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[閒聊] 台北市公寓分戶心得分享

看板home-sale (房屋交易)作者 (水餃)時間1天前 (2025/02/09 21:22), 1天前編輯推噓25(25推 0噓 34→)
留言59則, 27人參與, 7小時前最新討論串1/1
自從金龍第七波打下來後，可以明顯感受到房市的降溫，最近市場物件釋出量提升，價格 相對金龍前不合理的膨脹開始鬆動，仲介也開始積極的打電話摳客，但高自備甚至全現金 導致很多置產族力有未逮，想買也買不下去，就連最近房版也變得比之前不熱鬧，剛好這 陣子弄完一間台北市大安區低樓層室內3x坪公寓分戶，想說這個玩意兒算滿冷門，但過程 也滿好玩的，所以提出來分享，有興趣可以大家交流學習 如標題，分戶顧名思義就是一個門牌拆成兩個以上門牌，常見的有大坪數公寓拆成兩間小 坪數(拆一半做兩間2/2/1，或改成10坪大套+2x坪3房自用，這類北部比較多），或是透天 改成單層一個門牌(中部比較多)，用圖片來看會比較清楚 https://i.imgur.com/7gftdlc.jpeg
如圖示，這原本是一間3/2/2的物件，但因為室內坪數足夠，所以結合了這幾年參觀預售 屋格局跟處理其他小坪數公寓的經驗，自己設計改成下方兩間2/1/1的格局，捨棄餐廳換 取其他空間更大的使用面積，而要這樣分戶，優缺點都有，就看能不能接受 缺點 A：高自備 這是要買需要裝潢的中古屋都會遇到的問題，2成頭期+裝潢動輒10萬/坪以上，北市公寓 大概要準備800-1000現金部位，門檻相對較高，當然現金怎麼來板上都有分享，不多贅述 B：投報差 以這間物件來說，把裝潢墊上去之後的粗投報我自己預估大概只有2.5%上下略高於房貸利 率，以目前手上其他北市物件投報加總約4%來說，這間投報爛到爆，不適合投資(也就是 沒有投客在玩的主因)，但因為這間是自用，投報就不管了 C：5x年老公寓 這個版上爭論很久，反正看人喜好跟接受度，但最近youtube裝潢影片上，陸續看到有屋 主搬離外圍新房回歸市區公寓的案例，大都是考量懶得通勤需要學區/機能/空間，錢又不 夠買北市新房的，綜合起來還是只能回歸這類物件，就看自身需求 D：各類限制 首先要取得過半住戶同意書，另外考量要一拆二，所以原始格局滿重要，會影響之後設計 的難度，另外後續空間規劃跟室裝也要符合法規，所以適合的物件需要花很多時間來找， 在目前房市冷卻釋出量增加下，對這種物件有興趣的可以花點時間邊找邊研究 缺點說完了講優點 A：使用彈性 台北市小坪數公寓不多，故以目前小家庭結構來說，可以在自己鎖定的區域一次取得兩間 相鄰的小坪數物件相對難得，後續無論是一間出租拿來補貼房貸，或是自己住一間長輩住 一間，也或雙方長輩各住一間方便同時就近照顧，都是一個不錯的選擇，還能稍微閃過金 龍貸款限制，直接分裂多一間出來 B：創造自身需求 以台北市蛋黃區來說，各項條件ok又要這種小坪數的低總物件，非常稀少單價也不低，為 了降低通勤跟學區/機能購買正常公寓物件代價又相對較高，所以與其一直幻想有這種物 件還要便宜買到，還不如自己做一間出來 C ：裝潢瞬間回本 高總低單，低總高單，雖然高額裝潢費開了下去，但因為隔完後的單間室內面積變小導致 單價拉高後，帳面總值在取得分戶門牌的瞬間，裝潢成本就馬上回本還可能超過，未來要 處分也相對容易也能賣個好價格，但沒賣之前也只能拿來安慰自己就是 D：租補免稅額加倍 分戶完後門牌多一個出來，對於長租投客來說，租補免稅額會從每個月15000變成30000， 會增加屋主給租補的意願也能相對提升租金提高投報，例如侯某在陽明山的學生宿舍應該 分割成一堆門牌再給租補，免稅額變成門牌數乘1.5w，就是極致的長租玩法 最後，有錢手骨夠粗的當然是直接買兩間或是直上北市新房，但這就是預算不足的cp值搞 法，也不是符合每個人的需要，但以目前家庭結構改變，小坪數當道，以及面對高齡長輩 照顧的社會情況下，加上市區低總小坪數物件稀缺，或許這種做法也能滿足部分目標族群 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.233.88.205 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1739107379.A.C10.html ※ 編輯: shuichia (118.233.88.205 臺灣), 02/09/2025 21:23:59 ※ 編輯: shuichia (118.233.88.205 臺灣), 02/09/2025 21:24:20 ※ 編輯: shuichia (118.233.88.205 臺灣), 02/09/2025 21:24:59
推
02/09 21:34, 1天前 , 1F
強喔 常在買賣但這種案例真的比例極低 感謝分享寶貴經驗
02/09 21:34, 1F
推
02/09 21:45, 1天前 , 2F
改的不錯 中間開大門已經贏一半 如果三面採光更好
02/09 21:45, 2F
→
02/09 21:48, 1天前 , 3F
