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Re: [閒聊] 日落豪宅6的頂樓案件已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者 (lalalo)時間3年前 (2023/06/07 20:00), 3年前編輯推噓17(17推 0噓 22→)
留言39則, 13人參與, 3年前最新討論串2/2 (看更多)
※ 引述《sdudu (眼中還有火焰)》之銘言： : 有人在看Netflix 的日落豪宅（Selling Sunset)嗎 : 最新第六季的最後一集 : 是老闆自己投資的公寓頂樓豪宅 : 這個案件是買原來四間condo : 全部打掉重新裝潢成兩間約100坪 : 高級設備裝潢配270度超級景觀 : 帶大露台的三房豪宅 : 開價各約七百五十萬美金 （或出租每個月5萬鎂） : 這個價位雖高 但在這個節目是相對低的案件 : 原因就是像其中一位員工很不認同的 : 這是個門口會被謀殺 : 路上有女子招客的風化區 : （洛杉磯市的好萊塢大道 靠近中國戲院） : 有錢人才不會住這邊 : 網路上有人說當初老闆的入手價是1.6 million : （不確定是四間還是每間） : 真是一筆大膽的投資 : 拭目以待何時會以多少錢賣出 看到這個我想到，最近全美將會有史以來最貴的 私人豪宅成交案，可能也後無來者。 在洛杉磯Malibu 黑人明星Jay-Z 和老婆 Beyonce 剛買下200million 約六十億台幣的 安藤忠雄設計建築的豪宅 佔地約40,000 square foot 約 1142坪台坪地坪，建坪未知，可能也差不多 因為看空拍圖，退縮約一半的兩層建築。 所以一坪約台幣六百萬左右。 另真正令我訝異的不是黑人夫妻明星，而是賺到 不行的賣家，這對賣家大概率完成了美國歷史上 房地產最高IRR的紀錄，賣家是洛杉磯在地藝術 收藏家William Bell 夫婦，他們在2003年以14.5 million 約六億三千多萬台幣買下這塊地皮，並 開始用自身的人脈及品味跟安藤忠雄大師談合 作，安藤那時候不太做住宅，比較專注在大型公 共建設的領域上，所有這對夫婦是跟他建立了 良好友誼，才能帶安藤到洛杉磯開始設計房子。 假設14.5 M買地，設計費2 M, 營造成本10M 20歷年持有稅率簡單算3M，20年維護費用 算個3M , 以上加起來成本大概32.5M好 大概快十億台幣，那2023他賣200M約六十億 台幣，稅前淨利快要接近168M, 約五十億台 幣，稅後淨利徵最新版ULA法大蓋賣價5趴就 是10M，稅後賺大蓋158M, 台幣四十七億 ROE= 158/32.5=486趴 年化報酬約 9趴 這則新聞真正厲害是賣掉的這對夫妻 喔對發文要附圖 https://i.imgur.com/DOuYsZs.jpg
https://i.imgur.com/RFN1NYf.jpg
https://i.imgur.com/qSv6kku.jpg
https://i.imgur.com/yGnLW8u.jpg
https://i.imgur.com/MW1onMv.jpg
Credit : https://www.latimes.com/california/story/2023-05-19/beyonce-jay-z-mal ibu-mansion-200-million-record -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.214.3 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1686139252.A.801.html ※ 編輯: LINPINPARK (1.163.214.3 臺灣), 06/07/2023 20:01:22 ※ 編輯: LINPINPARK (1.163.214.3 臺灣), 06/07/2023 20:03:36
推
06/07 20:13, 3年前 , 1F
考慮到他們的風險和人脈和時間心力等無形成本，年化2
06/07 20:13, 1F
→
06/07 20:13, 3年前 , 2F
0幾不算過分吧，成交前也沒保證能賣這價格啊。
06/07 20:13, 2F
本來開298M , 殺價到200M
→
06/07 20:19, 3年前 , 3F
很過分啦，年化24，巴菲特都辦不到
06/07 20:19, 3F
更正為9趴 網路計算機少帶一個沒有槓桿和沒有租金
推
06/07 20:43, 3年前 , 4F
超強，找得到安藤蓋真的神
06/07 20:43, 4F
推
06/07 20:48, 3年前 , 5F
找到安藤比那個報酬率難多了
06/07 20:48, 5F
推
06/07 20:59, 3年前 , 6F
而且也要安藤能紅這麼久
06/07 20:59, 6F
最近美國頂級富豪圈子開始流行日本建築師 安藤的建案又少，幾乎沒有 賣家就趁勢賣出 聰明啦 台灣倒是有他的作品 亞大美術館 龍巖三芝的大型墓地（今年落成 阿里山的教堂
推
06/07 21:02, 3年前 , 7F
年化24%,資金不要太龐大其實難度不高
06/07 21:02, 7F
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.180.99 臺灣), 06/07/2023 21:04:51
→
06/07 21:02, 3年前 , 8F
但是到幾億,單位還是美金就非常非常難!
