PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

[請益] 都更相關資訊與數據

看板home-sale (房屋交易)作者 (悲風)時間4年前 (2022/02/21 21:59), 編輯推噓11(11推 0噓 50→)
留言61則, 10人參與, 4年前最新討論串1/2 (看更多)
如果不合適,我會自刪 老家上周有建商舉辦都更說明會 馬路邊的店面拿到60%,我們家的 位置比較差,只拿到52% 魯叔上網找數據,有個建築師提供換算表格 https://imgur.com/a/doERl8i 2年前的數據可能有誤差,畢竟這2 年的建材,人工成本都提高許多 能否請教版上的資深前輩,如何判 斷建商提供都更的條件是否ok? 在此先行感謝各位回覆,謝謝! ps:現在預售屋的公設比多少? 35%應該算少吧!以土地10坪 換算權狀37.8坪(車位另計) 實際的室內坪數不就比以前少? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.165.217.163 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645451984.A.5F4.html
推
02/21 22:03, 4年前 , 1F
推～已羨慕
02/21 22:03, 1F
→
02/21 22:05, 4年前 , 2F
很可能難產,一堆1樓,4樓屋主不打算都更,人數還要喬
02/21 22:05, 2F
→
02/21 22:06, 4年前 , 3F
不過目前預售屋價格也上升。你要實際計算才知道，看容積率
02/21 22:06, 3F
→
02/21 22:07, 4年前 , 4F
更新獎勵。你這個%數有可能室內會略小。但一坪換一坪本來
02/21 22:07, 4F
→
02/21 22:08, 4年前 , 5F
就很困難。除非原本就是房價很高的地方。
02/21 22:08, 5F
→
02/21 22:09, 4年前 , 6F
容積率300%,建蔽率50%
02/21 22:09, 6F
→
02/21 22:10, 4年前 , 7F
要看現在能拿到多少獎勵，如果是30%，你這個大概會是20幾坪
02/21 22:10, 7F
→
02/21 22:12, 4年前 , 8F
但是室內面積縮小不見得不划算，因為你會額外得到公設坪數
02/21 22:12, 8F
→
02/21 22:13, 4年前 , 9F
建商目前算到獎勵46%,希望能達到50%
02/21 22:13, 9F
→
02/21 22:13, 4年前 , 10F
新大樓價格又更高，只看總價通常是賺很大。要看各個屋主能
02/21 22:13, 10F
→
02/21 22:13, 4年前 , 11F
不能想得開了...
02/21 22:13, 11F
→
02/21 22:17, 4年前 , 12F
10*3*1.6*1.5*0.52=37.44坪，這是權狀。公設33%，室內25坪
02/21 22:17, 12F
→
02/21 22:19, 4年前 , 13F
那要看老屋室內坪數怎樣...應該也不可能滿到30坪吧...
02/21 22:19, 13F
→
02/21 22:20, 4年前 , 14F
基地夠大比較能壓縮公設比例。
02/21 22:20, 14F
→
02/21 22:20, 4年前 , 15F
就怕公設比太高,室內坪數變少
02/21 22:20, 15F
推
02/21 22:21, 4年前 , 16F
請問K大的算式 1.6和1.5是？
02/21 22:21, 16F
→
02/21 22:22, 4年前 , 17F
基地還不小,1300坪,不少人聽到都更都跑來湊熱鬧
02/21 22:22, 17F
→
02/21 22:24, 4年前 , 18F
1.6是公設轉換率或銷坪係數，也就是說容積率換成可售建坪
02/21 22:24, 18F
→
02/21 22:24, 4年前 , 19F
因為建坪包含各種公設的面積。1.5是代表更新獎勵50%
02/21 22:24, 19F
推
02/21 22:26, 4年前 , 20F
謝謝
02/21 22:26, 20F
→
02/21 22:30, 4年前 , 21F
感謝k大的熱心回覆
02/21 22:30, 21F
推
02/21 22:34, 4年前 , 22F
1樓都覺得自己最有價值，建商條件要給比較好，很難搞。
02/21 22:34, 22F
→
02/21 22:35, 4年前 , 23F
4樓就不清楚，有可能建商開的條件太差。但4 5樓本來就爛
02/21 22:35, 23F
→
02/21 22:37, 4年前 , 24F
4樓一堆加蓋,我們老家死巷內每個4樓都是加蓋
02/21 22:37, 24F
→
02/21 22:40, 4年前 , 25F
大同中山的住四？ 中正大安的應該條件不會這麼差
02/21 22:40, 25F
→
02/21 22:43, 4年前 , 26F
還是新北的？ 其實都更幾乎怎麼算都划算
02/21 22:43, 26F
→
02/21 22:44, 4年前 , 27F
不是台北啦!魯叔不是天龍人
02/21 22:44, 27F
→
02/21 22:56, 4年前 , 28F
一般一樓會分到更多坪數，頂加違建的會以一個比例來換，
02/21 22:56, 28F
→
02/21 22:57, 4年前 , 29F
甚至選屋時是這兩者先選樓層方位等，但還是很難大家達成共
02/21 22:57, 29F
→
02/21 22:57, 4年前 , 30F
識，確實很難搞啦...
