Re: [問題] 法拍屋點交問題

看板home-sale (房屋交易)作者VVax (超黑心事務所)時間16年前 (2008/06/03 12:59)推噓14(14推 0噓 0→)

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※ 引述《wanttalk (hihihihihi)》之銘言： : 您好 : 大概回答一下您的問題 : 很多人以為跟代標公司買房子比較沒有問題 : 錯了！！該給的少不了，也不會比較快， : 碰到問題的時候也還是要花錢和時間下去解決 : 就像我幫人代標的話，我從來不會保證「多久」一定可以拿到房子 : 「多少」錢一定可以解決等等問題，畢竟這些無法操之在我 : 不過總還是有些訣竅和法律可以運用，這就是代標公司所不會講的。 : 回到您的問題 : 1.切結書的部份是要看您當初寫的條件，假如條件是 : 「6/30無條件搬走」的話，你當然可以以這份合約要求他搬走 : 不果假使他不搬走的話，那不好意思，請您去法院打官司，打贏了才能叫他搬走 : 在沒有打贏之前，你是「絕對」不能進入他的房子內，他絕對可以告你侵入民宅。 : 請參考我之前的文章，有說明屋子的「所有權」和「管理權」的問題。 w大寫得非常好拍定後點交前確實不得擅自進入房屋這是很容易被忽略的以下容小弟提供2個法院見解補強w大的意見【裁判字號】 90,上易,48 【裁判日期】 891116 【裁判案由】妨害自由【裁判全文】臺灣高等法院高雄分院刑事判決　　　　　　　　　　九十年度上易字第四八號　　上訴人　台灣屏東地方法院檢察署檢察官　　被　　　告　乙○○ 右上訴人因被告妨害自由案件，不服台灣屏東地方法院八十九年度易字第一二八七號中華民國八十九年十一月十六日第一審判決（起訴案號：台灣屏東地方法院檢察署八十九年度偵字第三八四七號），提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。事實及理由偻本案經本院審理結果，認第一審科處被告乙○○無故侵入他人住宅罪刑，認適用法及量刑均無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之事實、證據及理由。（如附件）。伛檢察官上訴意旨循告訴人聲請上訴之理由，以原審量刑過輕，而指摘原判決不當。惟查，原判決已審酌被告犯罪之動機、目的及手段等一切情狀，科處罰金一千元，並諭知易服勞役之折算標準；被告向法院執行處拍賣取得上開房屋，於法院未點交前，擅自進入該房屋，固為法所不許，但其於已取得該不動產法院所發給之權利移轉證書之後，以所有人自居而進入該房屋，犯罪情節尚屬輕微，原審科刑，尚稱妥適，本件檢察官之上訴為無理由，應予駁回。黹據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條、第三百七十三條，判決如主文。本案經檢察官郭振昌到庭執行職務。中華民國九十年二月十四日臺灣高等法院高雄分院刑事第二庭審判長法官曾永宗法官鄭月霞法官邱永貴右正本證明與原本無異。不得上訴。書記官周能智中華民國九十年二月十六日本件論罪科刑法條：刑法第三０六條第一項無故侵入他人宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。Ａ臺灣屏東地方法院刑事判決八十九年度易字第一二八七號公訴人臺灣屏東地方法院檢察署檢察官被告乙○○ 女三十六歲（民國五十三年九月二十四日生）住屏東市○○里○○街三八號身分證統一編號：Ｚ000000000號右列被告因妨害自由案件，經檢察官提起公訴（八十九年度偵字第三八四七號），本院判決如左：主文乙○○無故侵入他人住宅，處罰金壹仟元，如易服勞役以參佰元折算壹日。事實一、乙○○於民國（下同）八十九年一月二十一日向本院民事執行處拍定吳幸春所有坐落屏東市○○段一四二之二六地號土地及其上建號八九二號門牌號碼屏東市古松巷三八之二號房屋後，於本院所發執行命令定八十九年五月六日點交前，竟於同年二月間某日，趁甲○○前開住宅上鎖無人之際，未經甲○○之許可，即無故雇用鎖匠打開門鎖侵入前開住宅。二、案經甲○○訴請臺灣屏東地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理由一、訊據被告乙○○對有法院未點交前即入前開房屋之事實坦承不諱，惟矢口否認有妨害自由之犯行，辯稱：當時伊有打電話給告訴人先生蔡錦城，他也沒有反對，故才進去，並以為房子拍定後就可以搬進去，伊沒有妨害自由之意思云云。