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[請益] 為何不用出租投報率來衡量房價合理性?

看板home-sale (房屋交易)作者 (初音我老婆)時間3年前 (2023/08/31 17:46), 3年前編輯推噓38(44推 6噓 69→)
留言119則, 48人參與, 2年前最新討論串1/1
就以股票來說 可以用高登模型、金流折現、股息殖利率等方式評估股票價格 而房屋 也可以用C大的出租投報率VS持有成本+交易成本來衡量 不論股票還房產 背後的道理，都是用「基本面」為基礎來評價 畢竟公司有賺錢，把錢分配給股東，那用「股息報酬」來評價股價是很合理的 那房屋不也是如此嗎? 房屋的功能性就是居住，而居住是有價值的 因此用「租金」來回推房價也是很理所當然的 那租金與房價之間的關係，怎樣才合理呢? 就對照「持有成本+交易成本」來衡量 如果租金收益低於持有成本(利息費用、稅費) 又或者計入處分房屋時產生的交易成本稅費後不划算 那代表買這間房屋根本划不來，不如用租的，以此可以判定房價昂貴，不值得買 反之租金收益高於持有及交易成本 那買房就划算，可以認為房價便宜，可以買 以上用基本面來衡量價格我覺得相當直觀 那為什麼在討論房價高低和理性的時候 都沒人在用租金收益率的角度來探討呢? 反而是用什麼房價所得比、房貸負擔率? 收入跟房價高低是有什麼關係? 這感覺像是 「人們收入低，但房價那麼高，代表人們要不吃不喝XX年才買得起，所以不合理」 但如果今天是用 「這裡的租金行情就是這麼貴，大家都很想租這裡，所以這裡房屋很有價值，故房價高」 這樣聽起來合理多了吧? 反過來說 如果今天說 「人們收入高，但房價卻很低，人們只要不吃不喝XX年就買得起房了，所以房價合理」 跟 「這裡租金行情很便宜，大家都不是很想租這，所以房屋沒什麼價值，故房價高」 聽起來用租金來檢視房價比較合理吧? 20點求解 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.217.1.119 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693475190.A.BEE.html
推
08/31 17:48, 3年前 , 1F
一直以來都有啊XD
08/31 17:48, 1F
→
08/31 17:52, 3年前 , 2F
你什麼時候產生沒人用投報率衡量的錯覺？
08/31 17:52, 2F
推
08/31 17:54, 3年前 , 3F
一直都有阿 成本法 比價法 收益法阿...
08/31 17:54, 3F
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08/31 17:55, 3年前 , 4F
已知用火
08/31 17:55, 4F
推
08/31 17:58, 3年前 , 5F
......
08/31 17:58, 5F
推
08/31 17:59, 3年前 , 6F
問題模型不同啊，你龍頭股跟一般股票也不用用一樣本益
08/31 17:59, 6F
→
08/31 17:59, 3年前 , 7F
比
08/31 17:59, 7F
推
08/31 18:00, 3年前 , 8F
…不然房地產平常靠什麼判斷XD
08/31 18:00, 8F
推
08/31 18:03, 3年前 , 9F
這間可以租多少 自己回推願意多少總價買 不是都這樣
08/31 18:03, 9F
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08/31 18:03, 3年前 , 10F
嗎？
08/31 18:03, 10F
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08/31 18:04, 3年前 , 11F
自想想為何豪宅常常漲不動？
08/31 18:04, 11F
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08/31 18:04, 3年前 , 12F
除了購買資格太高刪除太多買家外，
08/31 18:04, 12F
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08/31 18:04, 3年前 , 13F
另一點就是租金租不夠高到繳利息管理費
08/31 18:04, 13F
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08/31 18:04, 3年前 , 14F
1000萬的房正常能租到2.5萬以上
08/31 18:04, 14F
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08/31 18:04, 3年前 , 15F
5000萬的房子能租到12萬以上嗎？
08/31 18:04, 15F
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08/31 18:04, 3年前 , 16F
是不是租8萬就沒啥人要了呢？
08/31 18:04, 16F
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08/31 18:04, 3年前 , 17F
這就是抗性啊！
08/31 18:04, 17F
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08/31 18:04, 3年前 , 18F