02/21 22:57, 30F
→
02/22 00:22, 4年前 , 31F
你給這樣的資訊　哪有辦法判斷是否ok
02/22 00:22, 31F
推
02/22 02:33, 4年前 , 32F
分配面積跟分配價值之間的關係不要搞混 同樣使用分區能
02/22 02:33, 32F
→
02/22 02:33, 4年前 , 33F
生産出的面積是相同的 但是不同區位的價值不同 所以套用
02/22 02:33, 33F
→
02/22 02:33, 4年前 , 34F
分配比例的時候 因為興建同樣面積的成本不變 所以剩餘分
02/22 02:33, 34F
→
02/22 02:33, 4年前 , 35F
配的價值不同
02/22 02:33, 35F
→
02/22 05:03, 4年前 , 36F
樓上I大,我想問的是那個建築師算出來的表格能套用嗎?
02/22 05:03, 36F
→
02/22 05:06, 4年前 , 37F
新北一線區域來預售屋算70,地主可以拿回60~65%
02/22 05:06, 37F
→
02/22 05:07, 4年前 , 38F
如果都更進行順利,5年後的行情可能不只70,建商賺很大
02/22 05:07, 38F
推
02/22 07:56, 4年前 , 39F
建商用你位置不好再砍你分配比例 樓主你會不會太好說話
02/22 07:56, 39F
推
02/22 08:40, 4年前 , 40F
你這個還要很久
02/22 08:40, 40F
→
02/22 08:43, 4年前 , 41F
尤其大家都是樓上這種心態的話
02/22 08:43, 41F
推
02/22 11:06, 4年前 , 42F
建商在說明會上說的拿回多少聽聽就好，參考價值不大
02/22 11:06, 42F
→
02/22 11:06, 4年前 , 43F
事後也不會有任何的依據，單純只是拐你們簽同意書而已
02/22 11:06, 43F
→
02/22 11:08, 4年前 , 44F
建商應該有提到一個名詞"權利變換"，現在大部分都是用這
02/22 11:08, 44F
→
02/22 11:09, 4年前 , 45F
個方法，但九成的人聽不懂，只會問能分會多少坪
02/22 11:09, 45F
→
02/22 11:10, 4年前 , 46F
你先去了解"權利變換"，問題就少一半
02/22 11:10, 46F
推
02/22 11:17, 4年前 , 47F
你一坪土地可以蓋7.2坪的建物，建商一坪建物的所有成本
02/22 11:17, 47F
→
02/22 11:19, 4年前 , 48F
算30萬，售價每建坪70萬，每建坪的獲利40萬
02/22 11:19, 48F
→
02/22 11:21, 4年前 , 49F
7.2*40萬=288萬=每坪土地的獲利。
02/22 11:21, 49F
→
02/22 11:23, 4年前 , 50F
你可以拿這288萬去買回建物，288/70=4.1坪=你分到的
02/22 11:23, 50F
→
02/22 11:26, 4年前 , 51F
4.1/7.2=57%，這是理論值，實際上會有誤差
02/22 11:26, 51F
推
02/22 18:13, 4年前 , 52F
土地是你的 貸款抵押的也是你的土地 萬一倒閉也是地主承擔
02/22 18:13, 52F
→
02/22 18:14, 4年前 , 53F
結果地主還不能有意見?把都更利潤與一邊建商自購土地自建
02/22 18:14, 53F
→
02/22 18:15, 4年前 , 54F
與*一般*建商自購土地自建 要求一樣的利潤 是不是怪怪的
02/22 18:15, 54F
→
02/23 18:06, 4年前 , 55F
建商承諾會用信託模式,不會拿土地去抵押,甚至烙跑
02/23 18:06, 55F
推
02/24 06:54, 4年前 , 56F
你根本完全不懂吧?信託就要土地要過給銀行抵押 不少建商用
02/24 06:54, 56F
→
02/24 06:55, 4年前 , 57F
信託契約綁死給這家建商 要是破局有另一家進來 你就慘了
02/24 06:55, 57F
→
02/24 06:56, 4年前 , 58F
*要是破局或有另一家進來做*
02/24 06:56, 58F
→
02/24 07:01, 4年前 , 59F
而且信託這塊政府不管的 綁私約 不懂亂簽 後果自負
02/24 07:01, 59F
→
02/24 07:04, 4年前 , 60F
權利變換裡面就有個項目 就是土地抵押給銀行要付的利息錢
02/24 07:04, 60F
→
02/24 07:05, 4年前 , 61F
不然你蓋房子的工程款哪來的?就是拿土地去銀行辦土建融
02/24 07:05, 61F
‣ 更多 anthomylin 的文章
文章代碼(AID): #1Y4vhGNq (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 anthomylin 的文章
文章代碼(AID): #1Y4vhGNq (home-sale)