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[標的] 2008高興昌 多-買不起房就買地吧

看板Stock (股票)作者 (shun)時間1周前 (2024/05/09 00:26), 1周前編輯推噓135(148推 13噓 102→)
留言263則, 147人參與, 6天前最新討論串1/3 (看更多)
標的: 2008.TW 高興昌 分類：多 分析/正文： 各位啊，如果買不起房，那就去買地吧 公司土地價值150億，換算每股淨值80元 但公司市值才不到50億元，現在股價26元。 近期公司積極切入營建業，資產活化已經近在眼前， 目標價70元，目前還有170%潛在漲幅。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 先說一下高興昌這家公司 高興昌過去是一家高雄的鋼鐵廠 但這幾年基本上本業已經沒什麼東西了， 鋼鐵的部分僅剩鋼管的部分， 但也不怎麼賺錢所以這篇並不會有太多分析， 儘管營運上並無太大亮點， 但公司資產卻是暗藏著許多寶藏。 我們常聽到傳產公司有大量土地， 而後來許多公司規模縮小或沒落後，就出現土地閒置， 大部分的土地應該都是在荒涼的工業區， 但也有少部分是後來越來越有價值的， 而往往資產活化的時候因認列大量利益股價暴漲。 高興昌的故事也是如此， 帳上的土地多是在四五十年前就買了，所以價差十分的可觀 當資產重估的時候，就會有龐大的利益。 高興昌曾經財務非常差，這是早期家族企業的通病 因此就算有龐大資產，可能也不是個適合投資的公司， 這種公司最可怕的就是看不到的洞很大、管理階層亂搞之類的， 在2013年的時候公司就決定乾脆收一收把部分資產出售拿來填洞， 但後來還是花了很多年，才讓公司變的比較乾淨， 終於到這兩三年財務狀況已經沒問題， 本業正常運作，現金流恢復正常， 而過程中各種的減資彌補虧損，小股東持續被洗出場， 現在財務、營運上有大幅好轉， 會計師給的財報基本上我認為可信，因此財務風險我認為不大。 而這幾年股權洗到最後，幾個大股東也撤了，小股東也被洗走了 現在老闆家族從十年前3成到現在擁有近8成股權，籌碼乾淨簡單。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 我們回到公司到底有多少價值? 跟淨值到底差了多少? （以下都是公開資訊來推估，多是從公司重訊、財報、新聞、實地走訪而來。） 高雄美術館周遭舊廠區： 公司最有價值的土地位於高雄美術館區附近， 高雄美術館區域應該可以說是全高雄房市最熱的地方了， 以前有快一萬坪，但2013年賣給京城5000坪後剩下4700坪， 當年賣出價格為106萬/坪，現在價值當然遠遠不止 目前作為停車場及少許辦公室使用， 而這幾年房價飆漲，該區土地稀缺最後再加上北高雄受惠台積電建廠， 美術館、巨蛋兩區的房價也是持續飆漲，詳細自行參考房版 現在打聽到的價格應該差不多在160-200萬， 基本上這塊土地就價值70-90億元。 這塊是公司資產內最有重估價值的， 因為公司取得土地是非常非常久以前，大概是我爺爺的年代 那時候高雄美術館特區還是農地、工業用地， 這塊目前帳面上的土地淨值用不到一坪不到20萬的價格去認列， 因此目前跟市價價差大概10倍。 永安廠區： 這是以前的舊廠區，後來都搬去屏南了， 目前工廠的部分公司清的差不多了， 基本上就是一個空廠區等著有人買， 這幾年高雄工業區價格也是漲上來， 目前看到永安工業區大約在每坪15-20萬， 受惠南科、楠梓近期發展加速， 而且近期周遭工業區用地應該也是蠻搶手的， 1.7萬坪推估價值大約在30億元。 這塊雖然是工業地，但我反而認為公司會優先處理這塊。 高雄自強路： 這也是很久以前的地，之前也是一千多坪的土地， 賣掉了一半給華固以後，剩下500多坪目前作為停車場使用， 地點是新灣區，高雄重點開發區， 也是商五用地容積率840%，對建商來說蠻有價值的， 用高雄新灣區的價格推估每坪180-200萬左右，這塊大約估10億。 屏南工業區： 目前這區還是工業區，也是公司目前有在營運的廠區， 最開始有32公頃，2015年賣掉了13公頃的土地以後， 目前還剩下19公頃，換算大約6萬坪， 不過我認為這塊十年內應該不會賣掉，但土地價值跟市價還是有差異， 所以用最後2015年賣出的價格來重估一下土地， 這塊價值最低也有15億，實際上可能會高出超過30%。 三和耐火廠房： 2020年購入仁武廠土地，售後租回，且有入股公司， 短期也沒有出售跡象且距離買入也才沒幾年，所以用11億成本計價。 其他還有什麼我也不知道， 但公司在高雄很多處都還有一些小地 所以常常還是會看到突然出現個處分土地的利益， 但我認為土地頂多就幾億，沒有上述的那麼有價值，身為散戶也無法去追了。 了解這些市價以後，我們再去看公司到底認列了多少的價值在帳上？ 