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Re: [閒聊] 新竹外圍人口

看板home-sale (房屋交易)作者 (無糖去冰)時間4年前 (2022/09/12 17:34), 編輯推噓16(19推 3噓 66→)
留言88則, 27人參與, 最新討論串3/7 (看更多)
※ 引述 《mfcke (drive)》 之銘言： : 　 : 最近房市冷卻之後 只剩一堆吵架文 建案又少 : 　 : 趁假日來研究一下新竹外圍 : 　 : 為何我喜歡用戶籍人數 : 　 : 很簡單 這在工學院設計叫取保守側設計 : 　 : 因為是落後指標 代表實際人數是>電信人數的 : 　 : 如果是台北就剛好反過來了 : 　 : 但是新竹看戶籍來分析人流 雖然落後但是保守 : 　 : 隨著房價漲高 外圍開始補漲 : 　 : 1.湖口 https://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E6%B9%96%E5%8F%A3%E9%84%89 : 　 : 當初楊梅有蓋幾個建案 所以眼光自然隨著火車看到湖口 : 　 : 當初我有想去加碼這邊 可惜慢了 富旺那一批造鎮很多人看不上眼 : 　 : 但是我覺得是低總好入門 沒什麼好挑惕其實 應該會繼續漲 : 　 : 2.新豐 跟上面地理位置概念一樣 : 　 : 　 : https://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E6%96%B0%E8%B1%90%E9%84%89_(%E5%8F%B0%E7%81%A3 ) : 　 : 3.竹東後面就有點遠了 而且逐漸山區 中間有很多地 建議先考慮昌益後期推案 : 　 : https://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E7%AB%B9%E6%9D%B1%E9%8E%AE : 　 : 越接近新竹市區越好 : 　 : 　 : 4. 芎林 新埔 : 　 : 以吃高鐵外溢效果不足 : 　 : 討論要回到基本定義嘛 : 　 : 買高鐵區 最初衷是什麼 : 　 : 不是因為那邊什麼幽靜欸 當初根本沒人要的地方 : 　 : 是因為他媽要搭高鐵上班啊 : 　 : 基於搭高鐵上班人數還是有限的 : 　 : 你說對高鐵需求外溢到拉起來新埔&芎林 : 　 : 難度跟竹科拉竹東寶山竹南 : 　 : 台元湖口新豐工業區拉新豐湖口 : 　 : 強度還是有差的 : 　 : 這邊要保守點看待比較好 : 　 : 　 : 　 : 現在大家應該都在等最近幾個新高建案的實價 : 　 : 我覺得應該是五五波 : 　 : 高價有 但是都說熱銷七成應該是唬爛 : 　 : 多空大概又要吵架了 : 　 : 多: 幹 就是有70幾萬 : 　 : 空: 沒有量 就幾間盤子買而已 : 　 : 結論就是還是回到有沒有辦法穩定去化摟 : 　 : 我私心覺得 應該 還是 可以 緩慢去化完成 : 　 : 想要入手的 自己心裡掙扎一下吧 看時間能不能解決相對剝奪感 : 　 : 奇磊 春福 一森峰 我估計都不至於會降價 : 　 : 不然就釋懷 外圍買一買 : 　 : 我當初買高鐵東區 也是被嘴抓山豬 種田啊 : 　 : 　 : 　 : 　 看了大家討論獲益良多，稍微說明一下小弟的想法，並請教一下幾個問題。 一、關於外溢 前面有提到外溢族群，是指買不起蛋黃區，所以外溢到蛋白區的族群嗎？ 以竹北為例，大家討論說可能外溢到新豐、新埔、芎林。 但個人推測，竹北應該還有許多：空屋、正在建設、尚未開發的區域。 以竹北市中心為原點，東邊的高鐵東，北邊靠近新埔地帶，西邊的西區，感覺都有許多這樣 子的區域。 在竹北尚未飽和的情況下，會外溢去買新豐、新埔、芎林的房子嗎？ 二、誰會買？ 前面大家討論的是某個地區的機能，再來是行情（漲價與否）。 若以投資角度來看，想請教的問題很直觀，就是： （一）誰會買？ （二）為什麼要買？ （三）什麼時候買？ 若竹北還有許多空屋及開發中地區，那麼 是不是供給會大於需求？ 也就是房子數量，會多於昌益、台元園區的從業人員需求數量，那多出需求的數量的房子， 會怎麼樣呢？ （一）空屋掛在那 （二）降價求售 感覺（二）不太可能，所以就是竹北有很多空屋，然後買不起的外溢到周圍區域這樣嗎？ 但既然是在發哥跟螃蟹上班，沒理由會不買竹北，跑去買新豐、新埔、芎林！？ 那這些地方誰在買的？ 承上，再來是買了這些地方，還有套利空間嗎？ 是說周圍機能如果好，還有漲價空間，周圍機能如果不好或太偏僻，可能連租都租不掉，用 現金流角度來看，是不是不太划算？ 新豐、新埔、芎林都蠻鄉下的。 個人感覺，新豐外勞跟老人很多，路也很小條，明新科大附近要到竹北昌益或台元，只有一 條台一線，感覺風險很大。 颱風下雨大家都開車；路上施工；或有什麼問題出現障礙，例如有車子在車陣中拋錨，很多 通勤族就到不了公司。 除非到新豐車站搭台鐵到竹北車站。 但這班次要夠多才有足夠的運載量承載通勤人口，新豐車站附近也要有夠大的腹地當停車空 間，容納通勤族的車輛。 基於安全、衛生、生活機能的考量，實在想不到發哥螃蟹買新豐的原因。 再來新埔有噓噓東紡織，傳聞竹北跟新竹的臭味，都是那邊飄過來的，離竹北及高鐵也遠。 芎林就不清楚了，感覺比竹東更偏遠，有可能不買二重埔買芎林嗎？ 暫時想到的是這些，還請大家給我點意見，謝謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.66.120 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1662975268.A.0E6.html
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09/12 17:37, 4年前 , 1F
芎林目前熱門的都是透天，而且也靠近高鐵二重中間，你
09/12 17:37, 1F
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09/12 17:37, 4年前 , 2F
說的竹北外溢剛好就這邊，同樣3000萬買新的小三房，或
09/12 17:37, 2F
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09/12 17:37, 4年前 , 3F
離高鐵十分鐘的芎林電梯透天，怎麼選？ 見人見智
