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[心得] 預售換約的迷思

看板home-sale (房屋交易)作者時間4小時前 (2024/11/01 22:59), 3小時前編輯推噓36(38推 2噓 228→)
留言268則, 15人參與, 2小時前最新討論串1/1
剛看到一篇好甜甜的重劃區新房 但有一個很大的迷思出現 “我買便宜 賣得比市場便宜就好了吧” https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
預售換約的獲利 要建構在 1:市場多頭 2:產品稀有 3:自備尚未擴大 這三個要素 上面的圖顯示很清楚 一間1000萬的房子 訂簽開8% 工程款12% 要換約獲利就是紅色那一段 多頭的時候只要產品特別 比方2021年的時候 就有聽說江北國美面河岸 有買方貼600多萬 央北國美也是有人排隊 但如果市場不是多頭 產品也不是很特別 自備款又被拉大 就會有一個很麻煩的問題 就是自備太多啦 https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
好用一直用 以一個1000萬漲到1500的商品 這兩三年稀鬆平常 但買方如果要吃下來 除了自備一次要拉到700外 貸款金額也跟1500的八成沒毛線關係 因為換約=更名=合約金額不變 拿了700買了1500萬的房子 貸款就算貸到滿8成 還是從1000萬的八成開始算 如果市場非多頭 產品一般般 價差又擴很大的狀況下 消費者用一樣比例的頭期款 可以買到總價高很多的房子 為什麼說是迷思 就是很多人算價格算得很開心 整天算隔壁案子開了漲了 自己買多少 價差多少 整個晚上咯咯咯笑到睡不著 結果沒發現到換約的錢是要額外算 算到後面下一手出不到 就只好down價格 結果太慢行動 工程款不斷堆疊 利潤down的速度沒有工程款加得快 第二個迷思 就是真的運氣好換出去 45%房地合一也是妥妥的跑不掉 獲利拆一半 還要扣仲介費 以前成本可以扣很多 現在真的就少很多 https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg
所以如果要換約 最好的時刻 就是現場該房型已經賣完 但接待中心還在賣 樣品屋還在 現場價格又拉上來 買方到現場看沒了 結果你有在賣 如果簽約沒多久工程款也沒繳多久 代表價差還不太大 基本上只要不貪心都很好跑 至於已經蓋到快上樑 工程款20%快繳完了 我是比較建議交屋後再賣啦 這樣下一手自備才拉得上來 補充一點 這波換約的量如果被逼出來 但沒有成交 就代表2021-2022的產品雖然有賺 但自備太高 以前寬鬆時代還可以貸八成 現在要留現金補貸差 超高自備的換約產品就會陷入窘境了 大概是這樣 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.101.128 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730473197.A.F6D.html
推
11/01 23:04, 4小時前 , 1F
不稀有，這點火都滅了
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11/01 23:05, 4小時前 , 2F
換約會讓人多掏錢的理由就是…
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11/01 23:06, 4小時前 , 3F
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11/01 23:06, 4小時前 , 4F
要夠特別 夠想要 才會溢價去買
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推
11/01 23:07, 4小時前 , 5F
換約流通性問題，大家可能會拿中古出來賣，如果含自住3
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11/01 23:07, 4小時前 , 6F
間以上
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11/01 23:08, 4小時前 , 7F
是的 為了避免貸差所以賣舊屋，這就是楊金龍政策的目的
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11/01 23:08, 4小時前 , 8F
不是一堆人整天吹供給不足？那就透過政策創造供給
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推
11/01 23:11, 4小時前 , 9F
市場會開始釋量
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推
11/01 23:15, 4小時前 , 10F
這篇說預售屋跑短的很清楚，大推
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推
11/01 23:22, 4小時前 , 11F
這篇只講一半, 另一半是針對投客角度的 但不提也好
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11/01 23:23, 4小時前 , 12F
只能說那間從一開始找信義就注定無法真的秒殺了 XD
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11/01 23:23, 4小時前 , 13F
因為信義不做XX案
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11/01 23:23, 4小時前 , 14F
阿要賣自住就會是這篇講的狀況 只能等看看有沒有稀有的
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11/01 23:23, 4小時前 , 15F
有錢自住剛好要買這案子
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11/01 23:23, 4小時前 , 16F
其實原屋主要這樣搞 不如自己交屋放五年就好 lol
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11/01 23:25, 4小時前 , 17F
s87大講到精髓 能自備五百萬的東西為什麼要自備七百萬呢
11/01 23:25, 17F
推
11/01 23:33, 3小時前 , 18F
重點是那一間幹嘛不放到過戶後賣
11/01 23:33, 18F
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11/01 23:34, 3小時前 , 19F
銀行鑑價都會上來了，買方自備款相對準備少。為什麼
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11/01 23:34, 3小時前 , 20F
