[新聞] 住宅超額供給房價跌勢明確

看板home-sale (房屋交易)作者Reewalker (報告饅頭班長不夠)時間18小時前 (2024/12/28 20:24)推噓4(4推 0噓 8→)

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經濟日報社論／住宅超額供給房價跌勢明確 2024-12-27 00:33 經濟日報／社論央行今年9月實施的第七波選擇性信用管制措施，其所造成衝擊迄今餘波蕩漾。12月初，房仲業者以增加住宅市場需求為理由，建議央行放寬對購買4,000萬元以上豪宅，以及持有自住房十年以上房貸戶的管制。而近日營建業者為降低住宅供給，以近來申請建築執照戶數過多為理由，建議政府暫停社會住宅興建，以及央行取消對建地貸款限期開發的要求。業界的這些建議，目的明顯為穩住房價，但政府不可能鬆手，住宅供過於求的情勢，並未逆轉。社宅興建屬政府重要政績，當然不易中途而廢，另一方面，只有當房價明顯下跌，政府才可能緊縮民間住宅興建。營建業者認為，2017年至2024年10月止，申請建築執照戶數比取得使用執照戶數多出30萬戶，造成房屋超額供給。建商預期未來房地產景氣變好，即有誘因申請建照；由於一般房屋興建至少需二、三年以上，故獲得使照時，景氣狀況和當初預期可能不同。若所有建商在申請建照後，會貫徹完工而取得使照，則長期而言，建照和使照總數應相等。不過， 2010至2023年間，只有2016年的使照超過建照數目。而這14年間，使照數目加總只有建照數目加總的75.2%。這代表，為數不少的建商，在申請到建照後，最後並未取得使照。比較近來和過去的建照戶數，以及比較近來建照和拆除戶數，更能理解近來住宅供給過剩的情況。從本波房價的起漲點2017年起，到2023年為止的七年間，全國平均每年申請建照 14.6萬戶，為2010-2016年間，平均每年申請建照戶數的1.4倍。即使將上述建照戶數打75 折來推估日後的使照戶數，則獲得的11萬戶也遠高於2017-2023年間，全國平均每年的 4,400拆除戶數。這顯示，最近七年的龐大建照申請，可能構成未來住宅嚴重的超額供給。另外，由空屋率及未出售新成屋數量也可觀察住宅超額供給的情形。台電以住宅平均每月用電度數低於60度來定義空屋。2017至2024年間，空屋率最高出現在2018年的9.81%，最低出現在2021年下半年的8.66％，而2024年上半年空屋率則為9.32%。因此，近來空屋率並未明顯上升或下降。不過，近來屋齡五年內未出售的新成屋則明顯增加；2017到2024年間，待售新成屋量雖曾從2017年第1季的7.6萬戶，下跌到2020年第4季的6.8萬戶，但之後卻一路上升到2024年第1季的10.8萬戶。這顯示，目前新成屋超額供給相當嚴重。至於未來潛在的住宅超額供給則來自社宅以及民間的空地開發。目前政府預計興建12萬戶社宅，包括已興建完工3.2萬戶、興建中5萬戶，以及待開工及規劃中3.8萬戶。社宅是無殼蝸牛在未來三至六年後，邁入有殼階級的最佳中繼站。在目前眾多薪資微薄的青年，殷殷期待入住新完工社宅的情況下，政府不可能斷然終止興建。至於在民宅開發部分，央行曾根據2021年的第四波選擇性信用管制措施，於2022年1月要求建商在申請建地貸款後，必須於18個月內動工。不過，在目前住宅已出現嚴重超額供給的情況下，值得央行考慮是否放寬此限制。除了住宅超額供給會影響房價外，利率可能扮演更重要的角色。從2008年12月迄今，央行設定的重貼現率從未高於2%，是近來住宅出現超額供給，但房價卻持續上漲的主因。美國聯準會於12月18日降息1碼，故預期央行短期內不會升息，因而房價也不易崩跌。另一方面，今年第3季的實價登錄資料顯示，台北市、台南市及桃園市的房價已較上季下跌，其中桃園市下跌4.2%。不過，由於六都房價尚未齊跌，故預期央行及行政院短期內不會緊縮民間住宅供給。因此，未來房地產價格，跌勢已很明確。 https://udn.com/news/story/7338/8452045 心得：何時沒有超額供給看那精美的空屋率還是多觀察股市跟出口總額吧看看台灣人是窮是富再說 -- 如何嘴砲反駁對方的重點──◢◣█確實指出人家論點的錯誤性 ψQSWEET 駁斥──────◢ ◣█用引言指出對方錯誤或矛盾的地方( █優質論文) 在嘴砲王相反的觀點──◢████◣█列出相反的論點並以事實當證據( █ 辯論社) 應該出現矛盾────◢██████◣█列出相反的論點但不加以證實( ██論壇) 的元素攻擊態度─◢████████◣█質疑對方的態度和口氣 ( ██匿名版) 人身攻擊↘偏見↗ ▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄█攻擊身份和能耐█幹你娘(█ 小朋友) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 117.56.239.229 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1735388665.A.CA7.html

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