ 引述 《levirrrrr (兵長)》 之銘言： : 　 : 最近看房一直聽到什麼物料成本上漲， : 所以房價也會漲， : 但是打開預售屋的拆款表來看， : 建造跟土地成本還是4：6啊？ : 　 : 然後就會聽到另一種說詞， : 因為土地也是漲漲漲... : 　 : 那在房地雙漲的同時， : 建商利潤到底有多少？ : 　 : 實際去算某地已完銷建案， : 佔地2400坪，210戶， : 最低成交價約2400萬。 : 實價登錄土地收購價“最高”90萬一坪。 : 加上什麼斡旋仲介之類的費用， : 我就算你95萬一坪。 : 總收購成本大概22.8億， : 如果以拆款表4：6來看， : 加上房屋建造， : 總成本大概抓38億。 : 　 : 為了方便計算， : 我就直接用最低的2400萬去乘210戶， : （實際總銷售金額應該會高於這個價錢不少）。 : 　 : 2400萬乘210戶，大概50.4億， : 所以實際上銷售完畢的利潤是32%。 : 　 : 當然還要扣掉很多有的沒的成本才是真正淨利， : 但我剛剛的購地成本算法已經很寬鬆了， : 所以實際上建商獲利到底高不高， : 大家就自己評估吧。 : 　 : 至於沒銷售完的空屋能再貸多少錢又是另一個故事了。 : 　 你漏估了一件事 營建業是高槓桿產業 土地+建造的成本，至多自備30%就夠了 再高上去會侵蝕到現金流 (除非能縮短回本年限，不然很少會有自備額拉超過三成的規畫) 賣50億(單位最低成交價) 總成本38億(土地單位最高實登成本) 營收12億(預估最少營收) 自備三成現金估12億(通常會更少) 再扣掉營運必要支出，利息，售後服務 至少也有賺100%以上 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.139.54.204 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1614224318.A.84E.html
推
02/25 11:45, 3年前 , 1F
錯了，賣50億就是認50億營收，成本38億，12億是毛利
02/25 11:45, 1F
→
02/25 11:46, 3年前 , 2F
這個案子如果就算以本金計算實賺100%, 但其實時間是四年
02/25 11:46, 2F
→
02/25 11:47, 3年前 , 3F
年化ROE就25%
02/25 11:47, 3F
→
02/25 11:48, 3年前 , 4F
這是理想狀況...
02/25 11:48, 4F
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02/25 11:49, 3年前 , 5F
金融槓桿要另外算啦 賠錢一樣槓桿乘上去欸
02/25 11:49, 5F
→
02/25 11:49, 3年前 , 6F
上市建商財報都有啦，附錄去研讀一下就可以理解
02/25 11:49, 6F
→
02/25 11:50, 3年前 , 7F
折算年化我不敢講，利息往往會拖很長，一般是用5年總營
02/25 11:50, 7F
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02/25 11:50, 3年前 , 8F
收來抓成本
02/25 11:50, 8F
→
02/25 11:54, 3年前 , 9F
這是結案結算，不是定期認列虧損，本來就會把借貸槓桿剔
02/25 11:54, 9F
→
02/25 11:54, 3年前 , 10F
除，而改成以利息支出填報的方式反應借貸成本
02/25 11:54, 10F
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02/25 11:57, 3年前 , 11F
這也是營建業財報，相對其他產業最不能信的原因之一，貨
02/25 11:57, 11F
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02/25 11:57, 3年前 , 12F
款工程款拖個一兩年才認列，誰知道沒揭露的虧損藏了多少
02/25 11:57, 12F
推
02/25 11:58, 3年前 , 13F
這篇不行
02/25 11:58, 13F
噓
02/25 12:03, 3年前 , 14F
數學還好嗎? 50萬三成是15萬
02/25 12:03, 14F
推
02/25 12:31, 3年前 , 15F
現金報酬率跟損益表上的毛利不能混為一談
02/25 12:31, 15F
推
02/25 12:32, 3年前 , 16F
你講的比較像ROE基本上那都是另一回事
02/25 12:32, 16F
其實我講的是投資評估 多少本金能帶來多少年化報酬率
推
02/25 12:35, 3年前 , 17F
建商賺多少去看財報不就知道了,真的賺幾被毛利率早就破
02/25 12:35, 17F
財報會把這些藏起來 營收隨即就被轉入下個案子的投資成本 這樣才能抵營業稅
→
02/25 12:35, 3年前 , 18F
100%了,結果哪個建商毛利破40的,說出來聞香一下
02/25 12:35, 18F
其實你喊的出來的大牌公司都是 賣1/3戶就回本，最差賣1/2戶也該回本
推
02/25 12:55, 3年前 , 19F
建築利潤這麼高 科技業全部改做建商就好了
02/25 12:55, 19F
時間要考慮進去 從土建融核發開始 到全數賣完收款 正常是5年
→
02/25 15:51, 3年前 , 20F
成把代款扣掉去算成本 第一次看過有人這樣算的
02/25 15:51, 20F
沒有扣掉 借貸產生的利息才是成本
推
02/25 16:50, 3年前 , 21F
建築就是簡單，小學生都能發財的easy money啊
02/25 16:50, 21F
→
02/25 17:01, 3年前 , 22F
配合槓桿，難度都在關說跟行銷r,專利研發什麼的都免啦
02/25 17:01, 22F
※ 編輯: aloness (223.139.54.204 臺灣), 02/25/2021 18:42:20
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02/25 23:26, 3年前 , 23F
你錯了 土融才是7成 然後現在限貸了
02/25 23:26, 23F
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02/25 23:26, 3年前 , 24F
建融五成
02/25 23:26, 24F
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02/25 23:29, 3年前 , 25F
然後後面不知道在亂算啥...
