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[閒聊] 少子化房價會跌？房屋市場和你想得不一樣

看板home-sale (房屋交易)作者 (努力面對每一天)時間4年前 (2022/03/03 22:28), 編輯推噓32(43推 11噓 85→)
留言139則, 46人參與, 4年前最新討論串1/1
這在板上是老梗話題了，已經無數人解釋過，剛好樂居也針對這個議題來做分析。 少子化房價會崩跌？銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣！ https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1487?tags=0 人口負成長、少子化，房屋需求會減少，房價從長期觀察應是下跌的趨勢，但這件事情為 什麼一直沒發生？有很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！先前我們提及的 影響房價的四個因素，利率、匯率、股市、政策。就有人疑問，為什麼最基本的人口因 素，卻沒有在這裏面？我們從實證帶大家來解析，牽動房價的關鍵。 ■建物耐用年限 影響房屋貸款成數 首先我們先來看，銀行承貸的關係，買房子通常需要貸款，銀行會針對可貸款的金額進行 估價，估價的高低，有一個很重要的影響因子，就是房屋的耐用年限。 根據不動產估價師公會，對於建物經濟耐用年數做的定義，SC鋼骨造、SRC鋼骨鋼筋混凝 土、RC鋼筋混凝土構造的房子，經濟耐用年數都是50年。也就是說，超過50年的房子，在 銀行的眼裡來看，房屋的經濟價值為0，會只剩下土地的價值。 土地的價值，就會牽涉到是不是完整的土地 屋齡50年透天厝 對銀行來說，可能還有土地的價值，僅會計算土地，地上的建物是不認的。 屋齡50年公寓、大樓 而公寓和大樓，價值就非常低了，因為土地是和總戶數一起持分，銀行幾乎是不願意放貸 這種房子的。 ■房屋市場買賣 銀行角色是關鍵 房屋交易的體系裡銀行的角色是非常重要的，銀行不願意參與的交易，基本上是不會成交 的。也就是說，即使你願意忽略老屋可能有的結構、漏水、線路等問題，去買老屋也很可 能沒辦法買，因為貸不到款，只能全部用現金。用現金買房不貸款這件事，大概很少有人 做得到。 同理可證，政府過往打房，只要針對貸款成數限制，就會直接衝擊市場交易量。因此，也 許你覺得老屋有價值，但銀行覺得沒價值，無法保障他的債權時，這些房子在市場上是很 難交易，不應該視為正常的房屋供給量。 ■房屋老化問題相較人口負成長 更早出現！ 人口負成長，房價不會下跌的原因？要同時考量需求和供給的影響，我們來看人口變化、 全國新舊屋變化圖。 人口變化圖，出生人數是藍色線，死亡人數是紅色線，2020年出生人數低於死亡人數，台 灣正式邁入人口負成長。 全國新舊屋變化圖，屋齡20年以下的房子的戶數，是藍色線，40年以上的老屋，是紅色線 ，在2019年的時候，老屋占比超越20年以下屋子的占比，就先一步出現交叉點。 至於為什麼要選20年屋齡和40年屋齡的兩種類型進行比較，主要的原因就是目前 市場上大部分的交易都集中在20年以內的房子，是大部分人心目中比較理想的住家。 40年以上的房子，如同前面所說，銀行會因為建物耐用年限的原則，放貸成數極低，甚至 無法貸款，願意買而且能拿出全額現金的人，是很少的。在供需上，算是「死」的供給。 房子雖然存在，但少了銀行的幫忙，就算想買也很困難。 所以在2019年之後，「可以買賣的房子」，首度少於「不容易買賣的房子」。 台北市的老屋問題是最嚴重的，2015年就開始出現交叉，2021年的時候，屋齡20年以下的 房子不到15萬棟，只占全台北市房屋的16%，屋齡40年以上的屋子大約40萬棟，占比約44% 。也就是說，你要在台北市買到適合的房子會越來越難，看來看去都是老房子。 新北市整體的老屋也是較多的狀況，屋齡20年以下的房子約40萬棟，只有22%。屋齡40年 以上的屋子大約48萬棟，占比達32%。2020年出現交叉。 桃園市，房屋年齡算年輕，屋齡20年以下的房子約35%。屋齡40年以上的屋子約20%。 新竹縣市，問題也不大，屋齡20年以下的房子約38%。屋齡40年以上的屋子占約22%。 台中市，兩者的比例已經接近，屋齡20年以下的房子約26%。屋齡40年以上的屋子大約23% 。 台南市的交叉點也在2019年，20年以下的房子約22%。屋齡40年以上的屋子約31%。 高雄市的交叉點在2019年，目前屋齡20年以下的房子約23%。屋齡40年以上的屋子約32%。 把上述的資料整理後，其實全台都有這樣的狀況。從銀行視角來看，願意核貸的房子是持 續減少的，台北、新北、高雄、台南相對更嚴重些。 房屋市場跟你想得不一樣，真正可以被買賣的房子，因為持續減少，資金追逐下，就會越 來越貴，而且市中心因為開發的早，屋齡高的房子更多，造成想住市中心，卻沒甚麼適合 的房子可以選擇，要不屋齡太老，要不房價太高，所以只能往外圍去。 ■少子化衝擊房價？未考慮供給面、市場對新屋熱度 覺得未來人口減少，房子會太多，長期房價會下跌的論點，是因為把每間房子視為相同的 金融商品，一戶人配一間房子，看看房子比較多還是人比較多，就決定房價的上漲和下跌 。 這樣的假設前提是完全忽略了銀行體系在房地產交易的重要性，而且只討論了需求面，沒 考慮供給面。銀行不願意貸款的房子，根本沒辦法交易，不能稱為供給。 有人會說，那就都住上一代人的房子就好，幹嘛出去買房子？ 1.現在不是農村社會，人口遷徙會持續 2.房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好的房子，就會想搬新房子的。 因此，舊房子會持續退出交易市場，人口持續減少，適合且可以被買賣的房子，也在減少 。這就是人口負成長，房價會下跌這個理論已經出現20年了，卻一直沒發生的真相。 大家都會用來舉例的日本，其實他的房價，也已經悄悄創下20年來的新高了， 1990年代的房價泡沫，跟他的經濟關係是比較大的。 結論： 1.少子化影響房價？ 供給端的變數你有抓對嗎？需求端的變數你有抓對嗎？ 如果變數是抓錯的指標，那就別想要有正確的推論。 2.老屋問題最嚴重的台北，因為土地價值極高，所以買老屋要核貸問題還不大， 多的是包租公買台北老屋來租人，老屋持有成本極低， 一邊賺租金，一邊等都更樂透，一邊可以讓兒子女兒或孫子輩掛戶籍搶學區， 簡直是一魚多吃。 至於房客住台北老房覺得舒不舒適，誰會管你呢？ 3.只要你願意住屋齡35+年或40+年的老屋，那除了台北，台灣的確是沒有高房價問題。 如果你只想要住921後的房子或是屋齡20年內的房子，這個需求是大於供給的， 要如何期待房價跌呢？ 八年級與九年級以後也是一樣，等繼承的話，絕大部份能繼承到的也是老屋居多。 願意住老屋，那就不用擔心高房價的問題。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.165.191.169 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1646317715.A.CF8.html
推
03/03 22:30, 4年前 , 1F
願意住老屋 a7就不會起飛成這樣了
03/03 22:30, 1F
→
03/03 22:32, 4年前 , 2F
目前是50年但是造價一直飛的話就不同了
03/03 22:32, 2F
推
03/03 22:39, 4年前 , 3F
原來實價登錄 我看到民生社區46年、49年屋齡的都是現金交易
03/03 22:39, 3F
→
03/03 22:39, 4年前 , 4F
啊 真有錢
03/03 22:39, 4F
推
03/03 22:40, 4年前 , 5F
我朋友剛買新莊40幾年公寓貸20年耶= =
03/03 22:40, 5F
→
03/03 22:41, 4年前 , 6F
那只是一個參考值而已吧
03/03 22:41, 6F
推
03/03 22:41, 4年前 , 7F
這應該是建商新大樓的業配文吧
03/03 22:41, 7F
→
03/03 22:43, 4年前 , 8F
直接被事實打臉，隨便查實價登錄老公寓都有交易，都是現金
03/03 22:43, 8F
→
03/03 22:43, 4年前 , 9F
支付啊？笑死
03/03 22:43, 9F
推
03/03 22:43, 4年前 , 10F
03/03 22:43, 10F
→
03/03 22:44, 4年前 , 11F
之前c 大就有大概解釋過了
03/03 22:44, 11F
推
03/03 22:44, 4年前 , 12F
不願放貸？可是我同學才剛買欸 新東街20巷 有放貸啊
03/03 22:44, 12F
推
03/03 22:46, 4年前 , 13F
03/03 22:46, 13F
推
03/03 22:46, 4年前 , 14F
還是要暴漲@@
03/03 22:46, 14F
推
03/03 22:47, 4年前 , 15F
就跟車商業務要罵二手車ㄧ樣。誰比較羊很清楚
03/03 22:47, 15F
→
03/03 22:48, 4年前 , 16F
業配歸業配，總不能睜眼說瞎話吧
03/03 22:48, 16F
→
03/03 22:48, 4年前 , 17F
大方向來說銀行會在意屋齡，台北老屋比較不擔心貸款問題
03/03 22:48, 17F
→
03/03 22:49, 4年前 , 18F
，新北老屋要看地點。其它四都的老屋如果在目前的蛋黃區
03/03 22:49, 18F
→
03/03 22:49, 4年前 , 19F
各行業都在靠北缺工了，就房價還在嗨。噗哈哈
03/03 22:49, 19F