06/07 21:02, 8F
→
06/07 21:03, 3年前 , 9F
不過估算風險跟前期投入成本(包含找安藤)
06/07 21:03, 9F
→
06/07 21:05, 3年前 , 10F
資金大很難，而且是二十年的年化
06/07 21:05, 10F
→
06/07 21:05, 3年前 , 11F
地皮可能可以貸款,但相信也貸不高,後續建築費用都是自費
06/07 21:05, 11F
→
06/07 21:06, 3年前 , 12F
總之是神一般高來高去的操作,我等草民吃瓜看戲就好
06/07 21:06, 12F
→
06/07 21:08, 3年前 , 13F
台灣的話是大型商業不動產的投資
06/07 21:08, 13F
→
06/07 21:08, 3年前 , 14F
但連我們在操盤的都沒這麼高
06/07 21:08, 14F
→
06/07 21:09, 3年前 , 15F
之前的案子五六十億，大概也七年IRR 十幾
06/07 21:09, 15F
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.180.99 臺灣), 06/07/2023 21:15:31
推
06/07 21:14, 3年前 , 16F
因為台灣商辦只是跟著大盤漲跌,持有人並沒有賦予它額外價值
06/07 21:14, 16F
推
06/07 21:16, 3年前 , 17F
你去看黃文雄整合整棟大樓,重新規劃後出售的IRR
06/07 21:16, 17F
→
06/07 21:16, 3年前 , 18F
算起來都非常驚人!
06/07 21:16, 18F
有啦 大型的有幾個在做額外價值(Value Add) 華固商辦能賣得很很好，都是整棟出清 其實跟他很會做總部級商辦 豐邑那個七期市政核心出場給中國人壽也是 重新拉皮開發的還有西門町萬國大樓（絕色影城那棟我記得五年是翻倍，30.5買67賣給富 邦，還不含五年的租金
推
06/07 21:17, 3年前 , 19F
那特貿三國城請安藤本人設計的 有機會創新高嗎
06/07 21:17, 19F
那要看設計到底如何，現在的外觀很不安藤 ※ 編輯: LINPINPARK (42.79.180.99 臺灣), 06/07/2023 21:23:34 ※ 編輯: LINPINPARK (42.79.180.99 臺灣), 06/07/2023 21:24:56
推
06/07 21:36, 3年前 , 20F
長知識了
06/07 21:36, 20F
推
06/07 21:44, 3年前 , 21F
是啊,這種有做附加價值的,IRR都有機會衝擊20%
06/07 21:44, 21F
→
06/07 21:45, 3年前 , 22F
你說這個安藤的案例,投資的心力遠大於國內的商辦~
06/07 21:45, 22F
→
06/07 21:47, 3年前 , 23F
對啊，能跟安藤做朋友，大師同意都不簡單
06/07 21:47, 23F
推
06/07 22:03, 3年前 , 24F
是網路計算機有錯嗎? 為什麼我算20年年化不是24%...
06/07 22:03, 24F
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06/07 22:05, 3年前 , 25F
算錯啦，我重算是9出頭
06/07 22:05, 25F
推
06/07 22:06, 3年前 , 26F
對阿 我算也是9.3左右 看一下數字比例覺得應該沒這麼
06/07 22:06, 26F
→
06/07 22:06, 3年前 , 27F
高才對XD
06/07 22:06, 27F
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.180.99 臺灣), 06/07/2023 22:07:38
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06/07 22:08, 3年前 , 28F
沒按到拿掉租金，和去槓桿 這玩意沒有租金
06/07 22:08, 28F
推
06/07 22:17, 3年前 , 29F
高雄要有安藤的作品了
06/07 22:17, 29F
推
06/08 00:53, 3年前 , 30F
好漂亮
06/08 00:53, 30F
推
06/08 06:15, 3年前 , 31F
漂亮是漂亮，但感覺沒有其它作品來的有記憶點跟亮點。
06/08 06:15, 31F
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06/08 06:15, 3年前 , 32F
不說也不知道是誰設計的。
06/08 06:15, 32F
→
06/08 06:17, 3年前 , 33F
巴菲特早期或波克夏7 80年代年化高達50%左右。整體年化完全
06/08 06:17, 33F
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06/08 06:17, 3年前 , 34F
被這20年拖垮，太大而且科技的強勢跟他選股標準不同。
06/08 06:17, 34F
推
06/08 08:37, 3年前 , 35F
200M好像還不是全美最貴吧，紐約有一個238M的
06/08 08:37, 35F
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06/08 10:41, 3年前 , 36F
對，還有一個頂樓戶比他貴
06/08 10:41, 36F
推
06/08 18:22, 3年前 , 37F
這個不要當成房地產 當成奢侈品/藝術品比較好理解?
06/08 18:22, 37F
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06/08 18:23, 3年前 , 38F
很多企業二代也在中南部買了一些藝術品等級的地產
06/08 18:23, 38F
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06/08 18:23, 3年前 , 39F
沒怎麼在看周邊行情的 問他他只會說獨一無二藝術無價
06/08 18:23, 39F
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