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四間房產操作

看板home-sale (房屋交易)作者 (Si nos vamos)時間1周前 (2024/04/27 17:40), 1周前編輯推噓34(36推 2噓 33→)
留言71則, 40人參與, 1周前最新討論串1/1
請教各位擁有四間房產大大們，小弟剛買齊四間 想請各位幫忙健檢一下這樣的操作有什麼沒注意到的地方？ 夫妻目前40歲 兩人年收共400萬 公司認股股利保守每年估計每年60萬 目前現金部位250萬 股票部位600萬多爲ETF，目標年領5%股利=30萬 三個小孩目前7歲6歲跟4歲，之後會就讀公立小學 這2-3年年花費約250萬，其中有85萬是房貸 目前持有A房，BCD房都是預售屋，之後會是夫妻一人各持有兩間 A房房貸剩餘1750萬，預計增貸400萬再開2年寬限，這樣2年內每月繳43000 增貸的400萬也是放ETF，每年5%股利收入=20萬 因為開寬限期的關係所以每個月可多存30000現金，一年多36萬，兩年下來可多112萬 B房總價1500萬預計2025年初交屋，交屋前要再繳110萬，打算寬限5年 前5年每月繳22000 C房總價1140萬預計2026年初交屋，交屋前要再繳170萬，因爲只能貸7成也無法寬限 所以月繳房貸爲30500 D房總價1500萬預計2026年中交屋，交屋前要再繳300萬，一樣無法寬限也只能貸七成 預計月繳房貸40500 最差狀況BCD交屋後空租，前五年年繳房貸爲90,300 x 12個月=111萬 概算後這三間到交屋都沒什麼太大風險，想得到的大概就是突然失業、生病 或不小心出意外走掉 交屋後最差狀況爲BCD三間都空租，前五年年繳房貸爲12萬x12個月=144萬 反而是交屋後的狀況比較輕鬆？ 不知有沒有沒考慮到的地方？ ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.17.233 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1714210818.A.7FF.html
推
04/27 17:49, 1周前 , 1F
沒什麼風險 頂多提早賣掉硬吃房地合一少賺
04/27 17:49, 1F
推
04/27 18:00, 1周前 , 2F
心態上不要怕少賺就好
04/27 18:00, 2F
其實BCD三間我是打算至少放10-20年以上，之後移轉給小孩去使用 ※ 編輯: CDennis (220.141.171.201 臺灣), 04/27/2024 18:03:11
→
04/27 18:06, 1周前 , 3F
小孩真幸福 一人一間
04/27 18:06, 3F
→
04/27 18:07, 1周前 , 4F
考量政策會不會緊縮，第二間變成6-5成
04/27 18:07, 4F
→
04/27 18:08, 1周前 , 5F
另外小孩們教育開銷，補習才藝之類的，要先算進去。
04/27 18:08, 5F
→
04/27 18:09, 1周前 , 6F
然後利率建議抓到2.5%試算看看。
04/27 18:09, 6F
推
04/27 18:11, 1周前 , 7F
現在生小孩本來就要一人一間很正常吧
04/27 18:11, 7F
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04/27 18:12, 1周前 , 8F
不然小孩長大很辛苦耶
04/27 18:12, 8F
推
04/27 18:25, 1周前 , 9F
總貸款抓5000萬嗎 年收貸不過吧
04/27 18:25, 9F
推
04/27 18:33, 1周前 , 10F
最大的風險是政策限縮貸款成數
04/27 18:33, 10F
推
04/27 18:35, 1周前 , 11F
一人一間小孩真幸福
04/27 18:35, 11F
推
04/27 18:38, 1周前 , 12F
沒拿到權狀都難說，最近想增貸再入手一間，以前很容
04/27 18:38, 12F
→
04/27 18:38, 1周前 , 13F
易就能過，現在銀行怕放貸置產炒房，尤其預售屋
04/27 18:38, 13F
推
04/27 18:53, 1周前 , 14F
致敬魯空Respect!!! https://imgur.com/a/tii4cCo
04/27 18:53, 14F
推
04/27 19:01, 1周前 , 15F
要考慮銀行不貸款給你啊...年收四百雖高，但你小孩數量也
04/27 19:01, 15F
→
04/27 19:01, 1周前 , 16F
多
04/27 19:01, 16F
推
04/27 19:03, 1周前 , 17F
真厲害
04/27 19:03, 17F
推
04/27 19:03, 1周前 , 18F
Respect哥 怎麼改成一直po繳稅單的圖？？？
04/27 19:03, 18F
→
04/27 19:04, 1周前 , 19F
04/27 19:04, 19F
推
04/27 19:09, 1周前 , 20F
精神錯亂了吧
04/27 19:09, 20F
→
04/27 19:32, 1周前 , 21F
貸款過不了
04/27 19:32, 21F
推
04/27 19:45, 1周前 , 22F
房貸過不了
04/27 19:45, 22F
推
04/27 20:07, 1周前 , 23F
我是覺應該貸的過吧
04/27 20:07, 23F
推
04/27 20:11, 1周前 , 24F
勇者
04/27 20:11, 24F
推
04/27 20:28, 1周前 , 25F
後面幾間的交屋太近了，只要政策又變，現金很快 就被榨
04/27 20:28, 25F
→
04/27 20:28, 1周前 , 26F
乾 另外應該也考慮一下，假設租不出去下的風險 （個人
04/27 20:28, 26F
→
04/27 20:28, 1周前 , 27F
建議）
04/27 20:28, 27F
推
04/27 20:37, 1周前 , 28F
跟我一樣也是一個小朋友一間 沒幫小孩買房實在太可怕 以後
