[新聞] 交易急凍、房貸卻創新高！225萬房貸族走在鋼索上

看板home-sale (房屋交易)作者jl40 (jl)時間1小時前 (2026/04/22 23:18)推噓12(13推 1噓 57→)

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https://reurl.cc/npm8oD 交易急凍、房貸卻創新高！225萬房貸族走在鋼索上 2026.04.22 11:49 工商時報陳傑鳴買氣明顯降溫，全台房貸族人數卻逆勢攀升並突破225萬人，同時，平均房貸金額也升至5 82萬元，雙雙刷新紀錄，形成罕見的「量縮、貸增」背離現象。近一年來台灣房市明顯降溫，根據內政部統計，2025年全台建物買賣移轉棟數約26.1萬棟，年減逾25%，創下近9年新低，更是1991年有統計以來的史上第3低量，市場交易幾近急凍。然而，在買氣明顯降溫的同時，全台房貸族人數卻逆勢攀升並突破225萬人，同時，平均房貸金額也升至582萬元，雙雙刷新紀錄，形成罕見的「量縮、貸增」背離現象。這樣的結構究竟如何形成？背後潛藏哪些風險？又有哪些值得民眾留意之處？交易冷卻、房貸卻續創高　解密結構性資金流向中信房屋研展室副理莊思敏指出，目前房市呈現「量縮」態勢，主因在於政策持續壓抑、金融資金收緊，以及買賣雙方對價格認知落差擴大，特別是央行2024年Q3祭出史上最嚴的近年第七波信用管制與限貸環境衝擊下，購屋族觀望氣氛濃厚，導致交易節奏明顯放緩，整體市場進入調整期。根據內政部資料可發現，隨著央行在2020年Q4重啟限貸令，全台房市交易逐漸開始受到影響，2021年全國建物買賣移轉棟數走高到34.8萬棟後，2022年、2023年分別只剩下31.8萬棟與30.7萬棟，買氣開始降溫，不過，因2024年房市炒風再起，央行Q3信用管制祭出重手，在史上最嚴的限貸令出台下，2025年全台房市買氣出現銳減，只剩下26.1萬棟。近年個人房貸總人數與每年建物買賣移轉棟數變化。資料來源:內政統計月報、金融聯合徵信中心。而與近年房市交易大幅降溫形成對比的是，房貸總量卻年年持續攀升，莊思敏指出，其背後主要來自幾個結構性因素，首先，過去幾年房市熱絡期間累積的大量預售案，正陸續進入交屋高峰，帶動房貸需求持續釋出；其次，即便新購需求轉弱，既有房貸仍未消化，使整體房貸存量持續墊高。再者，房貸利率在歷史上仍屬相對低檔，也讓房貸從單純購屋工具，轉變為「低成本資金來源」，相較目前信貸、車貸動輒6%至10%的利率，房貸約2%至3%的資金成本，不少民眾買房時都傾向「貸好貸滿」，甚至透過轉貸、增貸取得資金，進一步推升整體房貸規模。此外，貸款年期拉長亦是關鍵因素之一，過去以20年為主流的房貸年期，近年逐漸延伸至 30年甚至40年，加上新青安房貸提供最長5年寬限期，大幅降低初期還款壓力，但也同步拉長還款時間，使房貸餘額難以下降。 225萬人背債創高　市場表象穩定下的三大警訊表面上，房貸族人數增加似乎意味市場仍具支撐力，不過，若對照當前「交易量萎縮、貸款趨嚴」的市況，房貸人數創高的數據反映的，反而更像是壓力累積中的警訊。屋比房屋總經理葉國華就指出，若將貸款人數增加解讀為市場健康，恐過於樂觀，當「房貸人數創高」與「成交量急凍」同時出現，背後至少透露三大隱憂：首先，存量壓力大於新增需求，市場流動性正在下降房貸族持續增加，代表過去累積的購屋者仍在市場內，但新買盤卻快速縮減，市場逐漸由「增量市場」轉為「存量市場」，這將導致屋主想賣卻難成交，價格僵固現象浮現，同時成交案例減少，也使市場價格參考失真，一旦未來出現利率或景氣衝擊，恐引發補跌甚至流動性風險。其次，債務結構拉長，房貸族正以未來換現在平均房貸金額已達582萬元，且貸款年期延長、購屋年齡上移，顯示購屋族正以未來收入支撐當前房價，這樣的結構將壓縮未來消費能力與退休安全，一旦面臨升息、景氣反轉或收入波動，高槓桿族群的違約風險將同步升高。