09/12 17:37, 3F
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09/12 17:38, 4年前 , 4F
你說的發哥螃蟹，很多都有竹北房了，透天夢再跑去新埔
09/12 17:38, 4F
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09/12 17:38, 4年前 , 5F
芎林的居多，原本那間留著當學區房，反正距離不遠還能
09/12 17:38, 5F
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09/12 17:38, 4年前 , 6F
接送
09/12 17:38, 6F
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09/12 17:42, 4年前 , 7F
"感覺"空屋很多跟還有地蓋沒飽和 但跟現實不符合阿
09/12 17:42, 7F
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09/12 17:43, 4年前 , 8F
好像蓋很多房子 然後餘屋很多是一種錯覺 成交量 戶籍數
09/12 17:43, 8F
推
09/12 17:43, 4年前 , 9F
竹北尚未飽和這結論是怎麼得出的？明明現實狀況就沒有物
09/12 17:43, 9F
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09/12 17:43, 4年前 , 10F
件
09/12 17:43, 10F
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09/12 17:43, 4年前 , 11F
戶籍一直遷進來就表示人口持續增加 誰買就是有需求的人~
09/12 17:43, 11F
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09/12 17:44, 4年前 , 12F
真實的去逛一圈餘屋(新成屋 中古屋市場就會知道根本沒有
09/12 17:44, 12F
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09/12 17:45, 4年前 , 13F
多少選擇 為什麼? 原本買的漲了還是要自住需求怎麼賣?
09/12 17:45, 13F
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09/12 17:46, 4年前 , 14F
為什麼竹北漲 外圍會漲 就是需求>>>>供給 外溢到周邊
09/12 17:46, 14F
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09/12 17:48, 4年前 , 15F
因為總價考量 外圍負擔沒那麼高 但是外圍案子也是不夠買
09/12 17:48, 15F
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09/12 17:50, 4年前 , 16F
導致價格也是持續緩漲往上 年初到現在又差了多少?
09/12 17:50, 16F
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09/12 17:52, 4年前 , 17F
每年的推案量 戶數是變少的 但是因為單價變高總金額更大
09/12 17:52, 17F
推
09/12 17:52, 4年前 , 18F
高鐵東就快沒地，案量越來越少，蓋的也少，供給完全不足啊
09/12 17:52, 18F
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09/12 17:55, 4年前 , 19F
芎林哪裡比竹東遠？
09/12 17:55, 19F
噓
09/12 17:56, 4年前 , 20F
好了啦 感覺
09/12 17:56, 20F
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09/12 17:57, 4年前 , 21F
1F描述了身邊不少朋友的現況，確實原本的房留著當學區宅，
09/12 17:57, 21F
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09/12 17:57, 4年前 , 22F
然後去新埔芎林買透天解決空間問題
09/12 17:57, 22F
推
09/12 17:59, 4年前 , 23F
芎林的交通位子 比二重埔有優勢多了 離竹科也不遠了
09/12 17:59, 23F
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09/12 18:01, 4年前 , 24F
只不過芎林以透天為主 現在年輕大多還是喜歡大樓
09/12 18:01, 24F
推
09/12 18:03, 4年前 , 25F
芎林大樓都有辦法賣到40以上 二重埔都還沒到40
09/12 18:03, 25F
推
09/12 18:05, 4年前 , 26F
竹北有地!=地有賣給建商!=可以開發，也可能地主持有地
09/12 18:05, 26F
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09/12 18:05, 4年前 , 27F
但是待價而沽，建商要有地才能蓋建案
09/12 18:05, 27F
推
09/12 18:08, 4年前 , 28F
芎林最大問題就學區了 生活機能下班後順路買回去就好
09/12 18:08, 28F
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09/12 18:15, 4年前 , 29F
西區華興本來就比那些外圍貴 更西邊的田連機能都沒
09/12 18:15, 29F
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09/12 18:15, 4年前 , 30F
很多人寧願不要竹北門牌....