→
03/03 22:49, 4年前 , 20F
我這年紀，同學ㄧ堆在銀行業當主管，老公寓有沒有在放貸隨便
03/03 22:49, 20F
→
03/03 22:49, 4年前 , 21F
問也知道
03/03 22:49, 21F
推
03/03 22:50, 4年前 , 22F
老房子有放貸沒錯，重點是土地價值裡面也有講，樓上很多人
03/03 22:50, 22F
→
03/03 22:50, 4年前 , 23F
都放錯重點。
03/03 22:50, 23F
→
03/03 22:50, 4年前 , 24F
，那貸款問題相較不大，不過跟新屋比起來還是有差。
03/03 22:50, 24F
→
03/03 22:50, 4年前 , 25F
重點？
03/03 22:50, 25F
→
03/03 22:50, 4年前 , 26F
重點是這篇文章 通篇放屁
03/03 22:50, 26F
推
03/03 22:51, 4年前 , 27F
這是表示要買透天比較保值嗎？不然一般大樓要是40年感
03/03 22:51, 27F
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03/03 22:51, 4年前 , 28F
覺就GG 了
03/03 22:51, 28F
→
03/03 22:52, 4年前 , 29F
文章裡面寫的很清楚，老屋銀行看的是土地價值
03/03 22:52, 29F
→
03/03 22:52, 4年前 , 30F
會覺得通篇放屁是因為這篇文章戳到你的哪個點嗎？
03/03 22:52, 30F
推
03/03 22:52, 4年前 , 31F
看地點 看屋況 40歲的一般台女和戈偉如林志玲一樣嗎?
03/03 22:52, 31F
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03/03 22:52, 4年前 , 32F
不用這麼極端吧
03/03 22:52, 32F
推
03/03 22:53, 4年前 , 33F
硬要說他放屁我也是沒辦法，只能說你歡喜就好
03/03 22:53, 33F
推
03/03 22:53, 4年前 , 34F
03/03 22:53, 34F
→
03/03 22:53, 4年前 , 35F
這段有問題啊...明明就很多
03/03 22:53, 35F
推
03/03 22:55, 4年前 , 36F
睜眼說瞎話不是放屁是啥呢？隨便查隨便問都能證明他說的是
03/03 22:55, 36F
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03/03 22:55, 4年前 , 37F
錯的
03/03 22:55, 37F
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03/03 22:55, 4年前 , 38F
@IS0987 那段我的解讀是台北老屋不適用，新北部份地區的
03/03 22:55, 38F
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03/03 22:55, 4年前 , 39F
老屋不適用，另外四都精華區的老屋也不適用。
03/03 22:55, 39F
還有 60 則推文
→
03/03 23:53, 4年前 , 100F
都會區誰老房子 只算地價賣的 私
03/03 23:53, 100F
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03/03 23:54, 4年前 , 101F
ok嗎??不要說921..規模略大的地震就怕垮掉祖母來不及逃 =.=
03/03 23:54, 101F
→
03/04 00:04, 4年前 , 102F
都會區老房子 比地價低的都有啦
03/04 00:04, 102F
→
03/04 00:05, 4年前 , 103F
重建無望或機會渺茫的很多都比地價持分還沒價
03/04 00:05, 103F
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03/04 00:06, 4年前 , 104F
忠孝復興頂呱呱/姜包子樓上就在賣
03/04 00:06, 104F
噓
03/04 00:10, 4年前 , 105F
想問為什麼台北公寓超過40年銀行照樣貸款八成
03/04 00:10, 105F
噓
03/04 00:17, 4年前 , 106F
頁配得太難看了
03/04 00:17, 106F
推
03/04 00:20, 4年前 , 107F
不用台北啦，斗六那種3、40年透天照樣能貸8成。
03/04 00:20, 107F