經查（一）坐落屏東市○○段一四二之二六地號土地及其上建號八九二號門牌號碼屏東市古松巷三八之二號房屋原為告訴人甲○○所有，八十九年一月二十一日由被告乙○○向本院民事執行處拍定，經本院於八十九年二月一日發給權利移轉證書，八十九年五月六日本院並發執行命令定二十日內自行點交一節，有本院所發權利移轉證書、繳費收據、執行命令各一紙附卷可稽，故八十九年二月間該係爭房子尚未點交予被告堪信真實。（二）證人即告訴人之夫蔡錦城到庭證稱：伊沒有同意，因為伊沒有權利可以同意，有本院八十九年十月十二日審理筆錄附卷可稽。（三）另證人即該鎖匠林永華亦到庭證稱：當時去更換門鎖時門鎖已壞掉，但大門是關著的，是否有放置物品，因沒注意看，所以並不清楚，有本院十一月二日審理筆錄附卷可稽。（四）按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第九十九條定有明文，又不得因不知法律而免除刑事責任，刑法第十六條明文規定，故被告辯稱取得權利移轉證書即可搬進去一節，並不能免除其刑事責任。綜上所述，系爭住宅尚在告訴人甲○○管理中，被告所辯顯係事後卸責之詞，不足採信，本件事證明確，被告犯行堪予認定。二、核被告乙○○所為，係犯刑法第三百零六條第一項無故侵入他人住宅罪。爰審酌被告犯罪動機、目的、手段等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易服勞役之折算標準。據上論斷，應依刑事訴訟法第二百九十九條第一項前段、刑法第三百零六條第一項、第四十二條第二項，罰金罰鍰提高標準條例第一條前段、第二條，判決如主文。本判決經檢察官呂乾坤到庭執行職務。中華民國八十九年十一月十六日臺灣屏東地方法院刑事第二庭法官何清富右正本證明與原本無異。對於本判決如有不服應於收受送達後十日內向本院提出上訴書狀上訴於台灣高等法院高雄分院並按他造當事人之人數附具繕本。書記官謝天祥中華民國八十九年十一月十六日附錄本判決論罪科刑所適用之法條：刑法第三百零六條第一項。【裁判字號】 94,台非,125 【裁判日期】 940526 【裁判案由】妨害自由等罪【裁判全文】最高法院刑事判決　　　　　　　九十四年度台非字第一二五號　　上訴人　最高法院檢察署檢察總長　　被　　告　王湘莉上列上訴人因被告妨害自由等罪案件，對於台灣高等法院台南分院中華民國八十九年十一月七日第二審確定判決（八十九年上易字第九二八號，起訴案號：台灣台南地方法院檢察署八十八年度偵字第五七三號），認為違法，提起非常上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。理由非常上訴理由稱：「按依法應於審判期日調查之證據而未予調查暨判決不載理由或所載理由矛盾者，其判決當然違背法令，刑事訴訟法第三百七十九條第十款、第十四款分別定有明文。本件判決記載被告王湘莉係以其於八十二年六月七日向案外人黃枝柳購買台南市○○路○段二七九號房地並辦畢所有權移轉登記，而上開房屋一樓部分，於八十一年六月一日由告訴人許重榮（即黃枝柳之夫）出租與陳藝文，其間許重榮、黃枝柳夫婦及被告間有多件民事訴訟事件，原判決乃認定告訴人許重榮對系爭房屋土地之所有權有所爭執，雖被告已取得所有權，惟尚未實質占有云云，然查系爭房屋一樓部分，由告訴人許重榮經原所有權人黃枝柳同意於八十一年六月一日出租與第三人陳藝文，租賃期間自八十一年六月一日起至八十三年五月三十一日止，陳藝文僅繳付第一年之租金予告發人，自第二年起之租金則均係向被告王湘莉繳納，待租賃關係終止後，則由被告補貼承租人裝潢費用及退還押租金等事實，有租賃契約及收取租金之憑證附卷可稽，且經證人陳藝文證述綦詳，則被告於八十二年六月七日經出賣人黃枝柳移轉前開房地全部所有權之登記外，依民法第四百二十五條買賣不破租賃規定，因出賣人黃枝柳之指示交付，對陳藝文之租賃物返還請求權讓與王湘莉而取得系爭一樓房屋之間接占有，該房地之管理監督權（即刑法上持有關係）即於指示時歸屬於被告，則何以此項有利於被告之證據全般不可採，原判決完全未予說明，卻單憑許重榮對系爭房屋所有權有所爭執，即認定被告王湘莉並未實質占有，並進而認定其構成妨害自由犯罪，顯有違反經驗法則，並有判決不載理由之違法。更且原審法院並未調查承租人陳藝文於八十三年五月三十一日之租賃契約屆至後至八十五年四月四日始行搬離，其間續行占有系爭房屋之法律依據及其於八十五年四月四日搬離返還該屋之占有關係移轉情形，此關係被告於八十七年十一月九日夥同葉天來等多人將上址一樓許林涼（告訴人之母）內營業用桌椅等搬出，並佔據處所，是否因被告對上開房屋未實質占有，而能否構成妨害許林涼行使占有該處使用之權利之犯罪至鉅，而此項證據既已存在於上開期間，依法應予調查又非不能調查，且影響於犯罪事實之證明，原審法院未經調查率而認定被告對上開房屋未實質占有，其自有應於審判期日調查之證據而未予調查之違法。