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[心得] 72-2限貸，一些想法

看板home-sale (房屋交易)作者 (CaLawrence)時間1月前 (2024/08/17 12:19), 1月前編輯推噓28(28推 0噓 23→)
留言51則, 27人參與, 1月前最新討論串1/1
有兩張圖 放在blog方便閱讀 無廣告&任何商業行為放心收看 https://pigeonfinance.blog/2024/08/17/72-2/ 在台灣，投資房地產最大的優勢之一，就是能取得便宜且大量的融資，但未來這現象可能 會有一些改變。 　　銀行法72-2條中規定：商業銀行僅能將30%的資金用於不動產放款。 不動產放款：貸款給民眾買房、給建商蓋房。 資金：民眾在銀行的存款餘額，加上銀行發行的金融債。 而近期房貸餘額已經逼近放款上限，讓商業銀行緊縮房地產的放款。體現在三個方面： 更高的貸款利率 更少的貸款額度 更難申請寬限期 　　對市場供需的影響 　　房地產放款餘額碰到72-2的限制將減少未來購屋者的舉債能力，對需求面絕對是一個 打擊。利率可能問題還好，主要的麻煩是貸款額度。沒有貸款額度的支應，購置房地產的 動能勢必趨緩。 　　但這並不表示房價一定會下跌，因為限制貸款也會影響供給。這次利率升高，主要針 對的是新的購屋者，既有的房貸戶並不受影響。屋主可能會因為不想放棄現有的貸款利率 而減少售屋的意願，情況嚴重的話將大幅減少二手屋供給甚至推升價格。 　　這個現象在美國已經演示過了，美國房地產貸款普遍採固定利率，不論市場利率怎麼 調整，只要銀行核貸給你，利率就不會再改變。在疫情前後貸款，大概可以拿到3%的利率 ，但在2022年大升息之後，房貸利率一度超過7%。 　　一般來說，升息會導致資產價格下跌，但美國升息導致屋主售屋意願大幅下降。反而 房價持續堅挺。但我認為這個因素在台灣影響力會比較小，因為新貸款條件雖然比較不利 ，不過貸款利率與過去相比差距不到1%，加上換屋轉貸比較不容易有額度卡住的問題，減 少供給的效果並不如美國升息前後那麼大。 　　72-2的限制，將同時減少對建商的放款，新屋供給也同樣會降低。建商蓋房子需要時 間才會形成有效供給。 　　綜合以上，我認為短期內對需求的衝擊應該更大。 　　限貸的成因 　　而導致限貸一樣是供需失衡造成的，因為存款數量增加速度小於房價上漲的速度。 2015-2021年，存款增速為4.74%，高於房地產2.39%。 2022-2024年，存款增速上升至5.98%，但房地產增速為8.39%。 　　過去台灣屬於流動性非常充足的狀況，不論購屋者的信用與購置的物件，幾乎所有人 都可以拿到央行規定的房貸利率地板價格。但未來如果政策沒有放鬆，可能不會再是常態 。 　　市場參與者的因應 　　若投資人認為這個限貸僅是短期現象，房地產的長期趨勢不變，那就會轉往投資付款 壓力較小的預售屋。 　　但因為新青安政策，貸款期限延展至40年以及寬限期使用，房貸資金回收的速度降低 許多，限貸的影響可能不會那麼快結束。若舉債能量不足導致房市熄火，進一步使市場中 房地產只漲不跌的共識出現改變，勢必會影響房市買氣。 　　政策制定者的可能反應 　　雖然平抑房價一直是政府的政策目標之一。但若造成一般民眾無法順利貸款可能會引 起一些民怨，有可能針對首購族，或者政策性貸款給予一些放寬。 　　央行的資產規模佔GDP比重從2021年1月的89%下降到2024年6月的84.41%，加上近期央 行的動作，包含突襲式升息以及提高存準率，偏向鷹派，也就是緊縮金融環境與去槓桿。 短期內可能要看到政策全面、快速放鬆，我認為有些困難。 　　投資想法 　　這個政策對於資產較為不足的族群影響更大，對於大多數房地產投資的老手來說，應 該幾乎不會有影響，因為他們手上的物件可以輕易的從「購屋貸款」轉為「週轉金貸款」 ，俗稱掛1轉掛4，而週轉金貸款並不受限貸的影響。 　　銀行手中的資金依舊充裕，過去消費性貸款利率的走勢通常與購屋貸款、周轉金貸款 相同，但近期在貸款利率普遍走揚的狀況下，消費性貸款的利率甚至逆勢下跌。這也會一 定程度上減輕衝擊，對許多資產雄厚的投資人來說，除了「週轉金貸款」之外，更能用「 消費性貸款」減輕對購屋貸款的依賴。 　　因為消費性貸款不能用來購置房地產，但可以套現手中的股票買房地產，再用週轉金 與消費性貸款把賣掉的股票買回即可。 　　但這樣操作的前提是，買家需要有全款買房的實力。對於資產一般的買家來說，購屋 能力依舊是顯著下降。適度減輕槓桿或者預留多一些流動性，可能會是比較好的應對方式 。 　　再來，會購置新成屋的族群，比起類似區域老屋的客群，族群普遍的財力、薪資通常 都比較受銀行歡迎，加上新成屋的交易紀錄較多，銀行鑑價容易，比較不容易影響貸款額 度。 　　加上中古屋又不像預售屋市場，有比較彈性的付款條件以及建商優惠貸款，我認為限 貸對老舊中古屋的衝擊應該又會比新成屋、多數重劃區來的更大。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.134.254.1 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1723868396.A.580.html