所以為什麼投資不投資豪宅？
08/31 18:04, 18F
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08/31 18:04, 3年前 , 19F
因為持有成本無法用租金轉嫁出去
08/31 18:04, 19F
那為什麼大家都用房價所得比太高來說房價不合理？ ※ 編輯: mikumywife (49.217.1.119 臺灣), 08/31/2023 18:05:33
推
08/31 18:05, 3年前 , 20F
你就算不買房，也要繳租金啊，當然賴家那些除外。租金
08/31 18:05, 20F
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08/31 18:05, 3年前 , 21F
多少就買多少的房子，很合理啊。
08/31 18:05, 21F
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08/31 18:06, 3年前 , 22F
你會用平均租金來租房子嗎？自己算自己可以接受的就好
08/31 18:06, 22F
推
08/31 18:06, 3年前 , 23F
股票會只看本益比嗎？
08/31 18:06, 23F
→
08/31 18:06, 3年前 , 24F
會只看殖利率嗎
08/31 18:06, 24F
→
08/31 18:07, 3年前 , 25F
而且不動產市場是有供需機制，和股票不樣
08/31 18:07, 25F
推
08/31 18:08, 3年前 , 26F
房價所得比是偽命題，
08/31 18:08, 26F
→
08/31 18:08, 3年前 , 27F
因為這跟房屋的持有成本掛鉤，
08/31 18:08, 27F
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08/31 18:08, 3年前 , 28F
倘若房子的持有成本高，那房價就會偏低，
08/31 18:08, 28F
→
08/31 18:08, 3年前 , 29F
若持有成本極低，那房價就會偏高的多，
08/31 18:08, 29F
→
08/31 18:08, 3年前 , 30F
再來試問，大家覺得台灣房地產持有成本高嗎？
08/31 18:08, 30F
推
08/31 18:09, 3年前 , 31F
不動產有稀有性 股票沒有
08/31 18:09, 31F
推
08/31 18:11, 3年前 , 32F
把不動產想成是高價限量商品看待比較合理
08/31 18:11, 32F
推
08/31 18:11, 3年前 , 33F
因為低得可憐，房仲都會說幹嘛拿來租~
08/31 18:11, 33F
推
08/31 18:13, 3年前 , 34F
房租所得比不重要，不然台灣怎麼會滿坑滿谷的房仲 ，
08/31 18:13, 34F
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08/31 18:13, 3年前 , 35F
交易市場活絡
08/31 18:13, 35F
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08/31 18:15, 3年前 , 36F
租金投報率 還要考慮槓桿
08/31 18:15, 36F
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08/31 18:15, 3年前 , 37F
如果台灣開放100年貸款 貸99%
08/31 18:15, 37F
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08/31 18:15, 3年前 , 38F
那麼房價租金比就會在往上拉高
08/31 18:15, 38F
還有 41 則推文
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08/31 19:46, 3年前 , 80F
洗文章數？
08/31 19:46, 80F
噓
08/31 19:51, 3年前 , 81F
板上那麼多文章有
08/31 19:51, 81F
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08/31 19:55, 3年前 , 82F
500萬 出租一萬五
08/31 19:55, 82F
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08/31 19:55, 3年前 , 83F
1000萬 有人想租3萬嗎？
08/31 19:55, 83F
噓
08/31 20:13, 3年前 , 84F
要不要規定每隻股票的本益比只能多少算了
08/31 20:13, 84F
推
08/31 20:17, 3年前 , 85F
3000萬的房簡單算2%報酬就好 月租要5萬哦 實際租金有5萬
08/31 20:17, 85F
→
08/31 20:17, 3年前 , 86F
?
08/31 20:17, 86F
→
08/31 20:47, 3年前 , 87F
全台的房價差異極大，但租金行情沒差太多，請問是都市的
08/31 20:47, 87F
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08/31 20:47, 3年前 , 88F
房價太貴還是偏鄉租金太貴?
