[情報] 去除房貸6大迷思 不動產變動產
智富講堂-理財教室
去除房貸6大迷思 不動產變動產
◎2006/2/23 下午 02:08:00 李美澐
買房子是多數人的一生大事。不過，許多人在辦理房貸時，卻一心只想「趕快把房貸辦下來，日後再每月努力償還」，卻常常忽略掉房貸其實不只是單純的負債而已，它還是一個可以理財的工具。
根據統計，國人的房屋自有率已經高達八五％。但是因為房價動輒高達數百萬或上千萬元，除了少數極有錢的富人之外，大多數民眾都會選擇透過房屋貸款來一圓購屋夢。
建華銀行個人金融部副理高國興指出，過去房子通常與「不動產」及「流動性低」畫上等號。民眾買房子除了自住、出租或買賣之外，根本不知道房貸如果運用得當，可以讓自己或整個家庭的理財更具彈性、生活過得更輕鬆，更有助於完成人生的其他夢想。
其實，所有的房貸客戶都是一樣的，都希望自己的貸款利率最低，能節省最多的錢，也就是能夠「省成本」或「省利息」。不過，根據高國興的觀察，多數人在辦理房貸時，通常會犯了以下幾項錯誤的迷思。
低利率是惟一選擇？再看看有無其他附加價值
迷思一，利率低是挑房貸的惟一選擇。高國興指出，各家銀行包裝房貸的方式不一，有些標榜第一年超低利率，有些用三年的優惠利率來作訴求，也有用較長的貸款期限，以時間換取空間來吸引客戶的……，林林總總令人眼花撩亂，但是他提醒這些貸款戶，從長天期的平均牌告利率來看，各銀行的差異不大，只是優惠的數字高低與年限不同而已。
事實上，銀行對貢獻度不同、往來深度不同的客戶，利率優惠條件的標準各異。精打細算的房貸客戶，不能只看短期的牌告利率較低，就以此做為選擇房貸的惟一考量。尤其是想轉貸的民眾，更不能忘記隱藏在背後的成本，如代書費、清償塗銷及重新設定的地政規費，還有原貸款銀行是否有提前清償的罰款等，都是必須考慮的條件。
高國興也強調，客戶是否真的能占到便宜，並不能單看利率數字的高低，還應該注意房貸的其他附加價值。例如：負責推薦房貸的理財專員是否夠專業，能否為客戶選擇最有利的貸款商品，或最有利的房貸利率？甚至在辦妥房貸之後，後續相關投資理財建議及規畫的提供，才是客戶真正能「A到好康」的重點。
錢借愈多愈好？小心利率上揚愈還愈多
迷思二，借的錢愈多，才是好房貸。目前許多客戶迷信能借到房價百分之一百的房貸才是優質的商品。事實上，資金是需要成本的，多借錢必須負擔更多的利息，特別當市場利率向上翻揚之際，勢必會增加借款人的財務負擔，讓自己好像在「愈還愈多，似乎永遠還不完」的噩夢中循環。因此，為了顧及日後的生活品質，高國興建議想貸款的民眾，要審慎衡量自己的還款能力及期限，不超過自己能力負擔的貸款，才是最明智的選擇。
借了錢就開始還？ 還是可以隨借隨還
迷思三，房貸只能還，不能靈活運用。事實上，房屋貸款商品已經朝向多元化發展，並衍生出非常多針對不同財務需求族群設計的產品。因此，辦理房屋貸款之後，每月努力還錢，卻無法靈活動用的舊式房貸，早就是不合時宜的落伍商品。取而代之的，應該是「可以隨借隨還，有借才會計算利息」的理財型房貸才是上品。
房子拿來做資金周轉？ 理財型房貸比現金卡好用
迷思四，資金周轉時不會善用房子為借款工具。在現金卡氾濫的今天，許多人身上都備有一張在有急用時就可以「領」錢的現金卡。沒錯，現金卡是相當方便的借錢工具，它提供持卡人一個固定的循環額度，只要在此金額之內，持卡人可以隨時動用，並且根據動用的金額計息。對一些可能隨時需要資金周轉，無法耐心等候銀行逐一審核貸款程序的民眾來說，現金卡確實提供了實質上的便利與快速。
