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[新聞] 不能說的秘密！房價組成結構一次拆解 建已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者 (Sonic)時間4年前 (2022/04/28 19:55), 編輯推噓7(9推 2噓 34→)
留言45則, 17人參與, 4年前最新討論串1/1
連結： https://house.ettoday.net/news/2239922 內文： 記者陳筱惠／綜合報導 房市高漲，預售屋市場熱度高，本應是滿面春風的建商，卻也出現哀鴻遍野的聲浪，在土 地、營建成本、工資高漲下，近年營建業又面臨缺工、缺料的大環境，成本堆疊讓房價無 法趨緩，實際上背負房價推手的建商，真的有賺到流油嗎？ 一座建築的成本，《ETtoday東森新媒體》詢問多間建商，交叉比對後，以營建成本較低 的透天厝為例，設定地坪40坪的房子，究竟要花多少成本、賣多少錢、賺多少錢。 以中台灣地區蛋黃區來說，假設一坪土地價格為60萬元整，土地建蔽率50%、容積率120% 來說，要蓋一棟地坪40的透天，土地成本為40坪X60萬元＝2400萬元。 容積率120%來換算，40坪土地可以蓋到48坪建坪，再加上陽台、電梯空間、機械室等，以 總面積75坪來計算，建蔽率50%來計算約莫可以蓋3.5層樓。 以台中透天現況營建成本低抓16萬元來計算，75坪X16萬元＝1200萬元，光是土地與營建 成本，總金額就達3600萬元。 建商的販售期，不論是請代銷業者或是自行出售，管銷成本以最低15％計算，3600萬元 X15%＝540萬元，再往上加來到4140萬元，而順利銷售出去，也須負擔房地合一稅，業界 普遍回推為售價的4~5%，以4%來計算，又多了165.5萬元。 以上成本相加，這棟房售金已經來到4305.6萬元，但這還未加入建設公司的利潤，若建商 利潤抓10％，獲利為430萬元，這間房的最終總價就來到4735萬元。 一間房就能獲利430萬元，看起來是筆好生意；但是這430萬元，建商還要負擔營業所得稅 、股東盈利、營業稅等其他稅負，而這些假設忽略了購地至成屋、且是順利銷售的時間成 本，若整體抓4年時間，430萬的利潤，年獲利率僅2.27%。 不具名建商私下表示：「價格堆疊下，民眾把高房價責任推給蓋房子的建商，仇富心態日 漸加劇，其實建商是最不希望房價漲太快的一環，當房價高到民眾無法入手，最終倒霉的 還是我們這些加工業！」 不少民眾認同「殺頭的生意沒人要做！」，一定有賺錢建商才會拼命蓋！不具名建商坦言 ：「現實面來說，開發商蓋房子利潤變稀薄，但不開發就歸0，不蓋房子要做什麼？」 大台中不動產開發公會理事長王至亮則表示，從近期原物料價格波動大來觀察，營建成本 只會往上加，這也就帶動最終售價往上拉抬；加上目前政府打房土建融貸款限縮，用白話 文來譬喻：「以前40萬元做100萬元的生意，現在要60萬元才能做100萬元的生意，不能只 看到營建獲利豐厚，開發商需承擔的成本風險更高。」 心得： 其實建商都說賺的也不是很多 重點民眾自己買地蓋也不可能省 除非土地是遺產例外 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.252.130.84 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1651146940.A.690.html
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04/28 20:11, 4年前 , 1F
看來建商給了媒體不少好處
04/28 20:11, 1F
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04/28 20:13, 4年前 , 2F
也沒啥錯吧
04/28 20:13, 2F
推
04/28 20:13, 4年前 , 3F
我良心講 目前16萬是亂抓了 沒電梯沒消防的三樓半透天 還
04/28 20:13, 3F
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04/28 20:13, 4年前 , 4F
有管銷15%也是亂抓 這種無腦亂帶風向我也是嘴爛 操
04/28 20:13, 4F
推
04/28 20:14, 4年前 , 5F
這什麼唬爛人的算法，4年來年獲利2趴多
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04/28 20:14, 4年前 , 6F
不就是每蓋一間可以賺快10趴？
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04/28 20:14, 4年前 , 7F
要唬爛人乾脆說月獲利率是10趴÷48
04/28 20:14, 7F
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04/28 20:14, 4年前 , 8F
月獲利只有0.2趴很難賺
04/28 20:14, 8F
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04/28 20:14, 4年前 , 9F
所以建商都是做良心事業算了
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04/28 20:14, 4年前 , 10F
低能新聞
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04/28 20:18, 4年前 , 11F
換算年獲利是基本的啊，樓上是在？
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04/28 20:19, 4年前 , 12F
光是看到拿蛋黃區+建蔽率50%+容積率120%這段+透天，這種與
04/28 20:19, 12F
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04/28 20:19, 4年前 , 13F
現實情況差距甚大的假設前提，基本上後面的內容可以跳過了
04/28 20:19, 13F
推
04/28 20:25, 4年前 , 14F
土地成本高也是因為建商賣很高造成土地成本上漲
04/28 20:25, 14F
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04/28 20:26, 4年前 , 15F
透天營建成本16萬太誇張
04/28 20:26, 15F
噓
04/28 20:27, 4年前 , 16F
