[情報] 陸大金虎年房市預測

看板home-sale (房屋交易)作者linlinme5208 (我是幸福的天使)時間4年前 (2022/01/27 07:52)推噓5(6推 1噓 15→)

留言22則, 11人參與討論串1/1

https://bit.ly/3G2z6zp 去年房市表現堪稱驚濤駭浪、高潮迭起，影響所及，「產官學研用」五大族群全部都捲進這場大漩渦裡，因為誰也沒能預料到房價漲幅如此凶猛，甚至引發民怨，逼得政府不得不出手「打炒房」。不過請留意！政府官員強調是「打炒房」，翻譯成白話文就是「打擊炒作房價的行為」，並沒有說是「打壓正在上漲的房價」。也就是說，如果您認為政府會為了您而打壓房價，可能是想太多了。坊間部分專家與名嘴認為，在升息、少子化、房價已高，還有政府「打炒房」措施等諸多因素激盪下，今年房市恐迎來泡沫化危機。有的專家還拿出歷年統計數據與折線圖，來輔助支持他們對於房價泡沫化的預測。曾經我也非常重視這些圖表，認為可以從過去的經驗來推演未來的走勢，然後我發現我錯了！因為我發現，台灣房市每一次的榮枯，從來都是全新的局面，過去的經驗並不能做為判斷今後走勢的憑藉。好比說，有人認為，低利率是促成現今房價飆漲的因素，但在我們父母那一代，房貸利率曾高達7%以上，但買氣依然供不應求，房價照樣狂飆，甚至一日三市。而在利率與房價出現黃金交叉的民國89年（西元2000年）之後，利率與房價便各走各的，兩者走勢線條甚至來到史上最大開口，再難以發掘兩者有什麼直接關係。（請見附圖「台灣50年利率與房價走勢關係分析圖」，來源：吉家網不動產）也有人認為，少子化與人口下滑將會促使住宅需求驟降，導致房價下滑，但以台北市為例，去年人口持續減少4萬多人，到了今年中旬，預計總人口恐跌破260萬人，但是台北市房價依然穩若泰山。若您覺得舉台北市太苛刻，畢竟首都有光環，房價不跌是正常、不具代表性的話，那我們就以既非首都、亦非六都的彰化縣為例吧！彰化縣人口也是逐年下跌，目前約126萬多人，照這樣下去，預計明後年恐跌破125萬人，再無緣申請升格直轄市。然後，我們看到彰化縣去年預售推案每坪單價創新高，來到3字頭，今年不曉得會不會進一步挑戰4字頭？還有人認為，台G電是促使南台灣房價飆漲的「元兇」，今天台南高雄房價會漲成這個樣子，「聞G起舞」的投資客要負絕大部分責任。但是，台G電早在1997年就在南科開工動土設廠，若從2000年投產起算，距今超過20年了，但台南房價狂飆也不過是這一兩年的事情。更何況，台G電並不只在南科設廠，它還有桃園龍潭廠跟苗栗竹南廠，但當地房價從來也沒有因此而翻倍漲。（請見附圖「台積電各縣市廠區分布」，來源：經濟日報網站）舉了這些例子，主要是說明台灣房市的榮枯，光用過去的經驗已無法做為預測未來的依據，因為準確率可能跟丟硬幣猜正反面一樣令人尷尬。到目前為止，我認為這一波國內房價飆漲，比較有可能的情況如下：一、美中貿易戰，大量資金回到台灣國內，資金需要避風港，而房地產成為選項。二、美中貿易戰加上疫情鎖國，轉單效應讓國內訂單增加，帶動工作機會與薪資增加，支撐民眾的購屋能力與意願。（來源：自由電子報「台積電大幅調薪同業紛跟進」報導）三、疫情反覆出現，導致鎖國期拉長，迫使絕大部分的民眾在國內消費，也包括投資置產。四、QE導致熱錢流竄，有財商觀念的民眾對通膨隱憂加劇，房地產成為保值避險的工具。五、房價被上述4點的交互影響而疊加、墊高，經由媒體的報導與渲染而對普羅大眾造成「買房子=獲利」的預期心理影響，激發出大量的假性需求，終於變成一窩蜂的全民運動。是的，我認為民眾對「買房子=獲利」的預期心理所激發出的假性需求，才是驅動這一波房價飆漲的力量，這可從預售屋房價翻倍、拉大與中古屋價差的情況，一窺民眾對房地產投資心態的端倪。至於建商所說的地價漲、建材設備漲、工資漲等理由，頂多只能算是助漲因素，並非主因，畢竟造價只漲了幾成，房價卻漲了兩倍有餘。