09/12 18:15, 30F
推
09/12 18:18, 4年前 , 31F
華興只有離台元近 如果不是在台元 上班就痛苦了
09/12 18:18, 31F
噓
09/12 18:19, 4年前 , 32F
芎林不都飛天惹
09/12 18:19, 32F
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09/12 18:30, 4年前 , 33F
你說的都對，靠感覺走別想那麼多
09/12 18:30, 33F
噓
09/12 19:25, 4年前 , 34F
竹北哪裡有地？有地的地主喊價賣給建商一天照三餐調漲價
09/12 19:25, 34F
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09/12 19:25, 4年前 , 35F
格，建商好不容易整合了要降價求售？外溢就是需求強烈但
09/12 19:25, 35F
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09/12 19:25, 4年前 , 36F
蛋黃不降價啊！不然誰要買你說的”鄉下”。再來噓噓東的
09/12 19:25, 36F
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09/12 19:25, 4年前 , 37F
臭味散出來連清大那裡都聞的到，平常新豐湖口空氣也是工
09/12 19:25, 37F
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09/12 19:25, 4年前 , 38F
廠酸味，沒辦法接受就不要在新竹工作
09/12 19:25, 38F
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09/12 19:27, 4年前 , 39F
1F巷內人
09/12 19:27, 39F
推
09/12 19:47, 4年前 , 40F
芎林就是吃透天控 不要懷疑這客群很多 因為有一房以上 手
09/12 19:47, 40F
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09/12 19:48, 4年前 , 41F
上有現金的竹科人 滿街跑 也不用去考慮大眾喜歡大樓 芎林
09/12 19:48, 41F
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09/12 19:49, 4年前 , 42F
就是他媽一季一間重劃區透天丟出來而已 光是吃透天換屋
09/12 19:49, 42F
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09/12 19:51, 4年前 , 43F
置產就可以一直鎖量 還有GG是蓋在寶山交流道旁邊 會拉一
09/12 19:51, 43F
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09/12 19:52, 4年前 , 44F
條GG專用道 不會比你住新竹市去慢
09/12 19:52, 44F
推
09/12 19:56, 4年前 , 45F
你用什麼機能學區離高鐵看芎林都不準 釋出物件一年有沒有
09/12 19:56, 45F
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09/12 19:57, 4年前 , 46F
十間都不知道 這量吃特定族群就飽了
09/12 19:57, 46F
推
09/12 20:58, 4年前 , 47F
你講的是對的 不過這邊討論不用太認真 現在就是洗腦人買
09/12 20:58, 47F
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09/12 20:58, 4年前 , 48F
外圍的最後一段
09/12 20:58, 48F
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09/12 20:59, 4年前 , 49F
不管你講的多有邏輯都會找反例酸你 不過房地產確實如此
09/12 20:59, 49F
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09/12 20:59, 4年前 , 50F
什麼地段什麼房子都有人買單 比例而已 買不起核心跑去
09/12 20:59, 50F
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09/12 20:59, 4年前 , 51F
買偏鄉的阿呆一直都有
09/12 20:59, 51F
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09/12 21:01, 4年前 , 52F
那種買下去就是套一輩子 想清楚是真的長住的話就沒差 只
09/12 21:01, 52F
→
09/12 21:01, 4年前 , 53F
怕是腦衝買
09/12 21:01, 53F
推
09/12 21:05, 4年前 , 54F
芎林老市區生活機能還可以，至少超商都有。學區就送康乃
09/12 21:05, 54F
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09/12 21:05, 4年前 , 55F
薾解決
09/12 21:05, 55F
推
09/12 21:21, 4年前 , 56F
可以觀察穹林透天釋出率，幾乎沒案子轉賣
09/12 21:21, 56F
推
09/12 21:31, 4年前 , 57F
不過景氣反轉 外圍就真的需要小心了
09/12 21:31, 57F
推
09/12 21:58, 4年前 , 58F
看了第一段就明白你還在狀況外，你以為土地說蓋就能蓋？
09/12 21:58, 58F
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09/12 21:59, 4年前 , 59F
要蓋要符合地目，要整地要整體區域規畫，說現在竹北沒地
09/12 21:59, 59F
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09/12 21:59, 4年前 , 60F
是指現行規劃完的土地已經使用完畢，周邊土地等計畫送審
09/12 21:59, 60F
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09/12 22:00, 4年前 , 61F
整地發包，少說也要5-10年，還不一定會過，所以才會外溢
09/12 22:00, 61F
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09/12 22:29, 4年前 , 62F
從何判斷竹北已飽和？建議要有數據支持，只憑感覺很不工程
09/12 22:29, 62F
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09/12 22:29, 4年前 , 63F
師捏
09/12 22:29, 63F
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09/12 22:36, 4年前 , 64F
螃蟹發哥買竹北還不是塞橋
09/12 22:36, 64F
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09/12 23:08, 4年前 , 65F
What a feeling!!
