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[心得] 看懂預售屋平面圖

看板home-sale (房屋交易)作者 (minacha)時間4年前 (2022/04/05 14:08), 4年前編輯推噓54(54推 0噓 28→)
留言82則, 51人參與, 4年前最新討論串1/1
我在買房的過程中才發現，原來有許多人看不懂平面圖，或是無法光從看平面圖就能判斷 其他的訊息（例如通風、採光、動線、空間比例等），只從代銷口中介紹，或是只參觀樣 品屋就決定，這樣很可能花了大半輩子積蓄，結果只得到不如預想的房子，讓買預售屋變 成一種賭注。因此發表一些我在設計實務過程中所獲得的經驗與看法，希望對還沒成家的 人有所幫助。 先看看範例的全區配置圖：https://i.imgur.com/8E3Uaoe.png
圖片取自：樂居網 上面的配置圖是2019年桃園青埔超夯的建案，25坪三房的類似房型（紅色虛線框起來的那 幾戶）廣告一出小坪數立即被秒殺。也是這篇文章要分析的單元。 這個房型如此熱絡的原因在於，一般「正三房」在公設比33%的時候，銷售坪（*註）大約 是34坪上下（不含車位）。假設該地區1坪23萬，同樣是三房，價差約兩百萬......價差 相當大，也意味著生活空間較小，但各人需求有所不同，不可一概而論。接下來聊聊這個 熱門的房型平面。 這個建案規劃兩幢兩棟地下3層、地上13層7併的規模。一般來說有這樣的規模公設比就不 會太低；第一是地下室有3層樓，停車效益若不夠好大公設的面積會變多，每戶需分攤的 坪數也就跟著變多。 第二個原因是超過10樓的情況下，一層七戶的面積已達到必須依法設置排煙室（黑色虛線 框起處）。小公設會比不需要設置排煙室的案件要多出面積。 下圖是與25坪單元類似的單元平面圖：https://i.imgur.com/Yn8iDNd.jpg
圖片取自：代 銷廣告 先推算一下平面圖的室內空間大小，假設公設比33%（樂居網數據），那麼室內的計算公 式即「室內+陽台+雨遮=25坪*67%=16.75坪」。依照圖片比例扣掉陽台和雨遮，室內大約 是14坪。 空間上第一個優點大概就是這麼小的空間硬是生出了三個房間，而且室內沒有坪數被柱子 吃掉。但缺點也是為了生出三個房間而犧牲掉其他空間。比如客廳不採光（該空間沒有開 窗，習慣上就稱無採光）且狹小，這類單面採光的小坪數房型通常會犧牲客廳採光來換取 多一個房間。 第二，兩個次臥室的床位必須靠牆，單人床還好，雙人床真的要睡兩個人的話，睡內側的 人必須飛撲到內側（如下圖），半夜上廁所可能干擾到外側的人；另外衣櫃貼著床尾放， 使用上頗不方便；最小的臥室沒有採光，依平面圖的開窗來看，光線也漫射不到最小的次 臥室。在有一個房間沒有採光的情況下，通常銷售習慣應稱為2+1房。這案子若真的三個 房間都作為臥室的話，想必得實行相當的斷捨離，否則若加上收納的規劃，生活空間應該 感到有些侷促。 https://i.imgur.com/OUD8aP6.jpg
圖片取自：增田奏＜住宅設計解剖學＞ 第三，雖然用餐桌代替中島的開放式廚房，賞屋逛樣品屋時也絕對會是個亮點，看看下面 樣品屋的照片，非常吸引人吧！「一開門就看見大片落地窗的通透感，這麼小的坪數竟然 放得下大餐桌，而且餐桌也可當中島用，非常有巧思、設計得非常棒！」如果我是代銷一 定大推這個亮點。但我相信，實際使用上應該會感到困擾。 https://i.imgur.com/oFlmMj0.jpg
圖片取自：YAHOO房地產 首先餐桌與廚具之間的寬度有些窄小（單元平面圖上的W）。通常廚具的深度是60公分， 依廚具的深度比例來看，W應只有75公分，算是符合最小的使用尺度。但要使用瓦斯爐或 水槽時長凳必須收進桌下（不能放有椅背的餐椅，無法全部收進桌下W寬度不足75公分更 不舒服）。因此兩個機能其實無法同時使用。 而且通常餐桌高度不會超過75公分（參考下圖），因此充當中島低了點，稍微長點的作業 時間便感到腰痠，因此只能作為暫時配膳、置物的平台。 https://i.imgur.com/6PGdinp.jpeg
圖片取自：增田奏＜住宅設計解剖學＞ 回到單元平面圖，通往工作陽台的動線過於窄小，首先冰箱前的那張餐椅就是個大阻礙， 而寬度Ww與W差了一個內牆厚的尺寸，推斷Ww大概只有65~70公分，而且做為用餐的位置有 些局促。假若多人用餐，坐在靠陽台處的座位的人必須越過兩個人才能前往廁所，但Ww只 有65~70公分，說不定較外側的兩人還得離席先讓內側的人走出來......；再者工作陽台 的落地窗，雖然整片的落地窗令空間視覺感很好，但落地窗的寬度如圖片上標示的A，對 開的落地窗實際能進出的寬度是A/2，而餐桌又靠在陽台進出處，真正實際上能通過的寬 度只有B。依照W有75公分的比例，那B大概不到60公分吧。相信洗衣、晾衣、提著籃子進 出應該會火大；若將餐桌往客廳移，留出一些進出陽台的走道空間，冰箱可能會打不開（ 看平面圖是已經無法完全打開了），冰箱也不能挑太大的，要先考慮好冰箱規格。在需要 客廳的情況下，大概就只能改放更小、更窄的餐桌或便餐台來解決動線問題。 我對這個廚房、餐廳、陽台很有意見是因為這房型的賣相很好，但光只是看平面圖或逛樣 品屋很容易忽略這些細節。 最後，一層多戶又小坪數的情況下，除了邊間以外，單面採光是必然的，這種配置通常衛 浴沒有採光、通風。其實在設計實務上，入口與採光面幾乎就已決定平面的命運。但還是 回歸到「各人需求有所不同」。不可一概而論。想要看懂平面格局最簡單的方法就是循著 動線，依照自己的習慣，思考與模擬每個空間的機能。如此一來，即使是預售屋，也能事 先做好功課看房，不用被廣告或代銷牽著走。 下次延續這個案例的平面，分析一下如何光看平面就能判斷採光與通風。 *註：銷售坪目前通常指的是含公設的坪數。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.187.240 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1649138886.A.DCF.html
推
04/05 14:11, 4年前 , 1F
好文推！
04/05 14:11, 1F
推
04/05 14:13, 4年前 , 2F
推好文
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推
04/05 14:14, 4年前 , 3F
英倫花園XD
04/05 14:14, 3F
推
04/05 14:14, 4年前 , 4F
好文
04/05 14:14, 4F
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:16:29 ※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:18:21
推
04/05 14:19, 4年前 , 5F
2018年1月後所申請的建照，雨遮是不計坪的
04/05 14:19, 5F
推
04/05 14:19, 4年前 , 6F
樣品屋傢俱的尺寸也是縮小版
04/05 14:19, 6F
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04/05 14:20, 4年前 , 7F
其實就回歸主建物坪數，不要被幾房給遮眼就好。
04/05 14:20, 7F
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:21:45
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04/05 14:21, 4年前 , 8F
紅色那個不就發哥的爛格局也能秒殺
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※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:22:32