分戶受限於隔戶牆，做到這個格局已經很強，要兩戶都三面就
02/09 21:48, 3F
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02/09 21:48, 1天前 , 4F
真的蠻困難的了
02/09 21:48, 4F
推
02/09 22:06, 1天前 , 5F
謝謝分享
02/09 22:06, 5F
推
02/09 22:31, 1天前 , 6F
是分戶然後售出嗎？
02/09 22:31, 6F
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02/09 22:37, 1天前 , 7F
原始格局要3面採光才能割成2間兩面，如果要兩戶都要三
02/09 22:37, 7F
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02/09 22:37, 1天前 , 8F
面只有一層一戶的獨棟公寓或是獨棟透天有辦法了Xddd
02/09 22:37, 8F
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02/09 22:39, 1天前 , 9F
目前是自用需求沒有出售打算，做這個短期投資出售沒什
02/09 22:39, 9F
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02/09 22:39, 1天前 , 10F
麼肉，自用效益比較大
02/09 22:39, 10F
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02/09 22:40, 1天前 , 11F
長條型格局, 門開在長邊靠中間處
02/09 22:40, 11F
推
02/09 22:41, 1天前 , 12F
寬面至少有400cm加, 可做客廳+主臥採光
02/09 22:41, 12F
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02/09 22:41, 1天前 , 13F
至少, 如果有500cm+ 更好
02/09 22:41, 13F
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02/09 22:42, 1天前 , 14F
前後陽台是必須的 不然沒採光, 最好是邊間
02/09 22:42, 14F
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02/09 22:42, 1天前 , 15F
分完隔完後兩間都有雙面採
02/09 22:42, 15F
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02/09 22:43, 1天前 , 16F
分戶多出來那間可以考慮賣, 除非你資金沒有更好的用途
02/09 22:43, 16F
推
02/09 23:21, 23小時前 , 17F
推分享
02/09 23:21, 17F
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02/09 23:21, 23小時前 , 18F
下次可能挑戰看看透天分戶，但大概就要往桃園以南走了
02/09 23:21, 18F
推
02/10 00:07, 22小時前 , 19F
推
02/10 00:07, 19F
推
02/10 00:47, 21小時前 , 20F
之前看過覺得最難得好像是過半數同意書，可以請問會遇到什
02/10 00:47, 20F
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02/10 00:47, 21小時前 , 21F
麼問題，如何解決呢？還是其實蠻容易通過的?
02/10 00:47, 21F
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02/10 01:31, 21小時前 , 22F
建議可以在購買前請原屋主先去跟其他屋主收同意書，避免
02/10 01:31, 22F
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02/10 01:31, 21小時前 , 23F
購買後無法取得的囧境
02/10 01:31, 23F
推
02/10 01:50, 20小時前 , 24F
下一波多頭 回歸室內坪數較大中古 先預告
02/10 01:50, 24F
推
02/10 01:50, 20小時前 , 25F
竟然這麼少推
02/10 01:50, 25F
推
02/10 02:53, 19小時前 , 26F
右最右邊那間房如果要上廁所怎麼上？
02/10 02:53, 26F
推
02/10 04:50, 17小時前 , 27F
這原來是四房吧？!
