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[心得] 先買房？先買股？ 用買房的現金流投資！

看板home-sale (房屋交易)作者 (拉堤)時間1年前 (2023/12/09 17:03), 1年前編輯推噓10(13推 3噓 27→)
留言43則, 15人參與, 1年前最新討論串1/1
https://i.imgur.com/tOTEJDF.jpg
以大多數我們7-8年級這一批的朋友，一般平凡小資族，工作幾年辛苦存到200萬，且人生也開始面臨轉捩點時，這筆錢買房/投資 該怎麼做決定？ 首先最大的結論是：若有居住的剛性需求，你就買房，計算上租房的租金還是遠大於利息的。 若有可用於投資的閒錢，在<合理且合法>的情況下，數學分析怎麼投資效益最高？ 【設定參數】 1.初始金額：200萬 (以工作幾年存下200萬開始討論) 2.房價漲幅：通膨2%計算 (抓保守跟通膨一樣2%就好，這幾年比較誇張都有10%以上) 3.金融商品：股利5%，重覆投入計算複利 (抓保守5%就好，5%以上的股息產品絕對不難) 4.薪水存入：每月存1萬，年存12萬計算 (每個月存下1萬就好，存不到就...) 5.房租淨收入：每月租金淨收入1萬，年存12萬計算 (200萬頭期款可以買一間約千萬的房，出租後，淨收入是租金收入扣除利息.管理費.雜項等，細節計算方式可內洽交流) 我們各項參數都儘量抓貼進實情，且都抓很保守，像是房價漲幅、股利率、房租淨收入等，這幾年穩定操作應該都遠遠不止設定值。 【分析過程】 操作方式1-純金融投資(洽表格1) 起始資金200萬，每年薪資投入12萬，設定5%股息再投入，10年後總資產484萬。 https://i.imgur.com/9j0KsyL.jpg
操作方式2-先買房+金融投資(洽表格2) 200萬先買房，每年薪資投入12萬+房租淨收入12萬，共24萬，5%股利息，再投入複利，10年後含房子增值總資產736萬。 https://i.imgur.com/CVlsodA.jpg
【結論】 存到第一桶金後： 1.純金融投資，繼續利用時間複利，有存錢很棒 2.如果進房地產轉一圈，用租金加薪水存錢複利，累積資產最保守也比單純投資多50%以上，普遍都超過兩倍。 中間差在哪呢？ <就是爽收10年租金後 + 房子還增值219萬所累積起來的> －　－　－ 當然啦，進房地產轉一圈多麻煩。 從源頭-要信用評估、挑什麼房好租會漲、買房流程、整理房子到迎合租賃市場、帶看、挑租客、而後管理租客、房子的維護修繕、退租處理、最後怎麼獲利了解。 再進階-如何利用房產的增值、金融資產怎麼挑、如何去使用更多的槓桿資金(貸款、房子增貸、股票質借)...等。 不過，投資就是這樣，本來就一定要多學習、要做功課。我都跟客戶說：投資如果怕風險，想東想西又嫌麻煩，那我們幹嘛在這裡討論這麼辛苦，錢存銀行就好啦。 為了幫客戶賺取超額利潤，所以我很努力啊！ －　－　－ 至於為什麼是上集，因為已經構思了更精彩的下集，誰要10年才存700多萬？ 下篇-這三年存下千萬的數學分享嘍！ -- Sent from nPTT on my iPhone 14 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.117.0.18 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702112599.A.1DF.html
推
12/09 17:22, 1年前 , 1F
那你有算過嗎如果再買一間投報率不是更高？就不用再把
12/09 17:22, 1F
→
12/09 17:22, 1年前 , 2F
錢丟進股票了
12/09 17:22, 2F
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12/09 17:28, 1年前 , 3F
我是認為買地就好 退休後可以種點東西
12/09 17:28, 3F
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12/09 17:34, 1年前 , 4F
真的會買股而賺錢的太少了..沒賠到不敢再進股市就不錯了
12/09 17:34, 4F
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12/09 17:35, 1年前 , 5F
但買了房,吃到房價上漲的甜頭,有錢可能就繼續買房
12/09 17:35, 5F
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12/09 17:38, 1年前 , 6F
你方式2的房貸本金是不用還？還了，你還有薪資存款投入
12/09 17:38, 6F
→
12/09 17:38, 1年前 , 7F
？
12/09 17:38, 7F
推
12/09 17:40, 1年前 , 8F
好奇這篇有算繳房貸的錢嗎，還是我眼殘
12/09 17:40, 8F
推
12/09 17:46, 1年前 , 9F
利息成本呢 現金流呢 ==
12/09 17:46, 9F
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12/09 17:46, 1年前 , 10F
還是打算無限寬限期
12/09 17:46, 10F
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12/09 17:48, 1年前 , 11F
一般來說房貸的利息部分會比房租低一點 加上一些零零
12/09 17:48, 11F
→
12/09 17:48, 1年前 , 12F
總總的成本 你那個房租收入可以視為完全扣掉
12/09 17:48, 12F
推
12/09 17:52, 1年前 , 13F
喔我看懂 就是你扣掉成本還額外倒賺1萬 但你十年無限
12/09 17:52, 13F