屁！蓋房子應該和印股票相比 建或印的成本和市場價值無關
04/28 20:27, 16F
推
04/28 20:27, 4年前 , 17F
樓上亂嘴又一個 換空軍亂嘴 土地最大宗拍賣就政府 土地漲
04/28 20:27, 17F
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04/28 20:27, 4年前 , 18F
推給建商賣太貴？ 倒果為因 有沒有正常一點人在這個版
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04/28 20:41, 4年前 , 19F
容積140建蔽50就台中住一的容積跟建蔽，市區週邊有看到前面
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04/28 20:41, 4年前 , 20F
有騎樓，後面有院子的三層半透天，就是住一啊，七期附近就
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04/28 20:41, 4年前 , 21F
有一堆這樣的透天
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推
04/28 20:43, 4年前 , 22F
政府拍賣就一定要標？還溢價那是誰的問題
04/28 20:43, 22F
推
04/28 20:48, 4年前 , 23F
老話一句 自己去蓋啊 賺爛了
04/28 20:48, 23F
推
04/28 20:49, 4年前 , 24F
建商不買土地、不蓋房子是要做什麼生意 改賣雞排？
04/28 20:49, 24F
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04/28 20:53, 4年前 , 25F
這樣古屋是不是賺爛了
04/28 20:53, 25F
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04/28 20:55, 4年前 , 26F
政府的地賣太少啦…軍營都廢一廢通通賣掉好嗎
04/28 20:55, 26F
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04/28 21:05, 4年前 , 27F
幹嘛現在蓋 共存後外勞一堆
04/28 21:05, 27F
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04/28 21:08, 4年前 , 28F
大部分現在看到的蛋黃區透天都是以前還不是蛋白區的時候蓋
04/28 21:08, 28F
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04/28 21:08, 4年前 , 29F
的
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04/28 21:09, 4年前 , 30F
建商會先養地很久，土地取得成本用現價去算？
04/28 21:09, 30F
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04/28 21:17, 4年前 , 31F
這篇文章記者挑極端值去算，那是不是也可以算另外一種極端
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04/28 21:17, 4年前 , 32F
以示公平？ 例如養地15年前竹北農地0.5萬/坪變建地+建蔽率6
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04/28 21:17, 4年前 , 33F
0％+容積率240％+容積獎勵+公設比35%大樓+售價虛坪70萬/坪u
04/28 21:17, 33F
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04/28 21:17, 4年前 , 34F
p，這還是實際例子喔
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04/28 21:26, 4年前 , 35F
上述另一種極端條件（實例情況）算一下1000坪土地取得成本5
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04/28 21:26, 4年前 , 36F
00萬，全部賣出去除零頭建商可得21億
04/28 21:26, 36F
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04/28 21:27, 4年前 , 37F
以上舉兩種反例極端值，但有實際意義嗎？沒有呀！
04/28 21:27, 37F
推
04/28 21:31, 4年前 , 38F
極端例子唯一的功能就是刻意誤導閱讀者帶風向罷了
04/28 21:31, 38F
推
04/28 22:17, 4年前 , 39F
台中13、14期就是住一之一的地啊!現在土地成交價一坪
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04/28 22:17, 4年前 , 40F
不只60萬了。
04/28 22:17, 40F
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04/28 22:21, 4年前 , 41F
不要蓋不就好了，一起炒中古屋就好阿。之前賺的花光不存錢
04/28 22:21, 41F
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04/28 22:21, 4年前 , 42F
，多多也不會幫你說話的。
04/28 22:21, 42F
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04/28 23:04, 4年前 , 43F
為什麼不想辦法提升收入？
04/28 23:04, 43F
噓
04/28 23:22, 4年前 , 44F
股東盈利？？？
04/28 23:22, 44F
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04/28 23:43, 4年前 , 45F
搞到後來就是這些小建商很難生存
04/28 23:43, 45F
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