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[心得] 預售換約的迷思

看板home-sale (房屋交易)作者時間1月前 (2024/11/01 22:59), 1月前編輯推噓40(44推 4噓 246→)
留言294則, 29人參與, 1月前最新討論串1/1
剛看到一篇好甜甜的重劃區新房 但有一個很大的迷思出現 “我買便宜 賣得比市場便宜就好了吧” https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
預售換約的獲利 要建構在 1:市場多頭 2:產品稀有 3:自備尚未擴大 這三個要素 上面的圖顯示很清楚 一間1000萬的房子 訂簽開8% 工程款12% 要換約獲利就是紅色那一段 多頭的時候只要產品特別 比方2021年的時候 就有聽說江北國美面河岸 有買方貼600多萬 央北國美也是有人排隊 但如果市場不是多頭 產品也不是很特別 自備款又被拉大 就會有一個很麻煩的問題 就是自備太多啦 https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
好用一直用 以一個1000萬漲到1500的商品 這兩三年稀鬆平常 但買方如果要吃下來 除了自備一次要拉到700外 貸款金額也跟1500的八成沒毛線關係 因為換約=更名=合約金額不變 拿了700買了1500萬的房子 貸款就算貸到滿8成 還是從1000萬的八成開始算 如果市場非多頭 產品一般般 價差又擴很大的狀況下 消費者用一樣比例的頭期款 可以買到總價高很多的房子 為什麼說是迷思 就是很多人算價格算得很開心 整天算隔壁案子開了漲了 自己買多少 價差多少 整個晚上咯咯咯笑到睡不著 結果沒發現到換約的錢是要額外算 算到後面下一手出不到 就只好down價格 結果太慢行動 工程款不斷堆疊 利潤down的速度沒有工程款加得快 第二個迷思 就是真的運氣好換出去 45%房地合一也是妥妥的跑不掉 獲利拆一半 還要扣仲介費 以前成本可以扣很多 現在真的就少很多 https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg
所以如果要換約 最好的時刻 就是現場該房型已經賣完 但接待中心還在賣 樣品屋還在 現場價格又拉上來 買方到現場看沒了 結果你有在賣 如果簽約沒多久工程款也沒繳多久 代表價差還不太大 基本上只要不貪心都很好跑 至於已經蓋到快上樑 工程款20%快繳完了 我是比較建議交屋後再賣啦 這樣下一手自備才拉得上來 補充一點 這波換約的量如果被逼出來 但沒有成交 就代表2021-2022的產品雖然有賺 但自備太高 以前寬鬆時代還可以貸八成 現在要留現金補貸差 超高自備的換約產品就會陷入窘境了 大概是這樣 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.101.128 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730473197.A.F6D.html
推
11/01 23:04, 1月前 , 1F
不稀有，這點火都滅了
11/01 23:04, 1F
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11/01 23:05, 1月前 , 2F
換約會讓人多掏錢的理由就是…
11/01 23:05, 2F
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11/01 23:06, 1月前 , 3F
11/01 23:06, 3F
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11/01 23:06, 1月前 , 4F
要夠特別 夠想要 才會溢價去買
11/01 23:06, 4F
推
11/01 23:07, 1月前 , 5F
換約流通性問題，大家可能會拿中古出來賣，如果含自住3
11/01 23:07, 5F
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11/01 23:07, 1月前 , 6F
間以上
11/01 23:07, 6F
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11/01 23:08, 1月前 , 7F
是的 為了避免貸差所以賣舊屋，這就是楊金龍政策的目的
11/01 23:08, 7F
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11/01 23:08, 1月前 , 8F
不是一堆人整天吹供給不足？那就透過政策創造供給
11/01 23:08, 8F
推
11/01 23:11, 1月前 , 9F
市場會開始釋量
11/01 23:11, 9F
推
11/01 23:15, 1月前 , 10F
這篇說預售屋跑短的很清楚，大推
11/01 23:15, 10F
推
11/01 23:22, 1月前 , 11F
這篇只講一半, 另一半是針對投客角度的 但不提也好
11/01 23:22, 11F
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11/01 23:23, 1月前 , 12F
只能說那間從一開始找信義就注定無法真的秒殺了 XD
11/01 23:23, 12F
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11/01 23:23, 1月前 , 13F
因為信義不做XX案
11/01 23:23, 13F
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11/01 23:23, 1月前 , 14F
阿要賣自住就會是這篇講的狀況 只能等看看有沒有稀有的
11/01 23:23, 14F
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11/01 23:23, 1月前 , 15F
有錢自住剛好要買這案子
11/01 23:23, 15F
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11/01 23:23, 1月前 , 16F
其實原屋主要這樣搞 不如自己交屋放五年就好 lol
11/01 23:23, 16F
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11/01 23:25, 1月前 , 17F
s87大講到精髓 能自備五百萬的東西為什麼要自備七百萬呢
11/01 23:25, 17F
推
11/01 23:33, 1月前 , 18F
重點是那一間幹嘛不放到過戶後賣
11/01 23:33, 18F
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11/01 23:34, 1月前 , 19F
銀行鑑價都會上來了，買方自備款相對準備少。為什麼
11/01 23:34, 19F
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11/01 23:34, 1月前 , 20F
