[閒聊] 權衡房價上漲幅度要看中古還是預售？
信義房價指數（中古屋為主）
https://i.imgur.com/4ZUupOt.jpg
國泰房價指數（預售屋為主）
https://i.imgur.com/metkOtx.jpg
這兩者呈現很不同的狀況
我個人認為中古屋較能反應一般人的購屋負擔
主要是
1. 這十年市場分化、豪宅量大增
台灣這幾年科技業帶動，上市公司獲利倍增
很多有錢人錢不知道放哪
建商看準需求蓋了很多豪宅
豪宅拉動均價效應太強烈
舉例 假設北市一坪均價78萬
隔一年假設都是一般住宅 80萬
但如果豪宅一坪單價140萬
如果住宅 豪宅10:1 則基本還是85萬
如果3:1 則是95萬
那麼換算漲幅就是10% 變成 22%
也就是預售屋的平均價格太受豪宅數影響
而在科技業與疫後放水的大背景下
全球貧富差距都大增
導致豪宅佔比逐年上升
2. 預售屋受原物料成本影響很大，不能單純反應房市好壞
我舉個極端例子 如果說原物料漲100%
但房價只漲70%
那實際上 這只能說明房市很差
（以上是方便說明舉例 非現實如此）
有點像我們談gdp增長 都是實質gdp
也是算扣除通膨才有意義
3. 預售屋容易受政策影響波動較大而不穩定
波動大比較不適合拿來做判斷因子
相對之下，中古屋交易市場比較穩定
應比較適合做為衡量房市漲幅的主要指標
不知道各位覺得呢？
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