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04/05 14:22, 4年前 , 9F
還有一個暗房跟本是兩房格局怎會能去跟市面上主流三房比
04/05 14:22, 9F
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04/05 14:24, 4年前 , 10F
一般來說正三房，是指主建物至少25坪以上
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04/05 14:24, 4年前 , 11F
不包含陽台、雨遮、公設，至少室內實坪25以上。
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04/05 14:25, 4年前 , 12F
為什麼到這篇變成34坪不含車位XD
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34坪是銷售坪，室內25坪可以設計成四房。
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04/05 14:27, 4年前 , 13F
預售屋進去，就直接問公設、戶數
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推
04/05 14:28, 4年前 , 14F
有感
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P大我所提到的命中率還算高吧
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04/05 14:28, 4年前 , 15F
喜歡的格局，主建物、陽台，坪數多少就好
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04/05 14:29, 4年前 , 16F
我租過B5
04/05 14:29, 16F
推
04/05 14:29, 4年前 , 17F
推好文，最近在學習裝潢的事，你提的都是很關鍵的細節
04/05 14:29, 17F
推
04/05 14:30, 4年前 , 18F
亞昕也是這種格局
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推
04/05 14:33, 4年前 , 19F
亞昕就發哥子公司啊
04/05 14:33, 19F
推
04/05 14:34, 4年前 , 20F
阿就發哥係啊
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推
04/05 14:41, 4年前 , 21F
窮人還想買什麼好房？
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04/05 14:41, 4年前 , 22F
房板唾棄的發哥格局實際上接受度很高
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04/05 14:42, 4年前 , 23F
今天要是資金足夠 這些都不會是問題了
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推
04/05 14:44, 4年前 , 24F
推
04/05 14:44, 24F
推
04/05 14:46, 4年前 , 25F
還好吧 你們去看A7那些家具圖
04/05 14:46, 25F
推
04/05 14:54, 4年前 , 26F
好文推
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推
04/05 14:55, 4年前 , 27F
銷售上多一房就是大優勢，除非自住不打算轉手，盡可能不要
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04/05 14:55, 4年前 , 28F
把小三房改成大兩房，即使動線更好更寬敞，大建商就是懂市
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04/05 14:55, 4年前 , 29F
場偏好
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推
04/05 14:58, 4年前 , 30F
去租屋，然後同時間去看房，就知道自己可以怎麼取捨，什
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04/05 14:58, 4年前 , 31F
麼圖都會認真去看
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推
04/05 15:00, 4年前 , 32F
兩房室內16坪都嫌太小了，隔出三房一間不到3坪，什麼膠囊格
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局
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推
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當然，你有錢怎麼買怎麼爽都可以，我沒錢我就會如何妥協
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而且工作陽台衣服掛上之後，室內採光會直接悲劇
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推
04/05 15:04, 4年前 , 36F
我租的房子比發哥還爛，什麼煞都有，但夫妻同心，再困難
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04/05 15:04, 4年前 , 37F
為了小孩有地方住，管他什麼煞，當然我現在已經不租房，
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但能理解便宜治百病的房子
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推
04/05 15:05, 4年前 , 39F
推
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推
04/05 15:07, 4年前 , 40F
買到賺到
04/05 15:07, 40F
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04/05 15:08, 4年前 , 41F
距陞的建案在青埔聽說都是用搶的
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推
04/05 15:11, 4年前 , 42F
不要小看窮人，只要願意醒過來，也可以加入小小小小小有
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錢人行列，但不醒活該4好。
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推
04/05 15:13, 4年前 , 44F
好專業 推
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推
04/05 15:18, 4年前 , 45F
公設比一定要看車位大小，不然會被騙
04/05 15:18, 45F
推
04/05 15:21, 4年前 , 46F
什麼 這25坪是虛坪三房？？
04/05 15:21, 46F
推