綜上所述，原確定判決對於被告有利之證據逕予摒棄，未說明其不予採納之理由，且對於應於審判期日調查之證據而未予調查，即有違背法令之處。案經確定，爰依刑事訴訟法第四百四十一條、第四百四十三條提起非常上訴，以資糾正。」等語。本院按刑事訴訟法第三百七十九條第十四款所規定之判決不載理由，就非常上訴審而言，須致適用法令違誤，始屬同法第四百四十七條第一項第一款規定之判決違背法令；而第三百七十九條第十款所規定：「依法應於審判期日調查之證據而未予調查」之違法情形，須致生適用法令錯誤，顯然於判決有影響者，始足當之。且此所稱應調查之證據，係指與待證事實有重要關係，在客觀上有其調查之必要性者而言。本件原確定判決認定，被告王湘莉與許重榮間就台南市○區○○路二段二七九號房地，民事訴訟纏訟多年，詎被告不待法院判決確定，始依法聲請強制執行，竟於八十七年十一月九日下午十四時許，夥同其配偶葉天來（未據起訴）及不知情友人葉泰和、林中立、陳勇仁、陳義泰、侯進發、蔡榮仁共八人前往上址，將上址一樓許林涼在該處經營之大大冰果室內營業用桌椅等物搬出，棄置於騎樓下，並佔據處所，至同月十日上午四時許始撤離，妨害許林涼行使占有該處使用之權利達十四小時等情。係以上開事實，業據告訴人許林涼、許重榮指訴甚詳，並有臺南市警察局第二分局府前派出所呈報單一份、民眾言詞告訴紀錄表四張、員警工作紀錄簿影本三張、受理各類案件紀錄二張、現場照片五張附卷可稽，為其所憑之證據及認定之理由。並敘明被告辯稱案發當日，係伊配偶先帶朋友去該處，因發生糾紛，伊配偶始通知伊去地政事務所請領土地謄本，伊領妥土地謄本後才將謄本送去，並於買便當給在場之友人後即離去，此有其提交警方之土地謄本請領時間紀錄，可以證明云云，如何不足採信；以及說明所有權人對於無權占有其物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段固有明文，倘若房屋遭他人無權占有，妨害所有權人對房屋之圓滿使用狀態時，房屋所有權人自得本於上開民法規定，起訴請求法院判令無權占有人返還房屋，並於取得執行名義後，聲請法院強制解除占有而點交與所有權人。然原則上仍不得自行執行公權力，將無權占有之物品搬出棄置，而使人不能使用，此乃法治國家依法執行之原則。縱使遭違法占有，或是合法承租期滿，而拒不返還，仍應依法請求法院判決後再依法請求強制執行，不容以暴力介入，違法亂紀。雖公權力緩不濟急時，例外允許當事人自力救濟，然應在民法第一百五十一條但書規定之「不及受法院或其他機關援助，並非於其時為之，則請求權不得實行或其實行顯有困難者為限」之情形下始可主張。本件並無上述但書所規定得允許被告自力救濟之情形，則被告雖係系爭房屋所有權人，縱或許林涼所經營之冰果室內營業用之桌椅等物係無權占有上開房屋，而認其有民法第七百六十七條前段之所有物返還請求權可資主張，然仍應待法院判決確定後依法執行方屬正當等理由。因認被告所為，係犯刑法第三百零四條第一項以強暴妨害人行使權利罪，並據以論處其罪刑，經核尚無違背法令之情形。至於非常上訴意旨所云，系爭房屋因黃枝柳指示交付，將對陳藝文之租賃物返還請求權讓與被告，而由被告取得間接占有，該房地之管理監督權歸屬被告；另承租人陳藝文於租約屆後之八十三年五月三十一日至八十五年四月四日之間續行占用上開房地之法律依據及其於八十五年四月四日搬離返還該屋之占有關係移轉情形如何，並非原判決認定被告以強暴妨害人行使權利之事實及適用法律之基礎，亦與待證事實無關，故原審未予調查或未說明不予採信之理由，其判決並無應調查之證據未予調查或判決不載理由或違反經驗法則之違背法令。依首開說明，原判決核無刑事訴訟法第三百七十九條第十款、第十四款等違法情事。本件非常上訴，非有理由，應予駁回。據上論結，應依刑事訴訟法第四百四十六條，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十四　年　　五　　月　二十六　日最高法院刑事第五庭審判長法官吳　雄　銘法官池　啟　明法官郭　毓　洲法官吳　三　龍法官蕭　仰　歸本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十四　年　　五　　月　　　　　日 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