[心得] 高雄/以小換大並節省仲介費的換屋經驗

看板home-sale (房屋交易)作者abcd313131時間1月前發表 (2025/06/11 07:28), 1月前編輯推噓10(10推 0噓 8→)

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一、前情提要小弟原本住在高雄蛋黃區的五年內三房，由於室內面積太小，經過一番掙扎後決定換屋，預計換為大透天，於是開始換屋計劃。二、單一仲介一賣一買自2022年開始看屋，鎖定捷運步行10分鐘可達的透天宅，幾經周轉，看了至少百間以上物件，幸運的找到一物件，該透天物件由在地小型房仲銷售，初步攀談交流後，覺得這位房仲專業可靠(土地整合、都更皆有涉略)，幾經思量後向該房仲提出需求: (一)協助我賣三房，但賣不掉三房就不會買該透天(仲介什麼都賺不到) (二)三房售屋簽約後立馬簽約買透天(在此之前已探得透天底價) 三、仲介費及房價 (為保留隱私，房價舉例說明、但不會差很多) 賣三房(2200萬)、仲介費:2% 買透天(3400萬)、仲介費:0% 對的，您沒看錯0%，理論上這兩筆交易黃色及綠色公司的仲介費收滿%數應該為:2200萬*0 .04+3400萬*0.02=156萬但最終我只付了44萬的仲介費，共節省了112萬元仲介費。四、心得及建議 (一)缺資金無法先買後賣的操作方法以小換大且要先買後賣的買家，若資金不足，將受到銀行放貸條件限制，絕大部分人都受制於此而卡住換屋計劃；故以我自己的經驗，可以先找好標的後，與該標的物仲介商談，請他幫你同步賣舊屋、買新屋。 (二)仲介費談判技巧與該小型事務所的仲介談判是一場零和遊戲，用上述的方法可以讓仲介與你站在同一陣線，因為仲介如果配合原透天屋主趁機調高價格，他很有可能賺不到我這單，也賺不到我賣三房的仲介費；若他可以配合我，他可以賺買三房的仲介費及賣透天的仲介費，以此逼迫他一定要促成這兩筆買賣。 (三)自身條件及銀行放貸條件要熟稔為因應買透天簽約時不被銀行放貸條件干擾，事先已先找好銀行，談妥貸款條件及成數利率，待銀行核算收支比並口頭承諾後，即展開本項計畫。我自己事先已拉excel把金流、利率、成數等條件都計算好，再跟銀行一一核對。 (四)充分利用地政事務所及土地代書的資源絕大部分的房屋仲介，都是普弄共，通常把問題丟給他之後，當下都說要回去公司問或問屋主，通常都是無下文或不了了之，即便有答案也通常無法滿足我；所幸打電話去地政事務所詢問，或者直接到家裡附近的土地代書，直接跟他說要房屋買賣，屆時會請他代辦( 給人家賺)，通常都會有問必答，得到的答案幾乎都比普弄共仲介給的答案好太多，所以那些說大型房仲公司很專業的，我相信有啦…只是我運氣不好都沒遇到。 (五)地區型房仲公司好談判誠如上述所言，大型房仲公司除了量體大、廣告多外，不覺得有啥厲害的地方，而且仲介費%數硬到不行，幾乎不折讓(即便高總價)；然而小型仲介公司的好處就是彈性大、反應快，也可配合我自己找的代書，也由於在地經營久了，很接地氣，迅速能定位產品打廣告尋找潛在買家。總結，對於有想要以小換大，且資金不足的換屋族而言，提供一些經驗及建議讓有意購( 換)屋者能有所參考。這篇高機率會被駐板仲介哭爸，但看官們回頭想一想，幾個普弄共帶你繞一圈看房子要收你幾十萬元的仲介費，然後還說自己很專業，我自己是很難認同啦… 喔對了! 感謝ceca大這麼多年來給的啟蒙及教導! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.77.85.174 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1749626910.A.4EE.html ※ 編輯: abcd313131 (42.77.85.174 臺灣), 06/11/2025 15:30:24 ※ 編輯: abcd313131 (42.77.85.174 臺灣), 06/11/2025 15:44:46

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OforU

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is1128

06/11 16:23, 1月前 , 3^F

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