09/12 23:08, 65F
推
09/12 23:29, 4年前 , 66F
會買芎林透天 大部分都置產不賣 機能差 不好意思 有不少
09/12 23:29, 66F
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09/12 23:30, 4年前 , 67F
買家就是喜歡這邊有田 低密度住宅 一間星巴克全聯7-11很
09/12 23:30, 67F
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09/12 23:31, 4年前 , 68F
夠他們用了 加上三座特色公園 有人就是愛
09/12 23:31, 68F
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09/12 23:34, 4年前 , 69F
物件差異化 去高鐵68國道都快 不過現在沒電梯都要2200up
09/12 23:34, 69F
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09/13 00:47, 4年前 , 70F
竹北很多空屋?很多地未開發? 這是憑感覺嗎?
09/13 00:47, 70F
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09/13 00:51, 4年前 , 71F
亂講
09/13 00:51, 71F
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09/13 01:01, 4年前 , 72F
穹林要卡那塊地旁邊啦！機能有超商星巴就夠了
09/13 01:01, 72F
推
09/13 01:11, 4年前 , 73F
現在竹北狀況就是空有土地但是政府不給重畫無法變建地 需
09/13 01:11, 73F
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09/13 01:11, 4年前 , 74F
求高走向量縮價漲單位房坪數縮水 很類似當年香港2000年政
09/13 01:11, 74F
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09/13 01:11, 4年前 , 75F
府停止賣地興建住宅的狀況
09/13 01:11, 75F
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09/13 09:42, 4年前 , 76F
就是憑感覺啊 看環北路西邊的田很空xd
09/13 09:42, 76F
推
09/13 12:55, 4年前 , 77F
真的要逼去外圍我比較看好芎林，將來璞玉有過連成一氣
09/13 12:55, 77F
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09/13 12:57, 4年前 , 78F
就活了，交通也比其他地方方便，至少機車可以用
09/13 12:57, 78F
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09/13 13:01, 4年前 , 79F
過中正橋走公道五到慈雲路搞不好比從自強南還快
09/13 13:01, 79F
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09/13 13:03, 4年前 , 80F
如果找工作還可以往台元 高鐵一帶找，生技業的更是首選
09/13 13:03, 80F
推
09/13 13:11, 4年前 , 81F
推66跟77樓，買芎林就是要鄉下爽住透天感啊，很多竹科
09/13 13:11, 81F
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09/13 13:11, 4年前 , 82F
中高階主管應該都會考慮芎林做退休宅，退休宅考慮的話
09/13 13:11, 82F
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09/13 13:11, 4年前 , 83F
學區就不重要了，反而低密度人口有田園景色才是賣點，
09/13 13:11, 83F
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09/13 13:11, 4年前 , 84F
而且芎林離國三高鐵都不遠，醫療上到台大竹北也近，透
09/13 13:11, 84F
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09/13 13:11, 4年前 , 85F
天案不搶才奇怪，未來十到二十年這趨勢應該不會變
09/13 13:11, 85F
推
09/13 13:24, 4年前 , 86F
yy大講的好像下圍棋一樣XD
09/13 13:24, 86F
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11/29 11:45, , 87F
學長姐學弟妹都搶進芎林透天與大樓了 離高鐵近 去竹科
11/29 11:45, 87F
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11/29 11:45, , 88F
上班最快 東科路明年初通車直達力行路
11/29 11:45, 88F
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[閒聊] 新竹外圍人口
mfcke
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[閒聊] 新竹外圍人口
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