[新聞] 買自住房，要買新屋還是中古屋？購屋前須考量的6大重點已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者jump0517 (Sonic)時間4年前 (2022/09/04 10:06)推噓5(8推 3噓 3→)

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連結： https://www.cw.com.tw/article/5122535 內文：買自住房，要買新屋還是中古屋？購屋前須考量的6大重點很多人在買房時，會在要買新屋還是中古屋之間糾結，尤其是在買第一間房又是自住房的時候。吳淡如列出在購屋前需要考量的6個重點，給考慮買房的人一些參考。文書摘精選吳淡如時報出版發布時間：2022-09-04 這個問題不好回答，但其實也沒那麼難，只要列出你「前三需求」就容易多了。世上沒有完美的答案。如果沒有想清楚自己的需求，還有需求之間的優先次序，這個問題你永遠沒有答案。新屋（包括新成屋和預售屋）和中古屋各有優缺點，地點也是個大問題。我看過不少人在網路上問這個問題，公說公有理，婆說婆有理，其實每個人的需求都不一樣。資金不同、上班地點不同，誰又能替誰回答問題呢？如果你很明白自己的需求與資金是否相符，答案往往就很清楚。那到底有哪些細節可以比較的呢？以下是我列出來，在購屋前需要考量的重點： --- 1. 安全九二一地震之後蓋的房子，政府已針對建築耐震係數做出規範。超過三十年的房子，在安全上會少了一些保障。不過，年紀愈大的房子當然愈便宜。坦白說，保障不等於保證。這樣說吧，好的建商不管有沒有法令規範，施工安全性都有一定水平，就是工法謹嚴。相反的如果是不好的建商，就算有政府法規加持，恐怕要為它畫一個問號。奇妙的是某些建商不管蓋在哪裡，漏水都很嚴重。因為他們的策略是蓋「當區最具CP值的房子」呀，太重視成本控制，就不注重施工品質和建材好壞了。所以不要有「新成屋比較安全」這樣先入為主的既定印象。我不想在此得罪人，你可以自行Google「不能買的建商」排行榜，把各個排行榜比較一下，會發現其實大家意見挺一致的：就是那幾家呀！當然，如果你要買「模範生」建商的房子，肯定是同一地區中比較貴的。好處是這個「比較貴」也會讓你在賣出它的時候得到好處。 --- 2. 公設公設就是公共設施，「公設比」指的是所有權狀中不屬於你實際使用坪數部分的比值。公設比愈高，你實際使用的坪數就愈低。很多新房子主打漂亮的公設，像是圖書館、健身房、游泳池，這些都是公設的一部分。相反地，老公寓沒有這些花俏的公設，功能性單純，因此一樣的坪數，中古屋內部要比新成屋大得多。如果以使用面積來算，新屋與中古屋的價格差多少呢？就我的經驗來看，同一地區新成屋與一間四十年的老屋相比，每坪大概貴2.5 倍。公設好，請朋友來參觀超氣派。但有些公設可能變得勞民傷財又讓你生氣。除非你熱愛游泳，否則游泳池最好蓋在運動中心或朋友家就好，不要放在自己家。管理一個游泳池很貴，成本很高，難怪臺灣游泳池被選為嫌惡公設。當然我們也不能一竿子打翻一船人，我看到許多豪宅的泳池都管理得很好。一切都有「對價」的代價。 --- 3. 裝潢前已提及，新成屋裝潢費會省下很多，如果你不挑剔。我以前曾購買新成屋，只要買高雅的傢俱，把牆壁漆一漆就很漂亮了。中古屋只要超過二十年，電路通常要全換，漏水或滲水問題很難根治，過個幾年就會故態復萌。綜合來說，新成屋每個單位的房價較高，但是扣除掉個人風格的「客製化」之外，不太需要額外裝潢。而中古屋雖然公設比低，每坪房價也低得多，但是在裝潢過程需要投下比較多的時間，更多的錢，後續不確定性的變動成本也的確比較高。中古屋的裝潢費多少才合理？我希望不要無限上綱，房價的2成應該是天花板，這才是理性理財吧。 --- 4. 貸款如果信用沒有太大的問題，中古屋的貸款條件大概貸到總價的6到7成，也就是自備款至少 3成。若是首購的話，因為貸款銀行對房子的估值往往低於你的買價，與新成屋相比會多出2 成，如果是1,000萬元的房子那就是400萬元。對於頭期款是只靠自己努力存來的首購族來說，並不是輕鬆的負擔。臺灣家庭平均薪資約5到6萬元，每多100萬元就等於一家人不吃不喝二十個月，想來實在傷神。舉例來說，買1,000萬元的房子，房貸利率1.6%來計算，如果是貸款8 成（我申請只還利息不還本金的「本金到期一次還款」），之後每個月利息還款約10,666元，如果是貸款7 成，那每月還款金額則是9,333元左右，攤下來差不多。如果房屋總價愈高，差異也會愈大。以我個人意見來說，如果利息還低於每年CPI（消費者物價指數）增幅，我的選擇是先不還本金，寧願把它拿去買ETF，這是比較實際而且合理的理財方式。雖然之後可能還會升息，升息也不可能無限上綱。但是如果超過了2.6%，那為了安全起見，還是按月把本金和利息一起還了吧！ --- 5. 家人如果你年紀大了些或跟長輩同住，換房的時候可能就會需要考量電梯甚至是無障礙設備。除了電梯，有社區管理員或保全幫忙收外送、趕垃圾車與收包裹信件，這對於年紀比較大的人來說是相當方便的。不過「有一好，無兩好」，電梯住宅管理費肯定高，對長輩而言扣除掉追垃圾車這種比較費力的狀況，生活變得太方便也就少了一些考驗。畢竟現代人少運動，長輩雖然抱怨爬樓梯麻煩，卻也可能是他們唯一的運動。多走幾步路，也不是一件壞事。這部分就要靠你跟家人之間的溝通了。我婆婆本來住在公寓四樓，年紀大了以後因為「深感不便」搬到了一樓。雖然不用再爬樓梯了，但也缺少了運動機會，肌力因而在一年內銳減；是福是禍實在難以論定。 --- 6. 鄰居因為惡鄰而痛苦不堪的人很多，之前我曾經有個工作室在臺北忠孝東路三段附近的小巷內，地點很方便，但我賣掉它後備感輕鬆。因為隔壁人家有個精神有問題的兒子已屆中年，偶爾會拿著亮晃晃的菜刀打著赤膊，在巷子裡晃來晃去。被他砍到，他肯定可以因為精神狀況而免除刑罰，所以連員警都拿他沒轍。硬體上的問題，還可以找專家來修理，但是人若出了問題，可能曠日廢時也無法修復。不管你買中古屋或新屋，其實都不保證你不會遇到惡鄰居。不過中古屋或老社區的好處，就是你有機會打聽鄰居的狀況。千金買鄰，此話誠為真理。心得：早上讀報的時候看到這邊覺得實用有點想把之前租給人家的老房子裝修後再搬回去住但不知道什麼時候裝潢才會降價這一兩年好像很不適合找工班做翻新.. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.215.11.173 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1662257192.A.6B6.html