02/10 04:50, 27F
推
02/10 06:37, 16小時前 , 28F
推推 感覺有長期持有的心態 是個不錯的選擇 只是…手骨要
02/10 06:37, 28F
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02/10 06:37, 16小時前 , 29F
粗
02/10 06:37, 29F
推
02/10 07:13, 15小時前 , 30F
給讚
02/10 07:13, 30F
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02/10 07:14, 15小時前 , 31F
房子條件也好 可以開兩個大門
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02/10 07:26, 15小時前 , 32F
最難的是其他戶同意
02/10 07:26, 32F
推
02/10 07:41, 15小時前 , 33F
謝謝分享，請問能透露一下要怎麼申請第二個門牌嗎?
02/10 07:41, 33F
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02/10 07:42, 15小時前 , 34F
好像要有一些條件達成了才可以算是分戶
02/10 07:42, 34F
推
02/10 07:56, 14小時前 , 35F
好強 之前有想過這個方式 原來可以增加門牌？
02/10 07:56, 35F
推
02/10 08:35, 14小時前 , 36F
感謝分享
02/10 08:35, 36F
推
02/10 08:40, 14小時前 , 37F
聽過好幾次分戶，都是朋友成家首購買到的，賣方分享我
02/10 08:40, 37F
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02/10 08:40, 14小時前 , 38F
還是頭一次看到，分析優缺、策略有理，實用推
02/10 08:40, 38F
推
02/10 09:21, 13小時前 , 39F
推經驗分享
02/10 09:21, 39F
推
02/10 09:51, 12小時前 , 40F
投報率真的低
02/10 09:51, 40F
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02/10 09:52, 12小時前 , 41F
問建築師吧 各地法規都不同
02/10 09:52, 41F
推
02/10 10:01, 12小時前 , 42F
感謝分享
02/10 10:01, 42F
推
02/10 10:25, 12小時前 , 43F
大概三四年前收租公寓開始熱門隔兩間2/1/1
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02/10 10:25, 12小時前 , 44F
當時覺得這樣處理還不錯
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02/10 10:25, 12小時前 , 45F
但現今房價及裝潢費用漲了三四成以上
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02/10 10:25, 12小時前 , 46F
似乎保有整層 其餘資金去其他投資操作
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02/10 10:25, 12小時前 , 47F
績效更佳
02/10 10:25, 47F
推
02/10 10:42, 12小時前 , 48F
這個應該是不能自己辦理的 都要找建築師簽證 而且水電錶
02/10 10:42, 48F
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02/10 10:42, 12小時前 , 49F
問題很大 不一定有空間讓你增設
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02/10 10:43, 12小時前 , 50F
辦理分戶連土地權狀房屋權狀都會更換 還要丈量那些的
02/10 10:43, 50F
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02/10 10:44, 12小時前 , 51F
侯市長那棟宿舍一開始就把每一間房間分戶好了 所以才會
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02/10 10:45, 11小時前 , 52F
每一戶都房屋現值不夠高 省了不少房屋稅 XD
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02/10 10:45, 11小時前 , 53F
十幾二十年前分戶很流行的 當時台北市商辦空置率很高 所
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02/10 10:46, 11小時前 , 54F
以很多投資客買了百坪商辦 辦理分戶隔成一堆小套房 切割
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02/10 10:46, 11小時前 , 55F
出售 當時師大附中學區還發生過鄰居跟分戶投客纏訟的新聞
02/10 10:46, 55F
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02/10 10:47, 11小時前 , 56F
現在很多住商混和大樓 其實9X年代還是純辦為主
02/10 10:47, 56F
推
02/10 13:00, 9小時前 , 57F
很好奇整個流程大概花多少時間？
02/10 13:00, 57F
推
02/10 15:34, 7小時前 , 58F
華廈也可以這樣搞嗎?
02/10 15:34, 58F
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02/10 15:34, 7小時前 , 59F
格局跟公寓滿像的華廈
02/10 15:34, 59F
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