要讓利出售
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11/01 23:34, 3小時前 , 21F
這個才是訊號，既然過戶後穩賺 賺更大，為何現在就
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11/01 23:34, 3小時前 , 22F
要跑
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11/01 23:35, 3小時前 , 23F
跟找哪一家房仲來說，根本不是重點
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11/01 23:36, 3小時前 , 24F
吹成這樣，結果到最後還po板上，根本 是警訊
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11/01 23:36, 3小時前 , 25F
說便宜、說划算，說滿嘴。結果沒人買 這就是市
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11/01 23:36, 3小時前 , 26F
場。
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推
11/01 23:37, 3小時前 , 27F
這我跟你想的就不一樣了, 警訊看單一個案容易失真
11/01 23:37, 27F
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11/01 23:37, 3小時前 , 28F
你怎知道原PO是啥原因要便宜賣 即便市況好的時候也會有
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11/01 23:37, 3小時前 , 29F
最好是單一案
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11/01 23:37, 3小時前 , 30F
各種因素賤賣的, 擔心市場狀況要看總體資料
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11/01 23:38, 3小時前 , 31F
北士科平轉 你接不接？
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11/01 23:38, 3小時前 , 32F
例如你想知道A7到底有沒有重災, 就拉一段區間出來看
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11/01 23:38, 3小時前 , 33F
2022年底的案子
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不用自己想有或沒有 看數據就好
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11/01 23:39, 3小時前 , 35F
而講這個案子為啥明明秒殺而沒賣掉, 也單純講現況而已
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11/01 23:39, 3小時前 , 36F
數據統計都需要時間，都是落後指標
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11/01 23:39, 3小時前 , 37F
以這案子來說, 自住買方受眾要拿700自備本來就很困難
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11/01 23:39, 3小時前 , 38F
同樣的案子拉去竹北, 就容易很多
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11/01 23:39, 3小時前 , 39F
秒殺什麼，他過戶後這個價錢會秒殺
11/01 23:39, 39F
還有 189 則推文
還有 9 段內文
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11/02 00:38, 2小時前 , 229F
有這麼多錢不會買這種爛格局。 明顯偏個案屬性問題
11/02 00:38, 229F
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11/02 00:38, 2小時前 , 230F
一個右側交易出發, 看到數據說話那種 實務上都有人操作
11/02 00:38, 230F
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11/02 00:39, 2小時前 , 231F
乾 被斷行... 杯G
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11/02 00:40, 2小時前 , 232F
我說身邊就有投資客活生生案例在跑 現在進行式
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11/02 00:41, 2小時前 , 233F
市區比較會漲就不會一堆人去買A7了。市區沒爆噴啊A7帳
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11/02 00:41, 2小時前 , 234F
面30漲到快60帳面漲一倍捏，帳面800萬變1600捏，才會
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11/02 00:41, 2小時前 , 235F
有人要衝進去送。
11/02 00:41, 235F
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11/02 00:41, 2小時前 , 236F
講得是整個環境氛圍，而非針對區域、或是單一案
11/02 00:41, 236F
推
11/02 00:42, 2小時前 , 237F
為什麼不放到過戶就好(`・ω・′)
11/02 00:42, 237F
推
11/02 00:43, 2小時前 , 238F
真奇怪你怎麼知道沒人買？去問仲介吧.已經被訂走
11/02 00:43, 238F
推
11/02 00:44, 2小時前 , 239F
那個人被金龍海嘯拿不出來650過戶
11/02 00:44, 239F
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11/02 00:44, 2小時前 , 240F
那恭喜啊，33萬/坪成交，有人拿7百多萬現金出來
11/02 00:44, 240F
推
11/02 00:44, 2小時前 , 241F
這一波其實也只差一成啊...
