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[請益] 房屋獲利試算

看板home-sale (房屋交易)作者 (小白Z)時間1周前 (2024/04/27 00:43), 1周前編輯推噓39(39推 0噓 59→)
留言98則, 31人參與, 1周前最新討論串1/1
最近在評估房地產五倍槓桿後的預期報酬 想請問有沒有計算錯誤的地方? 下面假設買1000萬的房子，貸款800萬(30年)，十年後房子漲到1600萬離場。 賣出成本如下 房地合一稅新制:獲利600萬的15% = 90萬 仲介費:出售的總價1600萬的4% = 64萬 共154萬 繳出去的成本(總買入費用) 頭期200萬 寬限期月繳1.3733萬(24個月) 貸款月繳3.1353萬(96個月) 規費(隨便抓10萬) 10年房屋稅土地稅共40萬 共584萬 10年後，尚未繳清的房貸共466萬 獲利為1600出售價+260出租獲利-156賣出成本-466銀行剩餘貸款-40萬每年稅金=1200萬 總成本為584萬 這樣算下來一共10年時間，年化報酬7.5%左右對嗎? https://i.imgur.com/XzsiYra.png
-- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.241.88.223 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1714149819.A.932.html ※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 00:57:46
推
04/27 00:49, 1周前 , 1F
數學不好，但一看就知道錯的
04/27 00:49, 1F
推
04/27 00:49, 1周前 , 2F
你10年都不出租？
04/27 00:49, 2F
推
04/27 00:53, 1周前 , 3F
買的時候的仲介費？ 剩餘貸款總額？ 稅金？
04/27 00:53, 3F
忘了說跟代銷買不用仲介費
推
04/27 00:53, 1周前 , 4F
裝潢費 管理費 房屋地價稅 表示：
04/27 00:53, 4F
推
04/27 00:54, 1周前 , 5F
一律只看IRR 至於怎麼算自己爬文
04/27 00:54, 5F
推
04/27 00:57, 1周前 , 6F
第一關房地合一就不對了
04/27 00:57, 6F
推
04/27 00:57, 1周前 , 7F
你貸款是每個月繳的不是跟頭期一樣期初繳的 應該要折現
04/27 00:57, 7F
出租每年多2%報酬，看自住或出租
→
04/27 00:58, 1周前 , 8F
到期初的價值來算才合理 另外為什麼你不出租？空房空10
04/27 00:58, 8F
→
04/27 00:58, 1周前 , 9F
年？
04/27 00:58, 9F
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 00:59:31 ※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 01:00:28
推
04/27 01:07, 1周前 , 10F
你用2.06算？有用寬限期應該還剩600多萬吧
04/27 01:07, 10F
兩年寬限期不是嗎
推
04/27 01:09, 1周前 , 11F
你越改越奇怪了XD
04/27 01:09, 11F
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 01:14:24 ※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 01:22:34
推
04/27 01:23, 1周前 , 12F
寬限期沒還本金阿XD
04/27 01:23, 12F
對啊寬限期兩年，月繳1.3萬啊
→
04/27 01:25, 1周前 , 13F
網路很多試算 記得打開每期還款明細來看
04/27 01:25, 13F
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 01:37:52
推
04/27 01:49, 1周前 , 14F
除了寬限期 後面繳的貸款也還是有利息啊
04/27 01:49, 14F
推
04/27 01:53, 1周前 , 15F
仲介費很難到4%，通常都20萬以內
04/27 01:53, 15F
→
04/27 01:54, 1周前 , 16F
土地房屋稅高估一倍
04/27 01:54, 16F
推
04/27 02:15, 1周前 , 17F
你繳了334萬不代表剩466萬貸款好嗎 總繳款金額又不是800
04/27 02:15, 17F
啊，真的
→
04/27 02:17, 1周前 , 18F
兩年寬限期是只繳利息 不代表你後面不用繳利息耶
04/27 02:17, 18F
推
04/27 02:48, 1周前 , 19F
貸款算法蠻複雜的，還要牽涉到所得稅
04/27 02:48, 19F
→
04/27 02:48, 1周前 , 20F
其實我都沒在算那些的，反正有賺錢就好，拿整數不必找零
04/27 02:48, 20F
→
04/27 03:26, 1周前 , 21F
你的利息費用好像沒列入成本
04/27 03:26, 21F
→
04/27 03:28, 1周前 , 22F
看錯
04/27 03:28, 22F
→
04/27 03:32, 1周前 , 23F
你如果想算的是年化報酬率
04/27 03:32, 23F
→
04/27 03:32, 1周前 , 24F
必須先將後期的所有費用
04/27 03:32, 24F
了解 之後研究看看，折現的部分
→
04/27 03:32, 1周前 , 25F
用年金現值折現到第一期
04/27 03:32, 25F
→
04/27 03:35, 1周前 , 26F
這就像債券的票面利率和ytm
04/27 03:35, 26F
→
04/27 03:35, 1周前 , 27F
不同是同樣的意思
04/27 03:35, 27F