08/31 20:47, 88F
推
08/31 20:56, 3年前 , 89F
本來就是這樣算的
08/31 20:56, 89F
→
08/31 20:57, 3年前 , 90F
投報率低的房子沒有必要留
08/31 20:57, 90F
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08/31 20:58, 3年前 , 91F
但如果是繼承來的只有一間，你要換到高投報物件要計算
08/31 20:58, 91F
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08/31 20:58, 3年前 , 92F
來回的交易成本
08/31 20:58, 92F
推
08/31 21:00, 3年前 , 93F
你講反了， 是房價決定房租
08/31 21:00, 93F
推
08/31 21:05, 3年前 , 94F
出租房也是一門專業 沒差多少 我寧可定存
08/31 21:05, 94F
推
08/31 21:13, 3年前 , 95F
租金報酬率也不是只看現在，就跟你拿台積電殖利率看怎麼
08/31 21:13, 95F
→
08/31 21:13, 3年前 , 96F
算都不值得買一樣，更不用說美國科技股
08/31 21:13, 96F
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08/31 21:14, 3年前 , 97F
股票看的是未來房市當然也是，市場覺得有未來的地方報酬
08/31 21:14, 97F
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08/31 21:14, 3年前 , 98F
率低一點都能接受因為看的不是租金報酬率而是資本利得
08/31 21:14, 98F
推
08/31 21:17, 3年前 , 99F
哈哈 笑死 還房價決定房租咧
08/31 21:17, 99F
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08/31 21:21, 3年前 , 100F
殖利率高有兩種情形，一種是價格被低估一種是沒有fu糗，
08/31 21:21, 100F
→
08/31 21:21, 3年前 , 101F
相反也是一樣邏輯
08/31 21:21, 101F
噓
08/31 21:29, 3年前 , 102F
那你股票就算本益比就好了啊
08/31 21:29, 102F
→
08/31 21:29, 3年前 , 103F
大家要的是資本利得
08/31 21:29, 103F
推
08/31 21:30, 3年前 , 104F
一直都在買或租,租金投報本就是很重要的
08/31 21:30, 104F
→
08/31 21:30, 3年前 , 105F
那檔飆股殖利率高的....
08/31 21:30, 105F
→
08/31 21:30, 3年前 , 106F
算租金報酬率只是說你買不起而已
08/31 21:30, 106F
推
08/31 21:40, 3年前 , 107F
股票有存股也有成長股，你不能拿一種說另一種錯誤
08/31 21:40, 107F
推
08/31 22:06, 3年前 , 108F
這本來就是其中一種方法
08/31 22:06, 108F
推
08/31 23:36, 3年前 , 109F
主管機關要求壽險業不動產租金投報率需達2.845%
08/31 23:36, 109F
→
08/31 23:37, 3年前 , 110F
用了上百年被你發現了 QQ
08/31 23:37, 110F
推
08/31 23:38, 3年前 , 111F
因為怎樣看都是被低估,所以不用看了.
08/31 23:38, 111F
推
09/01 06:59, 2年前 , 112F
本來就是用租金估的
09/01 06:59, 112F
→
09/01 08:48, 2年前 , 113F
租金投報高的，用搶的。而且高租金幾乎
09/01 08:48, 113F
→
09/01 08:49, 2年前 , 114F
都附帶高機能便利性。
09/01 08:49, 114F
→
09/01 08:50, 2年前 , 115F
投報夠高，誰想賣便宜。
09/01 08:50, 115F
→
09/01 09:31, 2年前 , 116F
只要看房貸每個月利息跟租金的關係就好，所以租金
09/01 09:31, 116F
→
09/01 09:31, 2年前 , 117F
實登把租金拉高，會怎麼樣版上都講過了
09/01 09:31, 117F
推
09/01 10:47, 2年前 , 118F
基本面 緯創有嗎 高端有嗎= =
09/01 10:47, 118F
噓
09/01 15:00, 2年前 , 119F
已知用火
09/01 15:00, 119F
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