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[請益] 北市住三危老重建收租效益

看板home-sale (房屋交易)作者 (gavin)時間3年前 (2023/08/21 13:46), 編輯推噓21(21推 0噓 37→)
留言58則, 19人參與, 最新討論串1/2 (看更多)
首先感謝版上各位大神前輩無私分享房產概念與實務操作經驗 讓小弟受益匪淺,同時也開始正視思考如何運用家裡能給的資源 目前家裡能運用最大的資源莫過於一塊近市中心的土地 自身狀況及土地相關資訊如下 [重建規劃想法]: 自我投資方向以置產雙北房產進行長期收租,考量購置雙北物件投報低 不如思考將祖產土地活化,利用危老重建成多戶獨立門牌套房進行收租 並申請公益出租人,每戶每年領取修繕補助 同時每戶再向銀行申請增貸來進行後續投資 達到獲取收租效益的同時,保留祖產土地、完成父親不變賣祖產的願望 [個人背景狀況]: 40歲,一般上班族,育有2子,家庭工作年收190萬, 房租年收入64萬(收租房房貸1,100萬,30年,目前在第一年寬限期) 老婆存款300萬,但未來有考慮用來購置桃園自住房 [父母背景狀況]: 存款150萬,無收入,靠每月孝親費生活 母親在台中有一33年社區房(無貸款),近半年同社區實價登入為650萬 [土地&附近租屋資訊]: 大同區住三-土地80坪,地上現有屋齡50年以上,40坪磚造/木樑屋頂的獨立透天 位置離北市大橋頭捷運站約500公尺 目前土地有1/4被劃為計畫道路,未被市府徵收 且該計畫道路上,目前都有老舊地上物,個人判斷市府應該無法執行道路徵收 附近獨立套房租金範圍落在17,000~20,000(6~8坪) [重建相關資料]: 目前查詢危老重建相關規定 1. 放寬住宅區建蔽率-基地≦500M2，得依原建蔽率重建，但最高不得超過60%。 2. 容積獎勵-最i達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積。 因此可重建資料概算如下: a. 含計畫道路面積 基地面積: 80坪x60%=48坪 總建坪: 80坪x2.25x1.3x1.6=374坪 b. 扣除計畫道路面積 基地面積: 60坪x60%=36坪 總建坪: 60坪x2.25x1.3x1.6=280坪 想請教版上各位有經驗的前輩 1. 重建計畫是否符合效益? 2. 重建費用能否利用土融來降低自備款?銀行會用如何認定土地價值? (台北市地政局近一年附近住三用地實際交易價格從75萬~160萬元/坪都有) 3. 被劃為計畫道路的用地,未被徵收情況下,能否用來重建? 4. 若因計畫道路影響造成建築面積形狀不漂亮,地主能進行什麼自救措施? 以上請各位前輩不吝指教 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.251.46.193 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1692596786.A.926.html
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08/21 13:52, 3年前 , 1F
找個建築師出個方案先 法規有時有現場因素
08/21 13:52, 1F
推
08/21 14:14, 3年前 , 2F
工程車如何出入? 有通行權同意書才能拿使照
08/21 14:14, 2F
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08/21 14:21, 3年前 , 3F
不管實際能蓋多少,你不變賣未來的建物以你的財力
08/21 14:21, 3F
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08/21 14:21, 3年前 , 4F
要打算靠未來出租慢慢償還營造成本風險有點大
08/21 14:21, 4F
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08/21 14:22, 3年前 , 5F
家裡附近停車的需求如何?如果有辦法蓋停車場不知道
08/21 14:22, 5F
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08/21 14:22, 3年前 , 6F
會不會比較理想一點?
08/21 14:22, 6F
推
08/21 14:27, 3年前 , 7F
台北市住三有最小側院退縮 所以說你面寬如果不夠的話
08/21 14:27, 7F
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08/21 14:27, 3年前 , 8F
因你已有既成道路可供通行,這部分若形狀適當停車
08/21 14:27, 8F
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08/21 14:27, 3年前 , 9F
應該可以花較少成本保持一定的收入
08/21 14:27, 9F
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08/21 14:28, 3年前 , 10F
會很難改建 蓋出來有可能窄的像筷子 然後每層樓算公設比
08/21 14:28, 10F
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08/21 14:28, 3年前 , 11F
會逼近50%
08/21 14:28, 11F
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08/21 14:29, 3年前 , 12F
都市計畫道路用地可以捐出換容積 灌回去建案 問題倒不大
08/21 14:29, 12F
推
08/21 14:31, 3年前 , 13F
你要看樓地板面積 土地融資就是自己當起造人 自己發
08/21 14:31, 13F
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08/21 14:31, 3年前 , 14F
包 如果只是蓋一個小間的全部打掉 個人不建議
08/21 14:31, 14F
推
08/21 14:32, 3年前 , 15F
地坪四十？找住戶一起簽擴大面積會比較好 單純吃自己
08/21 14:32, 15F
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08/21 14:32, 3年前 , 16F
容積獎勵很少的
08/21 14:32, 16F
推
08/21 14:35, 3年前 , 17F
重建費用危老可以全貸啊
08/21 14:35, 17F
推
08/21 14:38, 3年前 , 18F
他主要問的應該是在不處分掉土地的任何一部分重蓋收租
08/21 14:38, 18F
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08/21 14:55, 3年前 , 19F
小基地營建成本很高喔，再來營建面積不是這樣算的
08/21 14:55, 19F
推
08/21 15:01, 3年前 , 20F
(2.25)225%應該是原地容積率，1.3算理想的獎勵…
08/21 15:01, 20F
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08/21 15:01, 3年前 , 21F
1.6是什麼呢？
08/21 15:01, 21F
推
08/21 15:12, 3年前 , 22F
可諮詢危老重建協助評估 從貸款設計請照施工監工一條龍服務
08/21 15:12, 22F
推
08/21 15:33, 3年前 , 23F