至於金虎年特定地區的房市走向會如何？請容我大膽預測如下：一、總的來看，我對內政部「打炒房五大招」草案在立院三讀通過的進度持保留態度，因為草案內容不僅過於民粹與嚴厲，認真執行起來勢必勞師動眾，基層公務員想必也會叫苦連天，所以我不認為會照原版本一字不改的送到立院，也不認為會在今年7月1日以前三讀通過並實施。二、承上，對於有意投資置產的朋友來說，今年應該算是投資預售屋的末班車，想要上車（可交屋）或下車（已達停利點或無法交屋）的民眾，請在今年做個明確的決定。三、承上，對於純粹買房自住的消費者而言，預售屋房價簡直高不可攀，相較之下，中古屋是比較合理且划算的選項，所以無須糾結預售屋，除非您非預售屋不買。四、竹竹合併升格在本屆立院臨時會已破局，就算該議題最快農曆年後在新會期捲土重來，也幾乎趕不上年底縣市長選舉。新竹預售新案每坪單價仰攻每坪百萬欠缺臨門一腳，但今年挑戰8字頭應該不算太誇張。五、台南房市「雙蛋黃」現象愈發明顯：傳統上東區自成一蛋黃，目前新案房價站上4字頭，中西區、北區、永康、安南都跟著受惠；另外就是以南科房市為主的善化區為新蛋黃，目前新案房價已站上3字頭，包括新市、安定、永康也跟著受惠。在這裡值得留意的是永康，我認為永康是在地人與外地人、自住與投資族群的最大公約數，今年下半年鹽行國中重劃區的預售新案，可望為永康、乃至於東區和善化區帶來最新的定錨效應。最後，對於有購屋需求、有購屋能力，但還在觀望的自住型消費者而言，我的看法如下：一、房價就跟車價和物價一樣，要漲的時候各種理由，該跌的時候卻各種推託（向下僵固性）。所以不要期待房價下跌再進場，房市不同於股市，不會在一兩年內就完成一場循環。您用時間等待房價下跌，代價可能是您人生的精華時期。二、從時間複利的角度來看，不僅投資要趁年輕，買房子也要趁年輕，因為年輕就是您最大的本錢。房價在漲的時候，往往超過您與多數同儕存錢的速度。所以當您有了第一屋，您不僅有機會換屋、二換，甚至三換，越換越好，長期信用累積下來，也能夠跟銀行談到比較有利的貸款條件。三、您是買房子，不是娶女神，人都難以完美了，更何況是房子？所以策略上不妨「先求有再求好」，若覺得預售屋價格太高？那就轉進中古屋，總之儘速持有資產才是務實之舉，以避免淪落到被資產增值狠甩在後、相對貧窮的窘境。四、不要聽政府說些什麼，而要看政府做了什麼。過去兩年，政府祭出許多所謂「打炒房」措施，然後我們看見，房價越打越高，政府房地合一稅收也暴增。所以想靠政府幫您把房價打下來？這想法不現實。五、當趨勢來臨時，就算不能引領趨勢，也要順著趨勢，千萬不要跟趨勢對做。如果「有土斯有財」是台灣人根深蒂固的觀念，是「五子登科」裡最重要的一環，那就請取得進入「贏者圈」的門票吧！「贏者圈」裡有各種紅利等著您，會擴增您的視野，結論就是「別當憤青」。以上看法對部分人士可能造成冒犯或覺得不中聽，在這裡先說聲抱歉，因為我口說我心，若有高見請在留言區指正。敬祝春節愉快！（文/陸大房市坦白講） #本文附圖來源與版權屬於該單位或人士所有覺得蠻中肯的可以用來參考看看特別是台南的部分 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.52.197.95 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1643241128.A.8DF.html

噓

icemaydays

01/27 08:10, 4年前 , 1^F

01/27 08:10, 1^F

→

icemaydays

01/27 08:10, 4年前 , 2^F

01/27 08:10, 2^F

推

KrisNYC

01/27 08:17, 4年前 , 3^F

01/27 08:17, 3^F