但是，現金卡最大的缺點就在於它的利率高得嚇人（大約一二％至一八％）。相對於無擔保、純信用的現金卡高利率，利用房屋貸款做抵押的理財型房貸利率，卻相對便宜甚多（請見表格）。事實上，理財型房貸不但是目前各種借款管道中，成本最低廉的，也同時具有「隨借隨還，有借才計算利息」的優點。
理財型房貸選擇不多？滿足不同財務需求背景的人
迷思五，理財型房貸只有一種，而且每家銀行的內容都差不多。事實上，理財型房貸不但有最常見的「額度可以循環利用」的基本型外，還有所謂的「抵利型」或「免利型」的選擇。對不同財務需求背景的人來說，適合採用的房貸類型也不一樣。
高國興以基本的理財型房貸為例，它的特點是「提供借款人一個可以隨時動用的『額度』，同時隨借隨還，任君選擇，並且按日計息」；至於「優利型房貸」又稱為「抵利型」或「免利型」房貸，它的優勢是「存款利息可抵貸款利息，適合有積蓄，但希望保持隨時可動用資金彈性」的一般大眾。
拉長貸款年限減輕負擔？臨時周轉不要輕易動用
迷思六，動用寬限期或拉長貸款年限來減輕繳款負擔。對於年紀輕，收入不豐的房屋首購族來說，善用房貸寬限期，並且拉長申貸的年限（例如由二十年延長到三十年），確實可以透過每個月月付金的降低，分散房貸的財務壓力。
但是，如果單純只是臨時周轉或投資需求，那麼因貸款年限拉長所增加的利息支出就值得考量。所以，若不希望手頭因為錢全繳了房貸而變得吃緊，那麼善用理財型房貸，其實就能解決以上的困擾，而不需要動用到寬限期與延長申貸年限的行為。
貸款戶所付利息的多寡，與本金償還的時間有密切關係。如果快速償還本金，貸款戶的利息負擔才會比較低。所以高國興指出，從「不想讓銀行多賺些利息」的前提出發，貸款戶最好是不要輕易動用寬限期的優惠，或是應該縮短借款的年期才是。
破除六大迷思 四大行動重點提示
為了避免落入以上的六大房貸迷思，並且努力將不動產變為流動性高的理財工具，高國興從專業的角度出發，提供想要辦理房屋貸款的民眾以下四大重點：
重點一，如果還沒有房屋貸款的人，在開始向銀行辦理房貸時，就先做好規畫並慎選適合的商品。除非不得已，盡量以較具彈性的理財型房貸為主。特別是預期未來會有資金周轉需求的民眾，理財型房貸應該是首要選擇。
重點二，一旦選定了適合自己的理財型房貸後，應該要確實了解所辦房貸的特色、功能，以及它在理財上的正確運用方法。舉例來說，如果辦的是理財型房貸，未來如果有一大筆現金入帳（像是年終獎金），就可以立即償還貸款，讓貸款的本金降低。如此不但可以節省一筆利息費用，也多了一筆未來再循環動用的資金；假如自己辦理的是優利型房貸，在有錢時，就應該盡量存到銀行帳戶中，也同樣能達到「盡速償還本金（降低未來利息負擔）」與「多一筆靈活資金」的功能。
重點三，依照資金需求的長短，決定臨時周轉的來源。高國興強調，有資金需求時，應根據期間長短來決定借錢的方式，而非採取不變的對應方式。如果是短期資金的周轉，就適合直接動用理財型房貸的循環額度；如果是長期資金的投入，則應該與銀行的房貸專員另行討論，再重新配置貸款的金額與方式。
重點四，最後，選擇一位好的房貸專員，等同於選擇一個好的房貸商品。高國興強調，好的房貸專員可以幫民眾選擇最適合的商品，同時在辦完貸款之後，還能提供其他量身訂作的理財規畫及建議，創造個人財富管理最完整的價值。因為理財是長久而嚴肅的決策過程，而一位好的房貸或理財專員，才能幫助有需求的民眾，順利而循序漸進地達成投資理財的目標。
（本文選自《今周刊》特刊《MAN POWER挑戰人生中場》）（更多精采內容，詳見《今周刊》第479期）
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剛好看到 給各位參考
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