→
03/04 00:27, 4年前 , 108F
好奇少子化跟流動性的關聯
03/04 00:27, 108F
噓
03/04 01:20, 4年前 , 109F
建商急了，人口負成長才第一年，
03/04 01:20, 109F
→
03/04 01:20, 4年前 , 110F
當然還沒感覺
03/04 01:20, 110F
推
03/04 01:21, 4年前 , 111F
嗯，我剛買一層40年老公寓5樓，在林園，貸款6成，我是
03/04 01:21, 111F
→
03/04 01:21, 4年前 , 112F
不是遇到太善心的銀行啊？
03/04 01:21, 112F
推
03/04 01:57, 4年前 , 113F
先射箭再畫靶是吧 先不說實登一堆老房成交 銀行在這兩年大
03/04 01:57, 113F
→
03/04 01:57, 4年前 , 114F
撒幣的政策下 資金多到怕你不來借貸 哪有啥50年就折舊到0的
03/04 01:57, 114F
→
03/04 01:57, 4年前 , 115F
問題 供需參數看M1 M2更準 亂分析一通 根本業配
03/04 01:57, 115F
→
03/04 01:58, 4年前 , 116F
廢文補噓
03/04 01:58, 116F
噓
03/04 02:00, 4年前 , 117F
.
03/04 02:00, 117F
噓
03/04 02:36, 4年前 , 118F
與客觀現實不符，這是你的主觀意思
03/04 02:36, 118F
推
03/04 02:55, 4年前 , 119F
銀行在估價不會真的只看使用年限跟土地 他們並不是按照
03/04 02:55, 119F
→
03/04 02:55, 4年前 , 120F
估價理論作業 其實就是看實價 然後各項優劣加加減減…
03/04 02:55, 120F
→
03/04 02:55, 4年前 , 121F
所以頂多估不到買賣價 不會真的只放土地價值
03/04 02:55, 121F
推
03/04 03:14, 4年前 , 122F
區域也是重點 偏鄉老屋 可能成數會扣 最多幾成這樣 如果
03/04 03:14, 122F
→
03/04 03:14, 4年前 , 123F
估價只有70% 6成 那也等於只能貸4成 不會只看土地
03/04 03:14, 123F
噓
03/04 04:20, 4年前 , 124F
他放那葛老屋新屋比本來就超高誤導性
03/04 04:20, 124F
→
03/04 04:20, 4年前 , 125F
台北一堆老屋就沒幾層老公寓 土地價值很高
03/04 04:20, 125F
→
03/04 04:21, 4年前 , 126F
建物價值0有差嗎 土地值錢就好
03/04 04:21, 126F
→
03/04 08:19, 4年前 , 127F
住老的就好啊
03/04 08:19, 127F
推
03/04 08:25, 4年前 , 128F
樂居是不是偷看房版抄我們
03/04 08:25, 128F
噓
03/04 10:39, 4年前 , 129F
為什麼會有這種垃圾文?? 你有沒有買過房子嗎??
03/04 10:39, 129F
→
03/04 11:30, 4年前 , 130F
不是不報，只是時候未到
03/04 11:30, 130F
推
03/04 11:40, 4年前 , 131F
我快笑死 北市40年華廈公寓穩貸8成以上 我還沒聽過以下的
03/04 11:40, 131F
推
03/04 13:06, 4年前 , 132F
亂噴的是不是根本沒看啊，就說銀行認定有土地價值所以還
03/04 13:06, 132F
→
03/04 13:06, 4年前 , 133F
是可以貸款啊
03/04 13:06, 133F
→
03/04 13:06, 4年前 , 134F
它有說老屋不能貸款嗎？
03/04 13:06, 134F
噓
03/04 13:15, 4年前 , 135F
2020年 台灣史上人口最高峰...
03/04 13:15, 135F
噓
03/04 15:00, 4年前 , 136F
樓樓上 他說了啊
03/04 15:00, 136F
→
03/04 15:01, 4年前 , 137F
"幾乎是不願意" 就是在微言聳聽啊= = 事實是蠻好貸的
03/04 15:01, 137F
→
03/04 15:02, 4年前 , 138F
我朋友連52年老公寓都貸到82成了 銀行哪裡不願意了?
03/04 15:02, 138F
→
03/04 18:59, 4年前 , 139F
問題小家庭化單身女子住一戶也不少
03/04 18:59, 139F
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