11/02 00:44, 241F
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11/02 00:45, 2小時前 , 242F
原來被訂走了哦，那還蠻好出的啊。
11/02 00:45, 242F
推
11/02 00:45, 2小時前 , 243F
探討個案為啥不過戶或要便宜賣 真的意義不大
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11/02 00:45, 2小時前 , 244F
就等交屋後，如果一切都檯面上。轉手價格就會出現來
11/02 00:45, 244F
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11/02 00:45, 2小時前 , 245F
了。
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11/02 00:45, 2小時前 , 246F
看整體數據才能代表市況
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11/02 00:45, 2小時前 , 247F
應該是檯面上吧 我其實有問過 依我的方式 賣方不要
11/02 00:45, 247F
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11/02 00:45, 2小時前 , 248F
920前後的差距是10%，不是突然貸八成挑水變五成。
11/02 00:45, 248F
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11/02 00:45, 2小時前 , 249F
數據都落後指標啦，你看 人家7百多萬拿出來了
11/02 00:45, 249F
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11/02 00:46, 2小時前 , 250F
只是我懶得講這段, 我就說了 賣方為啥便宜賣 原因百百種
11/02 00:46, 250F
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11/02 00:46, 2小時前 , 251F
感覺恐慌成分比較大（？）
11/02 00:46, 251F
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11/02 00:47, 2小時前 , 252F
因為這件買的時候很可能第二戶還有8成、7成
11/02 00:47, 252F
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11/02 00:47, 2小時前 , 253F
對啊, 所以還是有人接 如果是自住 那只能說A7難跌
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11/02 00:47, 2小時前 , 254F
結果一路到現在變成5成
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11/02 00:48, 2小時前 , 255F
如果成交33萬/坪 到底跌還漲？價格到底是有撐還是修
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11/02 00:48, 2小時前 , 256F
正
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推
11/02 00:48, 2小時前 , 257F
對耶，如果剛好前兩年下訂，剛好吃信用管制全餐
11/02 00:48, 257F
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11/02 00:48, 2小時前 , 258F
如果以原本入手2字頭來說當然是有漲
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推
11/02 00:48, 2小時前 , 259F
近一年成交44萬 假設<35買到也很多人想衝吧
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11/02 00:49, 2小時前 , 260F
但以現在A7到5字頭來說，算跌嗎？
11/02 00:49, 260F
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11/02 00:49, 2小時前 , 261F
所以就要看從什麼角度去討論了
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11/02 00:50, 2小時前 , 262F
單一個案大家就在猜現在市場價格也真好笑
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11/02 00:50, 2小時前 , 263F
況且誰說33萬成交的？講得好像自己是買家一樣
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11/02 00:51, 2小時前 , 264F
原文說的啊 賣家願意33萬成交啊
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11/02 00:52, 2小時前 , 265F
1700可以收不代表1700成交..沒買過房子?
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11/02 00:52, 2小時前 , 266F
因為他把原文修掉了
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11/02 00:53, 2小時前 , 267F
他一開始是說 賣家願意到每坪33萬
11/02 00:53, 267F
推
11/02 00:54, 2小時前 , 268F
那可能車位價格大家定義不同 總之明天就知道XD
11/02 00:54, 268F
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