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12/09 17:52, 1年前 , 14F
寬限期嗎？
12/09 17:52, 14F
推
12/09 17:56, 1年前 , 15F
但還是推你啦 至少看起來除了寬限期有點疑慮以外 就是
12/09 17:56, 15F
→
12/09 17:56, 1年前 , 16F
目前大多數的人房地產穩穩賺的現況 甚至10年才漲20趴
12/09 17:56, 16F
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12/09 17:56, 1年前 , 17F
房租投報率這樣抓3趴都算偏低估了
12/09 17:56, 17F
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12/09 18:11, 1年前 , 18F
他是算房租減利息每個月還多1萬，不過這個很難做到
12/09 18:11, 18F
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12/09 18:12, 1年前 , 19F
打平比較有可能
12/09 18:12, 19F
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12/09 18:14, 1年前 , 20F
打平剩個5000
12/09 18:14, 20F
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12/09 18:15, 1年前 , 21F
不過你買特化的出租房的話，要做就不難
12/09 18:15, 21F
噓
12/09 18:26, 1年前 , 22F
不夠嚴謹，而且房子是五倍槓桿，增值那邊是整體房價
12/09 18:26, 22F
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12/09 18:26, 1年前 , 23F
增值不是一開始你投入增值，總之，亂七八糟
12/09 18:26, 23F
推
12/09 18:29, 1年前 , 24F
抱歉，沒注意看到，有用總價列計增值，推回來
12/09 18:29, 24F
推
12/09 18:30, 1年前 , 25F
對啊 他看起來就是投資件 我算起來是抓3% 但不能有額
12/09 18:30, 25F
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12/09 18:30, 1年前 , 26F
外本金投入 不然股票報酬寬限期後就得歸零
12/09 18:30, 26F
噓
12/09 18:31, 1年前 , 27F
這麼愛算的我一律歸類在廢物
12/09 18:31, 27F
推
12/09 18:34, 1年前 , 28F
但說實在收入完全Cover本利合的物件不難找啦 就是增值
12/09 18:34, 28F
→
12/09 18:34, 1年前 , 29F
不一定高 這種就是幾乎沒理由有閒錢不買來投資
12/09 18:34, 29F
推
12/09 20:03, 1年前 , 30F
推IB大，以目前市場找不到租金扣掉房貸還有多的，除
12/09 20:03, 30F
→
12/09 20:03, 1年前 , 31F
非就是隔套貸款成數低的，但這種增值的期望值就比較
12/09 20:03, 31F
→
12/09 20:03, 1年前 , 32F
低，而且怎麼都沒算自己的居住成本啊XD
12/09 20:03, 32F
推
12/09 20:06, 1年前 , 33F
修正一下，是找不太到房租扣掉貸款還有多1萬的，哈
12/09 20:06, 33F
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12/09 22:26, 1年前 , 34F
我30歲梭哈買了自己開店用的小樓店，現在34，疫情後漲
12/09 22:26, 34F
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12/09 22:26, 1年前 , 35F
價貸出來投資，翻成4間房子，若我當初是買股票應無法
12/09 22:26, 35F
推
12/10 00:20, 1年前 , 36F
不用算，自住買房就是屌打，
12/10 00:20, 36F
→
12/10 00:20, 1年前 , 37F
除非你自認天選之人
12/10 00:20, 37F
推
12/10 00:23, 1年前 , 38F
隔套的增值期望不一定比較低，
12/10 00:23, 38F
→
12/10 00:23, 1年前 , 39F
還是看你入手成本。
12/10 00:23, 39F
→
12/10 02:32, 1年前 , 40F
繳房貸的錢也算下去的話，買房組的每個月多存的錢大概
12/10 02:32, 40F
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12/10 02:32, 1年前 , 41F
要再多五萬吧
12/10 02:32, 41F
噓
12/10 06:15, 1年前 , 42F
流量失敗，G。
12/10 06:15, 42F
推
12/10 11:52, 1年前 , 43F
買房的投資最少都16% 你那個5%什麼鬼
12/10 11:52, 43F
我是台中的仲介，很多物件都符合這種條件阿，不會難買喔 今年以協助入手6間，自己今年也存了2間了 ※ 編輯: zarty (1.170.106.39 臺灣), 12/10/2023 23:53:48
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