整體來說，公司土地價值認列了31億 (投資性不動產土地項目20億以及不動產土地11億) 但上面說的這些就已經價值150億元，差了將近五倍， 把公司其他有價值（現金、股票、投資公司）的東西加一加 再扣掉長短期借款，剩下每股淨值差不多80元。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 當然這個故事放在這邊也很久了，那為什麼要選這個時候買呢？ 除了上述說的，公司財務轉佳、高雄房市需求強之外 還有最重要的一點，公司終於打算動作了，土地活化終於看到曙光。 最近二代(實際上應該算三代)進公司看起來有心要搞房地產， 據說本身在國外念建築， 目前看起來公司規劃是鋼鐵營運這塊給總經理二代接， 公司土地資產這塊給老董二代接， 因此過去一年有了較積極的行動， 與國城建設一起標下高雄三個大型標案，特貿三、O13、Y10， 當初主要是因為政府要求投標公司公司淨值要高於20億， 所以國城沒辦法自己一個人標，而高興昌有的是資產，兩者就走一塊了。 國城也算高雄在地老牌建商， 長年來蓋了不少房子，也擅長接政府案， 十幾年前高雄軟體園區也是他們弄的，最近切豪宅市場也算成功， 2021年推出定潮豪宅案，算是高雄數一數二的豪宅案。 但缺點就是他們錢不夠多，所以沒獵什麼地， 導致這幾年想要有大建案也有點困難， 因此我認為兩家公司合作蠻有機會的， 高興昌有錢、有地、有企圖，國城有經驗、有能力、但錢不夠、沒地。 稍為講一下這三個標案的價值， 捷運的聯合開發案，O13 跟Y10加起來總銷大約在200億， 200*20%（利潤率）*35%（持股比例）= 14億元。 特貿三總銷大約會比定潮多一點應該會在約200億元， 200 * 20% * 45% = 18億 三個案子總計潛在的利益大約在32億元扣掉稅應該還有25億的利潤， 大約貢獻每股13元，不過我認為這個數字不是很重要， 重要的是背後進入營建業的企圖，相比重估的價值這根本小菜一碟。 基本上光是這些動作， 我認為這些土地在5年內有動作基本上機率是非常高的， 這幾年高雄房市熱起來， 資金也足夠、合作對象也有了，沒有必要繼續壓著土地不放了。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 結論： 從上面的資料算下來， 我推估公司目前資產價值在每股80元+標案的價值每股13元， 基本上五年內上90元的價格應該是合理的， 到時候開發價值仍會再遠高於土地價值，實際開發的時候應該要更高 不過就這樣推算，我認為現在就要70元比較合理， 目前股價26元，目前潛在的漲幅有169%。 我已經在過去幾個禮拜收了不少的股票，前後大概也500張了， 因為我真心覺得這太便宜， 加上最近漲營建股，這才是真正被埋沒的寶藏啊 3折去買美術館土地實在太香，我相信高雄人應該都會懂的 所以說，大家都說買不起房子，那不如就來買土地吧。 當然不免的要說一下風險， 這股票市場流通的量極少， 公司直接拿著8成，市場的2成平常也沒在動 我一開始要買50張就差點被我買到漲停... 這是我第一次當大戶的感覺 所以如果公司派的倒貨應該會很慘， 但他們也不是傻傻的， 土地價值在那邊誰要賣出來給散戶去賺， 而且2成留給散戶玩玩沙好像也沒什麼影響， 股價炒上來對他們好像也沒好處也沒壞處。 另外如果公司完全沒打算動這些土地， 那這篇說的故事也完全不成立， 不過就算沒做事，就當成是便宜買土地好像也是蠻爽的。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.40.62.214 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1715185598.A.D00.html ※ 編輯: shun2249 (114.40.62.214 臺灣), 05/09/2024 00:27:30
推
05/09 00:28, 1周前 , 1F
這樣蠻虧的，不知道要等到天荒地老
05/09 00:28, 1F
推
05/09 00:34, 1周前 , 2F
明天ptt 法人鎖漲停
05/09 00:34, 2F
推
05/09 00:34, 1周前 , 3F
推 資產股轉機就是活化 這幾年賣廠大爆噴的例子太
05/09 00:34, 3F
→
05/09 00:34, 1周前 , 4F
多了
05/09 00:34, 4F
推
05/09 00:35, 1周前 , 5F
總部辦公室那一大片 很值錢 現在變市區了
05/09 00:35, 5F
→
05/09 00:36, 1周前 , 6F
然後特貿三很值得期待
05/09 00:36, 6F
推
05/09 00:36, 1周前 , 7F
地要賣了再說 祖產又不是想賣就能賣
05/09 00:36, 7F
→
05/09 00:36, 1周前 , 8F
尤其是拖了好幾代不曉得一串肉粽有多少繼承人的
05/09 00:36, 8F
推