02/25 23:29, 25F
土建融只是舉例 實際操作還有更多可以拿來借 甚至自備資金一大部份是拿資產抵押生出來的，純自備現金的比例是很低的 後面的就是每個老闆財團都聽的進去的算法，這事不容易學，日本有個經理人專門出了書來 講解投資，稅務，債務如何評估 唉，其實這些只要有當過理字輩職務，自然都會逼人看懂 ※ 編輯: aloness (223.138.32.185 臺灣), 02/25/2021 23:48:00
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02/26 00:30, 3年前 , 26F
上市公司的財報就寫的很清楚了，很多建商純利率都只有
02/26 00:30, 26F
我比較好奇的是你們怎麼怎麼看的？ 財報只會揭露一段時間的分項收入 至多細分到事業部或轉投資之子公司 不會有人寫一個案子賺多少 https://i.imgur.com/O9VLvAV.jpg
→
02/26 00:30, 3年前 , 27F
十幾趴，一個案子五年，就算像你說的可以開槓桿好了，
02/26 00:30, 27F
→
02/26 00:30, 3年前 , 28F
土建融貸八成（這算估很高），也就是槓桿五倍，那這樣
02/26 00:30, 28F
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02/26 00:30, 3年前 , 29F
算下來現金投報率一年也就十幾趴，有很好賺嗎？我不覺
02/26 00:30, 29F
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02/26 00:30, 3年前 , 30F
得
02/26 00:30, 30F
最近想要寫一篇何謂賺的多賺的少 要先理解如波克夏年化報酬率也就20% 台塑集團每年大約是1x% 就大額資金投入的年化投報率 20%左右是很優質的獲利 ※ 編輯: aloness (114.47.183.51 臺灣), 02/26/2021 01:24:05 ※ 編輯: aloness (114.47.183.51 臺灣), 02/26/2021 01:32:27
推
02/26 07:50, 3年前 , 31F
生存不下去土地賣給大財團 變成房產業者大者航大壟斷
02/26 07:50, 31F
→
02/26 07:50, 3年前 , 32F
的局面 房價開多少購屋者只能吞下去
02/26 07:50, 32F
推
02/26 09:03, 3年前 , 33F
財報分析是一門課朱立倫在台大開過課，不要拿老闆自己亂
02/26 09:03, 33F
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02/26 09:03, 3年前 , 34F
算那套
02/26 09:03, 34F
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02/26 09:04, 3年前 , 35F
一個案子賺多少他不會公開但還是很多人看過
02/26 09:04, 35F
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02/26 09:04, 3年前 , 36F
其實根本算不上秘密
02/26 09:04, 36F
我同意你講的話 不過我處理報價估算 (不論對上客戶還是對下客戶) 大致上都是依我講的這套邏輯作業 包含業界行情也是 溝通的層級不外乎是中鼎亞通這類上市的工程公司 如果你我講的都對，可能的結果是？ ※ 編輯: aloness (223.138.2.33 臺灣), 02/26/2021 09:22:35
推
02/26 09:50, 3年前 , 37F
你講的是IRR那本來就是投資很重要的比率，投資當然要看IRR
02/26 09:50, 37F
→
02/26 09:50, 3年前 , 38F
，但每個財務比例都有他的功能，不是一個比率分析所有狀況
02/26 09:50, 38F
推
02/26 09:52, 3年前 , 39F
當你在在利潤時就不會拿IRR來看，最簡單看淨利率再會算也
02/26 09:52, 39F
→
02/26 09:52, 3年前 , 40F
是算EBITDA沒有人拿IRR來比較利潤
02/26 09:52, 40F
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02/26 09:53, 3年前 , 41F
每個財務比率都有他的功能
02/26 09:53, 41F
同意，但操作上有他的困難 對投資方來講，常常都是用a名目借出來做b的事情 最後面結算的時候，再想辦法沖銷過去 在帳面上美化數據，讓報告呈現出來的結果跟過往的資料不會差太多 當發生預期外的損失 (例如這波疫情造成的虧損) 才有充足的銀彈去支付額外的費用 不然大賺時全數認列完了 大虧時股價的虧損，會比帳面上的投資虧損，還來得痛很多，更甚者影響到他的資產抵押額 度 另外談，折舊是每年認 所以他是卡到已經在營運的現金流 對於營建沒有差，一開始就能估算 攤銷則是後來再來湊帳的… 例如折舊，攤10年太吃力的話 公司自行延長攤提時間就好 例如某客戶跟政府標到機場擴建案 跟銀行借了60M鎂，有4成都拿來付近一年欠我們的貨款…投資金額越高，槓桿普遍是開得越 兇，99%我都不會訝異-_- ※ 編輯: aloness (223.138.2.33 臺灣), 02/26/2021 11:03:19
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