04/27 20:37, 28F
→
04/27 20:37, 1周前 , 29F
會不會買不起
04/27 20:37, 29F
推
04/27 20:39, 1周前 , 30F
空租是連冷氣、熱水器、窗簾都不付嗎？這些都沒感覺租金也
04/27 20:39, 30F
→
04/27 20:39, 1周前 , 31F
很難好，會好租嗎？
04/27 20:39, 31F
推
04/27 20:47, 1周前 , 32F
你好勇 感覺房貸額度抖抖的
04/27 20:47, 32F
→
04/27 20:55, 1周前 , 33F
好勇敢
04/27 20:55, 33F
推
04/27 21:45, 1周前 , 34F
你的問題是交屋時間拉太近，
04/27 21:45, 34F
→
04/27 21:45, 1周前 , 35F
目前的市場跟稅制，要玩純買賣，
04/27 21:45, 35F
→
04/27 21:45, 1周前 , 36F
就是要錯開預售屋的時間，
04/27 21:45, 36F
→
04/27 21:45, 1周前 , 37F
然後善用重購退稅跟六年四百，
04/27 21:45, 37F
→
04/27 21:45, 1周前 , 38F
貸款部分我覺得沒什麼問題。
04/27 21:45, 38F
推
04/27 21:51, 1周前 , 39F
難怪沒人要生，今日香港，明日台灣
04/27 21:51, 39F
推
04/27 22:07, 1周前 , 40F
到2026年還要準備580
04/27 22:07, 40F
→
04/27 22:07, 1周前 , 41F
不過你還有增貸400出來
04/27 22:07, 41F
→
04/27 22:07, 1周前 , 42F
一年薪資現金流也+400
04/27 22:07, 42F
→
04/27 22:07, 1周前 , 43F
手頭現金應該是OK 看月還款嘎的怎樣
04/27 22:07, 43F
推
04/28 00:34, 1周前 , 44F
給小孩魚不如教他釣魚吧，你這樣都影響到未來教育經費了
04/28 00:34, 44F
推
04/28 00:40, 1周前 , 45F
總貸5200，月付20，夫妻年薪400不算三仔開銷就已經收支6
04/28 00:40, 45F
→
04/28 00:40, 1周前 , 46F
0%囉。找看看有無認股利收入的銀行。
04/28 00:40, 46F
推
04/28 00:54, 1周前 , 47F
怕你交屋時政策有變找不到銀行貸款吧
04/28 00:54, 47F
推
04/28 03:26, 1周前 , 48F
這個貸款過的了嗎?囧
04/28 03:26, 48F
噓
04/28 05:48, 1周前 , 49F
這不是四間房吧… 預售還沒交屋嚴格說起來不算持有一間吧
04/28 05:48, 49F
→
04/28 05:48, 1周前 , 50F
QQ 雖然說現在新買的也沒辦法轉讓必須交屋 但頭期款有落
04/28 05:48, 50F
→
04/28 05:48, 1周前 , 51F
差啊… 再來要噓股息 都這收入了 應該要知道股息只是左手
04/28 05:48, 51F
→
04/28 05:48, 1周前 , 52F
換右手 股息不太能列入收入裡 要現金流現在有4.5%的美債
04/28 05:48, 52F
→
04/28 05:48, 1周前 , 53F
或是5%以上的公司債
04/28 05:48, 53F
推
04/28 05:54, 1周前 , 54F
喔我說的是600萬股票的股利 公司認股的嘛…雖然理論上也
04/28 05:54, 54F
→
04/28 05:54, 1周前 , 55F
是啦 但實務上流動性很差 勉強算收入還行
04/28 05:54, 55F
推
04/28 06:00, 1周前 , 56F
交屋還要簡單裝修和傢俱家電吧… 抓得太緊 穩定收租也要
04/28 06:00, 56F
→
04/28 06:00, 1周前 , 57F
一段時間
04/28 06:00, 57F
推
04/28 07:39, 1周前 , 58F
可以啦 40歲不拼 難道等50歲嗎
04/28 07:39, 58F
推
04/28 11:31, 1周前 , 59F
交屋後如果空租，還會有管理費的固定支出
04/28 11:31, 59F
推
04/28 11:59, 1周前 , 60F
空租原來是空置沒租出去的意思，那還要算水電分攤社區共同
04/28 11:59, 60F
→
04/28 11:59, 1周前 , 61F
部分，另外交屋前建商預收的暫收款其實也不少喔，貸款還得
04/28 11:59, 61F
→
04/28 11:59, 1周前 , 62F
保險，費用要再精算一下。
04/28 11:59, 62F
推
04/28 13:30, 1周前 , 63F
有三個小孩 注重教育的 平均ㄧ年育兒費要抓150萬吧 學
04/28 13:30, 63F
→
04/28 13:30, 1周前 , 64F
材藝補習都很燒錢的
04/28 13:30, 64F
→
04/28 15:35, 1周前 , 65F
小孩很可憐
04/28 15:35, 65F
推
04/28 16:50, 1周前 , 66F
我比較好奇你四間都買同縣市嗎？ 還是有分散？
04/28 16:50, 66F
推
04/29 02:25, 1周前 , 67F
好忙，如果都是透天會超級忙
04/29 02:25, 67F
推
04/29 13:03, 1周前 , 68F
小孩有天份再栽培啊 不會讀書也是又不會讀書的路可走
04/29 13:03, 68F
→
04/29 13:03, 1周前 , 69F
比如房東 爸爸多買一點 小孩躺著過
04/29 13:03, 69F
噓
04/29 15:17, 1周前 , 70F
分類
04/29 15:17, 70F
推
04/29 18:35, 1周前 , 71F
好勇 只能推了
04/29 18:35, 71F
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