05/09 00:38, 1周前 , 9F
像南紡地也很多但沒要立即開發也是不會動
05/09 00:38, 9F
推
05/09 00:40, 1周前 , 10F
想到中部某建商買了某家傳產舊工廠的土地
05/09 00:40, 10F
推
05/09 00:40, 1周前 , 11F
推一個
05/09 00:40, 11F
推
05/09 00:42, 1周前 , 12F
不過你要說土地的話 台泥的土地才是真的多 又一堆
05/09 00:42, 12F
→
05/09 00:42, 1周前 , 13F
在市區
05/09 00:42, 13F
推
05/09 00:48, 1周前 , 14F
#間接持有 #先蹲再說
05/09 00:48, 14F
推
05/09 00:49, 1周前 , 15F
就是不知道要蹲多久才發文加速一下啊
05/09 00:49, 15F
→
05/09 00:52, 1周前 , 16F
所以我1/3就是在討論資產活化的可能性，另外當然土
05/09 00:52, 16F
→
05/09 00:52, 1周前 , 17F
地要比這家多的公司比比皆是，重點是要沒人去注意
05/09 00:52, 17F
→
05/09 00:52, 1周前 , 18F
，而且土地佔比要夠高，台泥當然一堆土地，但賣了
05/09 00:52, 18F
→
05/09 00:52, 1周前 , 19F
能夠一股分多少？
05/09 00:52, 19F
推
05/09 00:52, 1周前 , 20F
這成交量發完明天就一根了
05/09 00:52, 20F
推
05/09 00:55, 1周前 , 21F
跟買公寓等都更一樣，要知道時間也是金錢
05/09 00:55, 21F
推
05/09 00:55, 1周前 , 22F
你打這麼認真，明天一定漲停的
05/09 00:55, 22F
→
05/09 00:55, 1周前 , 23F
這估值似乎過份樂觀了…但三和耐火還算很賺錢的哦
05/09 00:55, 23F
→
05/09 00:55, 1周前 , 24F
，純用資產價值來估反而是低估了
05/09 00:55, 24F
→
05/09 00:57, 1周前 , 25F
屏南跟永安大概就這樣子而已了，如果有動作去查都
05/09 00:57, 25F
→
05/09 00:57, 1周前 , 26F
市計畫這時就會寫上，都市計畫通過後的十年後才會
05/09 00:57, 26F
→
05/09 00:57, 1周前 , 27F
是人們看到的樣子
05/09 00:57, 27F
→
05/09 00:58, 1周前 , 28F
另外高興昌本業今年還算有希望的
05/09 00:58, 28F
推
05/09 01:00, 1周前 , 29F
感謝分享
05/09 01:00, 29F
推
05/09 01:07, 1周前 , 30F
優文
05/09 01:07, 30F
推
05/09 01:08, 1周前 , 31F
很好的分享 但內文讓我連想到1439 它的進度更快
05/09 01:08, 31F
→
05/09 01:11, 1周前 , 32F
他也賣了好幾次地，可以觀察看看當初出售時市場是
05/09 01:11, 32F
→
05/09 01:11, 1周前 , 33F
否有反應再來決定是否要賭這個賣地消息
05/09 01:11, 33F
推
05/09 01:24, 1周前 , 34F
推 分享
05/09 01:24, 34F
推
05/09 01:26, 1周前 , 35F
認真推
05/09 01:26, 35F
推
05/09 01:30, 1周前 , 36F
推認真分析
05/09 01:30, 36F
推
05/09 01:32, 1周前 , 37F
先猜明天漲停
05/09 01:32, 37F
推
05/09 01:36, 1周前 , 38F
地緣分點買了不少
05/09 01:36, 38F
推
05/09 01:38, 1周前 , 39F
認真推
05/09 01:38, 39F
還有 184 則推文
推
05/09 23:18, 1周前 , 224F
恭喜
05/09 23:18, 224F
噓
05/10 07:25, 1周前 , 225F
這隻不是鑽石，是割韭菜利器
05/10 07:25, 225F
→
05/10 08:16, 1周前 , 226F
希望樓上可以說一下原因，公司以前有多爛我也知道
05/10 08:16, 226F
→
05/10 08:16, 1周前 , 227F
，文章也有提，以前公司洗股東那些作為我也是看不
05/10 08:16, 227F
→
05/10 08:16, 1周前 , 228F
慣，財務不透明的問題我也有聽會計師說過，剩下如
05/10 08:16, 228F
→
