[新聞] 投資拍賣屋五大心法

看板money (賺錢)作者Jack0 (我命由我不由天)時間19年前 (2005/09/24 20:43)推噓0(0推 0噓 0→)

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投資拍賣屋五大心法 ■ 文／陳芝艷油價飆升、通貨膨脹的時代，房地產因為具有保值效果，吸引不少投資客進場。想要投資拍賣屋獲利，專家強調，可掌握五大心法。目前投資拍賣屋有機會以市價的八折、六四折甚至更低折扣得標，和一般房地產相較獲利空間更大，即使房市景氣回春，拍賣屋的案源不如前幾年多，但還是有撿便宜的自住型房客或追求報酬的投資客，專注在拍賣屋市場上。由於拍賣屋的所有權和使用權不像一般房地產清楚，因為買賣拍賣屋需要自己再跑法院或地政事務所等幾個地方，有些人或許會嫌麻煩而卻步，不過，在台北市推出聯拍屋的聯合拍賣會主任委員詹尚閔說，其實只要搞清楚標購拍賣屋的五個步驟，即經過「找屋、看屋、標屋、整屋、售屋」流程，想撿便宜賺個10%到15%的利潤並不是太難。第1步：多看公告和網站指的是利用市場上現有的資源，盡量多蒐集一些拍賣屋的資訊，現在看得到拍賣屋資訊包括法院或法拍協會公告的法拍屋，台灣金融資產服務公司公告的金拍、銀售和鑽石屋，銀行業者推出的銀拍屋，或者專營拍賣屋介仲的房仲業者網站。在市場上眾多拍賣屋中挑選數個合意的標的後，就可以開始進行「看屋」的工作，看屋除了實地到房屋現場觀察，也要同時做房屋價格的市場調查。第2步：看屋，從大小環境著手目前可進入室內看屋的拍賣屋有銀拍（售）屋、聯拍屋，因為有不點交的只能從房屋外觀做評估的則有金拍屋和法拍屋。詹尚閔說，評估時應該從房地產的大環境和小環境兩方向著手，大環境指的是房屋所在的區域、地段，附近是不是有學區或交通方不方便；小環境包括附近鄰居相處情況，有沒有社區公園，如果是大廈社區內有沒有游泳池、健身房，如果對居住品質要求更高，也需要注意房屋旁邊有沒有手機基地台或高壓電塔。至於市場調查除了要搞清楚拍賣屋的價格外，拍賣屋所在地一般房地產的價格也要知道。台灣金服副總陸俊雄即指出，原則是拍賣屋價格和市價相差愈多，獲利空間可望愈大。拍賣屋的價格可從法拍協會或仲介業者的網站上查出，一般房地產價格可直接詢問當地居民或仲介。找出自己經濟能力可負擔的拍賣屋後，再來就進入「標屋」階段。如果是要轉手獲利，投標時最重要的當然就是計算出想要的投資報酬率，投報率最簡單的算法就是（售價－成本）／成本，售價就是得標後想要用什麼價格賣出，這項價格詹尚閔建議可參考拍賣屋附近的房屋市價來訂。在成本的計算上，目前拍賣屋可能產生的成本共有投標金、稅金（土增稅、契稅、房屋稅）、裝潢整修費、仲介費用、代標費用、點交費用、房貸利息等。除了這些看得見的成本外，拍賣屋的所在地點好不好也是一項看不見的成本，如房屋座落地點差，得標後一、兩年賣不出去，也會壓低整體的投資報酬率，所以在標屋前一階段看屋選屋時就要好好做選擇。第3步：標屋，訂出投資報酬率決定後就可以訂出投標時標金的價格，如預估房屋可以市價1,000萬元賣出，處理的成本加總起來約100萬元，想要有10%的獲利，標金最高就只能寫800萬元，才能符合自己期望的報酬。如果買賣拍賣屋需要貸款，詹尚閔特別提醒，小套房在貸款上較為困難，雖然小套房是單身者的最愛，但銀行也會考慮因為沒有家人互為擔保風險較高，因此15坪以下的小套房，比較不容易向銀行貸到滿意額度。第4步：整屋，是否點交是關鍵用滿意的價格標下拍賣屋後，就進入轉手賣出前的「整屋」階段。整屋的難度則視房屋是否點交而定，如果標到的是已經點交的拍賣屋，只要向法院申請強制執行點交並辦理過戶就可以；如果不點交，台灣金融資產服務公司拍賣官張月瓊說，情況通常是房屋內還有承租人，得標後可先和屋內的房客協商，若協商不成，再向法院聲請排除租約，也就是讓租約無效；或者也可提起給付租金的訴訟程序，等於讓房客付房租給得標人，而不是之前的屋主。處理完點交問題後，就要開始房屋「實體」的整修，由於每個人對房屋裝潢風格的喜好都不一樣，詹尚閔建議整屋時其實只要做好維持房屋狀態的基本工，不用花太多錢在華麗的裝飾上，否則新買主對裝潢不滿意，又要敲掉原有裝潢重新再來，等於浪費投入的成本。至於基本的房屋裝修包括粉刷牆壁，換好明亮的燈光和各房間的窗簾，以30至40坪的房屋來說這三項工程約需要十萬元，其它視屋況調整即可，如牆壁會漏水或電線已經老舊，就要把水管修好或更換電線，衛浴設備和地板同樣視新舊情況決定是否更換。第5步：售屋，交給仲介商搞定把房屋打扮得漂漂亮亮後，最後就是「售屋」了，可以靠自己賣也可以找專營拍賣屋的仲介代勞。如果自己沒時間做大量廣告或帶人看屋，就可以把瑣碎的售屋工作交給專業的仲介商。金拍屋仲介業者指出，由於服務的範圍不同，仲介業的收費通常較標屋程序中專門替客戶代標的代標公司便宜，仲介的收費標準約是拍定價的 1%起跳，代標公司約為拍定價的3%至5%。仲介業者說，可以依想要標購的房屋範圍選擇仲介業或代標公司，如果只想在原本住家附近買賣拍賣屋，代標公司即可符合需求；如果想跨區，如住在台北縣，但想標購台北市的拍賣屋，一般而言仲介業者提供的案源較多、選擇性較高。詹尚閔以20多年的拍賣屋經驗認為，五大步驟按步就班，投資拍賣屋獲利一成，絕對不是難事！【2005/09/24 經濟日報】 http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/2915851.shtml -- 　　　　　女色多瞞人﹐人惑總不見。龍麝暗薰衣﹐脂粉厚塗面。　　　　　人呼為牡丹﹐佛說是華箭。射人入骨髓﹐死而不知怨。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　—慈受禪師 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 61.217.73.239

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