感覺很硬 硬蓋起來資金壓力很大 小基地成本也高還是外
08/21 15:33, 23F
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08/21 15:33, 3年前 , 24F
行 繼續躺著等別人來談？ 同時增貸出來做資金活用
08/21 15:33, 24F
推
08/21 15:42, 3年前 , 25F
另外1.3的容積計算好像也怪怪的…
08/21 15:42, 25F
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08/21 15:43, 3年前 , 26F
你的容積率是225%的話。拿到30%的容積獎勵
08/21 15:43, 26F
推
08/21 15:47, 3年前 , 27F
應該是225+30=255%。
08/21 15:47, 27F
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08/21 15:48, 3年前 , 28F
60坪*255%=153坪…吧
08/21 15:48, 28F
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08/21 15:49, 3年前 , 29F
另外記得30%是理想值…沒那麼好拿…你要付出不少才
08/21 15:49, 29F
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08/21 15:49, 3年前 , 30F
有30%
08/21 15:49, 30F
推
08/21 15:51, 3年前 , 31F
綠建築(+$)智慧建築(+$)等來拿獎勵，另外老屋重建要
08/21 15:51, 31F
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08/21 15:51, 3年前 , 32F
有計畫書是另一筆
08/21 15:51, 32F
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08/21 15:52, 3年前 , 33F
再來因為獎勵也要跑流程…會比一般自建來得…拖
08/21 15:52, 33F
推
08/21 15:55, 3年前 , 34F
樓上 原po算的是對的 你寫的是錯的
08/21 15:55, 34F
推
08/21 15:56, 3年前 , 35F
原post是算對的，所以30%容積獎勵是基準容積的30%
08/21 15:56, 35F
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08/21 15:57, 3年前 , 36F
所以拿到的是292.5%(危老拿到滿)。現在還有沒有時程獎勵
08/21 15:57, 36F
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08/21 15:58, 3年前 , 37F
另計10%要查。但小基地不太可能拿滿，台北市大概20%左右
08/21 15:58, 37F
推
08/21 15:58, 3年前 , 38F
原來我錯了Orz
08/21 15:58, 38F
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08/21 15:58, 3年前 , 39F
以前曾想過，但建地太小之後就完全把危老丟一旁
08/21 15:58, 39F
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08/21 15:59, 3年前 , 40F
對不起Orz
08/21 15:59, 40F
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08/21 15:59, 3年前 , 41F
1.6是銷坪系數。含公設等等的坪數，但是小基地會更高，
08/21 15:59, 41F
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08/21 16:00, 3年前 , 42F
基本上小基地公設比40-50%跑不掉。
08/21 16:00, 42F
推
08/21 16:04, 3年前 , 43F
困難在停車位的部分，一樓拿來停車不挖地下室是一種方法
08/21 16:04, 43F
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08/21 16:07, 3年前 , 44F
大概七層樓一層一戶。土融有機會但小基地建築成本會比大
08/21 16:07, 44F
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08/21 16:07, 3年前 , 45F
基地高出許多。
08/21 16:07, 45F
推
08/21 16:35, 3年前 , 46F
法規允許自己疊貨櫃屋出租嗎？
08/21 16:35, 46F
推
08/21 16:41, 3年前 , 47F
應該消防法規會過不了。總之是建築就要符合建築技術規則
08/21 16:41, 47F
推
08/21 16:45, 3年前 , 48F
建議直接賣掉，不要胡思亂想
08/21 16:45, 48F
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08/21 17:00, 3年前 , 49F
你資金不足根本蓋不起來的…別傻傻以為建商多好賺
08/21 17:00, 49F
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08/21 17:03, 3年前 , 50F
小基地蓋個300坪成本大概要5000萬吧
08/21 17:03, 50F
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08/21 17:03, 3年前 , 51F
你們的收入跟存款要搞這個小案槓桿也太高
08/21 17:03, 51F
推
08/21 17:22, 3年前 , 52F
小基地就不要想怎麼賺了吧，先把舊的整理好出租比較實際
08/21 17:22, 52F
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08/21 17:23, 3年前 , 53F
反正你也有孩子，繼續等，等到周圍一起改建就好
08/21 17:23, 53F
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08/21 17:45, 3年前 , 54F
貨櫃不用請照吧 應該是另外的法規
08/21 17:45, 54F
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08/21 21:48, 3年前 , 55F
2.25台北住三法容、1.3容獎、1.6容積轉銷坪
08/21 21:48, 55F
推
08/22 00:22, 3年前 , 56F
你與其在那邊做夢不如直接賣掉去買一些別的房子收租
08/22 00:22, 56F
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08/22 00:22, 3年前 , 57F
比較實際
08/22 00:22, 57F
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08/26 13:32, , 58F
收租房年收這樣是給間出租啊~?
08/26 13:32, 58F
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