05/10 08:16, 1周前 , 229F
果有其他的資訊希望能分享給大家
05/10 08:16, 229F
推
05/10 09:11, 1周前 , 230F
被倒爛
05/10 09:11, 230F
→
05/10 09:11, 1周前 , 231F
軟體園區是原營造商倒了，國城是概括債務承攬下來
05/10 09:11, 231F
→
05/10 09:12, 1周前 , 232F
但是對於債務處理很狠！
05/10 09:12, 232F
推
05/10 09:32, 1周前 , 233F
不高興昌
05/10 09:32, 233F
→
05/10 09:51, 1周前 , 234F
不高興QQ
05/10 09:51, 234F
推
05/10 10:07, 1周前 , 235F
呵呵 出貨囉
05/10 10:07, 235F
推
05/10 10:18, 1周前 , 236F
被元大博愛吃豆腐了
05/10 10:18, 236F
推
05/10 10:19, 1周前 , 237F
不高興了
05/10 10:19, 237F
→
05/10 10:20, 1周前 , 238F
這幾天也不少隔日沖跟短沖混進場
05/10 10:20, 238F
噓
05/10 11:07, 1周前 , 239F
笑死
05/10 11:07, 239F
推
05/10 11:13, 1周前 , 240F
推認證分析及分享～
05/10 11:13, 240F
推
05/10 11:32, 1周前 , 241F
以後應該要自己默默賺才對
05/10 11:32, 241F
→
05/10 11:32, 1周前 , 242F
但若是跟表哥一樣就...救救...
05/10 11:32, 242F
噓
05/10 12:13, 1周前 , 243F
抓交替
05/10 12:13, 243F
推
05/10 12:21, 1周前 , 244F
真的被我說中抓交替了
05/10 12:21, 244F
推
05/10 12:24, 1周前 , 245F
笑死 多殺多囉
05/10 12:24, 245F
推
05/10 12:40, 1周前 , 246F
盤整後再來看這隻 看起來是完蛋了
05/10 12:40, 246F
→
05/10 12:51, 1周前 , 247F
回到原點了@@
05/10 12:51, 247F
推
05/10 12:57, 1周前 , 248F
原po長期持有是還好...有些想投機的就容易被修理
05/10 12:57, 248F
→
05/10 12:58, 1周前 , 249F
覺得原po分析的文章都很不錯...但盈虧真的自負
05/10 12:58, 249F
→
05/10 12:59, 1周前 , 250F
*跟單的人盈虧自負
05/10 12:59, 250F
→
05/10 13:00, 1周前 , 251F
哥 沒事別碰中小型鋼鐵股 除非你在產業圈子裡面
05/10 13:00, 251F
→
05/10 13:00, 1周前 , 252F
鋼鐵圈子水超深的 你只看到表面
05/10 13:00, 252F
→
05/10 13:18, 1周前 , 253F
不會啦，我處理過的公司比這些可怕多了，掏空 假賬
05/10 13:18, 253F
→
05/10 13:18, 1周前 , 254F
詐欺 股東跳樓的都處理過，有危險我跑第一個，我
05/10 13:18, 254F
→
05/10 13:18, 1周前 , 255F
做長線這波對我沒差，只是不好意思版友吃筍，不過
05/10 13:18, 255F
→
05/10 13:18, 1周前 , 256F
看昨天的籌碼感覺版友進場的應該沒多少
05/10 13:18, 256F
推
05/10 13:39, 1周前 , 257F
05/10 13:39, 257F
推
05/10 13:41, 1周前 , 258F
慘，開盤試搓還漲停，結果被虐殺
05/10 13:41, 258F
推
05/10 13:48, 1周前 , 259F
昨天漲停，今天被出貨到快跌停，慘慘慘
05/10 13:48, 259F
噓
05/11 11:55, 1周前 , 260F
484 講ㄧ推不如一張對帳單啦
05/11 11:55, 260F
推
05/13 09:54, 6天前 , 261F
抓交替 恐怖 股板發文還是要多想想 流通性
05/13 09:54, 261F
推
05/13 10:28, 6天前 , 262F
回原點了冷門股刺激喔
05/13 10:28, 262F
→
05/13 10:31, 6天前 , 263F
088勒 剛買就賠5000 馬的
05/13 10:31, 263F
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