推
08/17 12:21, 1月前 , 1F
所以才發文說，投資的現在要準備5成現金XD
08/17 12:21, 1F
→
08/17 12:22, 1月前 , 2F
最差狀況全額付現XD
08/17 12:22, 2F
推
08/17 12:23, 1月前 , 3F
72-2是銀行跟政府釋放風向的好工具 現在狀況其實很明顯
08/17 12:23, 3F
推
08/17 12:23, 1月前 , 4F
而且你那存款數6%含美金
08/17 12:23, 4F
推
08/17 12:25, 1月前 , 5F
理性分析，所以某c在那邊嘴九月美國降息台灣也會跟著降
08/17 12:25, 5F
→
08/17 12:25, 1月前 , 6F
根本就是房板笑話冠軍，看看他美債現在多慘 公道勒？
08/17 12:25, 6F
有一小段沒複製到，我補上。 ※ 編輯: CaLawrence (220.134.254.1 臺灣), 08/17/2024 12:29:41
推
08/17 12:30, 1月前 , 7F
剛剛看美金也可以算我搞錯了
08/17 12:30, 7F
推
08/17 12:30, 1月前 , 8F
08/17 12:30, 8F
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08/17 12:31, 1月前 , 9F
所以美金可以算 但拿去買ETF就不行
08/17 12:31, 9F
→
08/17 12:32, 1月前 , 10F
台灣應該還是不動明王
08/17 12:32, 10F
推
08/17 12:41, 1月前 , 11F
好文推
08/17 12:41, 11F
推
08/17 12:43, 1月前 , 12F
N大嗆他美債就不對了，他是在低檔買的沒問題，而且他也
08/17 12:43, 12F
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08/17 12:43, 1月前 , 13F
說他是要穩穩領息，必要時美債質押貸款配合槓桿及套利操
08/17 12:43, 13F
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08/17 12:43, 1月前 , 14F
作。
08/17 12:43, 14F
→
08/17 12:43, 1月前 , 15F
要也是問他說，請問美債的技術分析還是屁嗎？
08/17 12:43, 15F
推
08/17 12:50, 1月前 , 16F
欸欸9月台灣到底會不會降息啊 我好怕
08/17 12:50, 16F
→
08/17 12:51, 1月前 , 17F
不太可能cpi還是很高
08/17 12:51, 17F
推
08/17 12:58, 1月前 , 18F
九月降息房價要漲爆了
08/17 12:58, 18F
推
08/17 12:59, 1月前 , 19F
他去年十月買的 完全沒跟上台美股衝上歷史新高這一趴
08/17 12:59, 19F
→
08/17 13:00, 1月前 , 20F
他的邏輯就很簡單，要降息所以買債 跟草履蟲一樣簡單
08/17 13:00, 20F
推
08/17 13:00, 1月前 , 21F
台灣景氣好棒棒，明年還要漲工資，電價現在又威脅要漲，
08/17 13:00, 21F
→
08/17 13:00, 1月前 , 22F
但是這個政府總是讓人猜不透啊…我是看不到降息的可能
08/17 13:00, 22F
推
08/17 13:02, 1月前 , 23F
美債本來就看技術分析了，看總經被巴死
08/17 13:02, 23F
→
08/17 13:02, 1月前 , 24F
房產ok不代表投資其他能力也ok
08/17 13:02, 24F
推
08/17 13:03, 1月前 , 25F