葉國華進一步指出，「長年期＋長寬限期」本質上是以時間換取購買力，以貸款1,000萬元、利率2.7%、含5年寬限期為例，寬限期內僅需付息，而寬限期後，40年期較20年期的月付金可從約6.8萬元降至3.7萬元，大幅降低門檻，讓部分原本難以負擔的族群得以進場，但長期風險亦隨之累積。第三，在政策與信用緊縮下，市場出現「被動撐盤」現象目前貸款成數下降、審核趨嚴，導致新買方難以進場，但既有房貸族又難以退場，也讓市場形成「出不去、進不來」的僵局，目前房價未明顯下跌，並非需求強勁，而是交易凍結所致，這種結構一旦持續，未來若出現外部衝擊，價格修正可能更加劇烈。房貸重鎮區域差異大　風險結構也各有不同目前全台225萬房貸族中，六都占比過半，呈現很明顯的「區域集中」現象，不過，莊思敏表示，因各地區房市支撐動能不同，未來的風險結構也會出現分歧，購屋者需注意。以新北市來說，房貸存量達33.8萬筆居全台之冠，長期因承接台北外溢購屋需求，以首購自住為主，雖具剛性支撐，但在高房價環境下，多數購屋族槓桿偏高、財務緩衝有限，一旦利率上升或景氣轉弱，還款壓力將同步放大，屬於「量體大、風險不低」的市場。再以台中市來看，則呈現「成長快、波動高」的特性。近年台中在人口移入與重劃區推案帶動下，房貸戶數快速增加，2025年年增約1.4萬筆居六都之冠，不過除自住需求外，也混入不少投資與置產買盤，使市場對資金敏感度提高，一旦景氣反轉，恐出現交易急縮與價格波動加劇。至於台南市房貸存量約10.8萬筆為六都最低，近年因為房價基期較低、購屋門檻相對親民與台積電進駐題材帶動房市熱絡，民眾購屋壓力相對其它主要都會區輕，整體屬「低槓桿、去化較快」的穩健型市場，不過，若未來科技業發展不如預期，區域房市成長動能就可能會受限。由於不同縣市的房市題材、支撐力道各有不同，因此，目前全台房貸規模雖持續擴張，但未來房市若進入修正期，各地風險與調整幅度恐也會出現明顯分化。真正風險何時出現? 葉國華指出，從短期來看，房貸族增加並不必然代表風險，反而可能在一定程度上支撐市場穩定，然而，一旦未來環境產生變化，就可能出現風險，需特別注意，因此，建議購屋者未來需關注三大關鍵變數：第一，利率走勢，若未來利率持續上升，將直接推高房貸族的還款壓力，特別是高槓桿族群，承受能力將面臨考驗。第二，房價修正，一旦價格出現明顯下跌，將可能出現「資產縮水、負債不變」的情況，甚至產生負資產風險。第三，經濟與就業環境，若收入成長無法跟上負債擴張，將壓縮消費能力，進一步影響整體經濟循環。他強調，當房貸族規模持續擴大，房市與金融體系的連動性也同步提高，房地產不再只是單一產業議題，而是牽動整體經濟的重要變數，當前市場或許仍能維持表面穩定，但長期而言，一旦資金、利率或景氣出現轉折，這套以負債撐起的體系，勢必面臨重新調整的壓力。心得：文章是說的很委婉啦其實就是快崩了一堆沒那個屁股又想靠著寬限期過後賺一波增幅這下子全卡住了這瀉藥得一直吃到有人接手不甘心賠售也許這輩子就這樣吃瀉藥了甘心賠售就是負資產但聰明的應該知道趁著還沒人踩人直接實登N折開至於N值取決於你的才智我知道很難別把一輩子給栽了這只是個開始...... 漫漫長夜啊...... 言盡於此好自為之 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 124.6.27.72 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1776871137.A.C07.html

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jinso7410

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jl40

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william826

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CCOOGG

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