推
04/27 06:57, 1周前 , 28F
房地合一就錯了
04/27 06:57, 28F
→
04/27 07:11, 1周前 , 29F
房屋修繕費用、租屋空窗期沒留、房屋稅、地價稅
04/27 07:11, 29F
→
04/27 07:12, 1周前 , 30F
眼殘沒看到稅金(XD
04/27 07:12, 30F
還有 28 則推文
還有 5 段內文
推
04/27 09:25, 1周前 , 59F
你10年後本金餘額是614萬
04/27 09:25, 59F
→
04/27 09:25, 1周前 , 60F
繳的利息是150萬
04/27 09:25, 60F
→
04/27 09:26, 1周前 , 61F
按照這樣算比較清楚吧
04/27 09:26, 61F
推
04/27 09:38, 1周前 , 62F
租金是不穩定收入吧
04/27 09:38, 62F
→
04/27 09:42, 1周前 , 63F
仲介轉一手就抽100萬！
04/27 09:42, 63F
推
04/27 09:47, 1周前 , 64F
04/27 09:47, 64F
→
04/27 09:47, 1周前 , 65F
04/27 09:47, 65F
推
04/27 09:50, 1周前 , 66F
錯啊，你的本金又不是一開始就投那麼多，
04/27 09:50, 66F
→
04/27 09:50, 1周前 , 67F
不會算也沒關係，看實際獲利也沒差。
04/27 09:50, 67F
→
04/27 09:51, 1周前 , 68F
我幫你一筆一筆丟進去算 初始投200 前兩年收24萬租 繳
04/27 09:51, 68F
→
04/27 09:51, 1周前 , 69F
15.6萬利息 後八年收24 繳39.6本利 第十年就不繳貸不
04/27 09:51, 69F
→
04/27 09:51, 1周前 , 70F
收租 因為不知道你何時賣 入帳1600-615=985 流出196萬
04/27 09:51, 70F
→
04/27 09:51, 1周前 , 71F
成本
04/27 09:51, 71F
→
04/27 09:51, 1周前 , 72F
算出來差不多這樣
04/27 09:51, 72F
→
04/27 09:52, 1周前 , 73F
如果你都是用同一套邏輯計算獲利，
04/27 09:52, 73F
→
04/27 09:52, 1周前 , 74F
反正自己看得懂就好
04/27 09:52, 74F
→
04/27 09:52, 1周前 , 75F
你就是把IRR跟報酬率混在一起算 所以會有點奇怪 實際
04/27 09:52, 75F
→
04/27 09:52, 1周前 , 76F
上本金愈晚繳 IRR愈高 但報酬率會是一樣的
04/27 09:52, 76F
→
04/27 09:53, 1周前 , 77F
他應該是要跟定期定額股票比較 所以要同一套標準 才不
04/27 09:53, 77F
→
04/27 09:53, 1周前 , 78F
會失去判斷能力
04/27 09:53, 78F
→
04/27 09:54, 1周前 , 79F
你都要用售出價格和租金去扣掉花費以及償還剩餘貸款算獲利
04/27 09:54, 79F
→
04/27 09:54, 1周前 , 80F
，你十年付出房貸利息不用扣嗎
04/27 09:54, 80F
→
04/27 09:56, 1周前 , 81F
如果你第十年末賣那就可能加上半年租金 繳396000本利
04/27 09:56, 81F
→
04/27 09:56, 1周前 , 82F
合 試算約12趴
04/27 09:56, 82F
推
04/27 10:04, 1周前 , 83F
內部報酬率照你這樣算你等於把成本全部灌在第一年算
04/27 10:04, 83F
→
04/27 10:04, 1周前 , 84F
當然難看 實際上成本是攤十年
04/27 10:04, 84F
→
04/27 10:05, 1周前 , 85F
還是你不是在算IRR ？
04/27 10:05, 85F
推
04/27 10:08, 1周前 , 86F
04/27 10:08, 86F
→
04/27 10:09, 1周前 , 87F
像我算如果全現金買投入1000 十年1600+260-196 IRR 5
04/27 10:09, 87F
→
04/27 10:09, 1周前 , 88F
趴多 所以你想想你算的怎麼可能是正確的
04/27 10:09, 88F
推
04/27 10:10, 1周前 , 89F
算的很棒，下次別算了
04/27 10:10, 89F
推
04/27 11:07, 1周前 , 90F
簡單IRR從-200 金流每年-1.37*12跟-3.13*12，最後收入
04/27 11:07, 90F
→
04/27 11:08, 1周前 , 91F
1600-剩餘貸款-稅金-仲介-雜七雜八=+XXX
04/27 11:08, 91F
→
04/27 11:08, 1周前 , 92F
若自助還可以用免稅額 可以用EXCELL的IRR算算看
04/27 11:08, 92F
推
04/27 14:21, 1周前 , 93F
保險 水電網路天然氣 裝潢 通通沒算 這些扣下去根本沒
04/27 14:21, 93F
→
04/27 14:21, 1周前 , 94F
賺多少 搞10年賺這點錢也是蠻搞笑的 10年前200萬壓0050
04/27 14:21, 94F
→
04/27 14:21, 1周前 , 95F
放到現在也比你自己算的獲利還要多
04/27 14:21, 95F
推
04/28 10:05, 1周前 , 96F
十年0050不過7-8趴吧 還遇到大回檔 抱得住嗎嘻嘻
04/28 10:05, 96F
推
04/28 17:25, 1周前 , 97F
大回檔剛好加碼吧...有錢買股好處是可以分批進，人棄
04/28 17:25, 97F
→
04/28 17:25, 1周前 , 98F
我取。買房好處是穩開槓桿，操作邏輯不一樣
04/28 17:25, 98F
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