有貼對帳單的操作再來說神，不然嘴巴說說，說中再
08/17 13:03, 25F
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08/17 13:03, 1月前 , 26F
來說我有說
08/17 13:03, 26F
→
08/17 13:07, 1月前 , 27F
台灣景氣好 應該不可能降 因為台灣本來就沒什麼升了
08/17 13:07, 27F
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08/17 13:07, 1月前 , 28F
如果台灣降息 代表 台灣經濟要走下坡了股市繃繃
08/17 13:07, 28F
推
08/17 13:08, 1月前 , 29F
明年還有非自住的相關稅制上路，一整套組合拳打下
08/17 13:08, 29F
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08/17 13:08, 1月前 , 30F
來，這陣子建商又賣這麼爽，貨現在都在民眾手上，
08/17 13:08, 30F
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08/17 13:08, 1月前 , 31F
如果景氣一直不錯，不會有人賠錢賣，但景氣差的時
08/17 13:08, 31F
→
08/17 13:08, 1月前 , 32F
候就會跟對岸一樣
08/17 13:08, 32F
推
08/17 13:11, 1月前 , 33F
好文，但是好長，對不起我閱讀能力差
08/17 13:11, 33F
推
08/17 13:23, 1月前 , 34F
這個真專業
08/17 13:23, 34F
推
08/17 13:26, 1月前 , 35F
台幣降息先等匯率掉到30再說
08/17 13:26, 35F
→
08/17 13:35, 1月前 , 36F
就科技業在漲 剩下的沒動 政府在吃雞縮圈 沒撿裝的
08/17 13:35, 36F
→
08/17 13:35, 1月前 , 37F
新青安直接硬上唄
08/17 13:35, 37F
推
08/17 13:37, 1月前 , 38F
好文推
08/17 13:37, 38F
推
08/17 14:21, 1月前 , 39F
推
08/17 14:21, 39F
推
08/17 16:42, 1月前 , 40F
push
08/17 16:42, 40F
推
08/17 17:55, 1月前 , 41F
好奇72-2會影響到公教房貸嗎？
08/17 17:55, 41F
推
08/17 18:41, 1月前 , 42F
科技業和金融營建漲 其他沒什麼漲
08/17 18:41, 42F
※ 編輯: CaLawrence (220.134.254.1 臺灣), 08/17/2024 21:09:52
推
08/17 23:44, 1月前 , 43F
可能會因為不想放棄現有的貸款利率而減少售屋的意願
08/17 23:44, 43F
→
08/17 23:44, 1月前 , 44F
哇~第一次聽到這種說法
08/17 23:44, 44F
推
08/18 00:44, 1月前 , 45F
好文推
08/18 00:44, 45F
推
08/18 19:46, 1月前 , 46F
推
08/18 19:46, 46F
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08/18 20:25, 1月前 , 47F
不放棄現有貸款放棄賣房 就是2022美國升息遇到的狀況
08/18 20:25, 47F
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08/18 20:26, 1月前 , 48F
Ptt排版跟修改有點麻煩 有些地方修改了一些細節 不嫌
08/18 20:26, 48F
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08/18 20:26, 1月前 , 49F
麻煩的話用網站看比較好
08/18 20:26, 49F
推
08/19 00:41, 1月前 , 50F
感謝整理
08/19 00:41, 50F
推
08/19 19:16, 1月前 , 51F
好文
08/19 19:16, 51F
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