04/05 15:22, 4年前 , 47F
你真優質，比版上多空吵架廢文好多了
04/05 15:22, 47F
推
04/05 15:25, 4年前 , 48F
這種三明治就是單面採光啊
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推
04/05 15:27, 4年前 , 49F
鉅陞是新潤分出來的吧 代銷一直說他們用料比新潤好
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推
04/05 15:31, 4年前 , 50F
推用心
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04/05 15:47, 4年前 , 51F
好文
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推
04/05 15:48, 4年前 , 52F
推好人！
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推
04/05 16:23, 4年前 , 53F
專業推
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04/05 16:24, 4年前 , 54F
推
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04/05 16:26, 4年前 , 55F
d大...發哥子公司是潤隆吧...亞昕好像沒什麼關係哦
04/05 16:26, 55F
推
04/05 16:26, 4年前 , 56F
推
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推
04/05 16:47, 4年前 , 57F
長知識推
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推
04/05 16:49, 4年前 , 58F
推推
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推
04/05 17:13, 4年前 , 59F
感謝分享
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推
04/05 17:29, 4年前 , 60F
推
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04/05 17:32, 4年前 , 61F
魯姨我前幾天在罵60%台灣新屋鴿子籠格局爛，被嗆到爆QQ
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底層人有80%，用數學算一下有多少人
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04/05 17:43, 4年前 , 63F
暗廁
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※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 18:13:13
推
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推知識
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※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 18:14:11
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推好人
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推
04/05 20:28, 4年前 , 66F
推，很多細節
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04/05 20:32, 4年前 , 67F
感謝分享
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推
04/05 21:24, 4年前 , 68F
推 謝謝分享
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推
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※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 21:43:11
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推
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04/05 23:18, 4年前 , 71F
如果以新房為目標 多看點樣品屋 親自操作一遍日常起居等等
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動作，就會發現很多不人性的缺點跟樣品屋的陷阱
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04/05 23:26, 4年前 , 73F
推
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04/05 23:36, 4年前 , 74F
這建商體系的建案 2+1房格局幾乎複製貼上 江子翠的也是
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推
04/06 00:13, 4年前 , 75F
推推推
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推
04/06 01:32, 4年前 , 76F
有內容給推
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04/06 08:31, 4年前 , 77F
正三房的定義建議去看看，普羅大眾的認知
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另外你說的銷售坪數，應該就是權狀不含車位
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04/06 08:33, 4年前 , 79F
34坪*0.67=22.78，再扣掉陽台
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04/06 08:34, 4年前 , 80F
怎樣都不會稱「正三房」。
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https://i.imgur.com/H5GgwiF.jpg
https://i.imgur.com/Bxzuf3Z.jpg
假若是對正三房的認知不同，那應該就這樣了。
推
04/06 11:11, 4年前 , 81F
推好聞
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推
04/06 16:02, 4年前 , 82F
分析得很清楚
04/06 16:02, 82F
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/06/2022 21:14:02
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