要讓利出售
11/01 23:34, 20F
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11/01 23:34, 1月前 , 21F
這個才是訊號，既然過戶後穩賺 賺更大，為何現在就
11/01 23:34, 21F
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11/01 23:34, 1月前 , 22F
要跑
11/01 23:34, 22F
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11/01 23:35, 1月前 , 23F
跟找哪一家房仲來說，根本不是重點
11/01 23:35, 23F
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11/01 23:36, 1月前 , 24F
吹成這樣，結果到最後還po板上，根本 是警訊
11/01 23:36, 24F
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11/01 23:36, 1月前 , 25F
說便宜、說划算，說滿嘴。結果沒人買 這就是市
11/01 23:36, 25F
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11/01 23:36, 1月前 , 26F
場。
11/01 23:36, 26F
推
11/01 23:37, 1月前 , 27F
這我跟你想的就不一樣了, 警訊看單一個案容易失真
11/01 23:37, 27F
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11/01 23:37, 1月前 , 28F
你怎知道原PO是啥原因要便宜賣 即便市況好的時候也會有
11/01 23:37, 28F
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11/01 23:37, 1月前 , 29F
最好是單一案
11/01 23:37, 29F
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11/01 23:37, 1月前 , 30F
各種因素賤賣的, 擔心市場狀況要看總體資料
11/01 23:37, 30F
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11/01 23:38, 1月前 , 31F
北士科平轉 你接不接？
11/01 23:38, 31F
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11/01 23:38, 1月前 , 32F
例如你想知道A7到底有沒有重災, 就拉一段區間出來看
11/01 23:38, 32F
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11/01 23:38, 1月前 , 33F
2022年底的案子
11/01 23:38, 33F
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11/01 23:38, 1月前 , 34F
不用自己想有或沒有 看數據就好
11/01 23:38, 34F
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11/01 23:39, 1月前 , 35F
而講這個案子為啥明明秒殺而沒賣掉, 也單純講現況而已
11/01 23:39, 35F
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11/01 23:39, 1月前 , 36F
數據統計都需要時間，都是落後指標
11/01 23:39, 36F
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11/01 23:39, 1月前 , 37F
以這案子來說, 自住買方受眾要拿700自備本來就很困難
11/01 23:39, 37F
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11/01 23:39, 1月前 , 38F
同樣的案子拉去竹北, 就容易很多
11/01 23:39, 38F
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11/01 23:39, 1月前 , 39F
秒殺什麼，他過戶後這個價錢會秒殺
11/01 23:39, 39F
還有 215 則推文
還有 9 段內文
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11/02 00:48, 1月前 , 255F
如果成交33萬/坪 到底跌還漲？價格到底是有撐還是修
11/02 00:48, 255F
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11/02 00:48, 1月前 , 256F
正
11/02 00:48, 256F
推
11/02 00:48, 1月前 , 257F
對耶，如果剛好前兩年下訂，剛好吃信用管制全餐
11/02 00:48, 257F
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11/02 00:48, 1月前 , 258F
如果以原本入手2字頭來說當然是有漲
11/02 00:48, 258F
推
11/02 00:48, 1月前 , 259F
近一年成交44萬 假設<35買到也很多人想衝吧
11/02 00:48, 259F
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11/02 00:49, 1月前 , 260F
但以現在A7到5字頭來說，算跌嗎？
11/02 00:49, 260F
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11/02 00:49, 1月前 , 261F
所以就要看從什麼角度去討論了
11/02 00:49, 261F
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11/02 00:50, 1月前 , 262F
單一個案大家就在猜現在市場價格也真好笑
11/02 00:50, 262F
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11/02 00:50, 1月前 , 263F
況且誰說33萬成交的？講得好像自己是買家一樣
11/02 00:50, 263F
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11/02 00:51, 1月前 , 264F
原文說的啊 賣家願意33萬成交啊
11/02 00:51, 264F
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11/02 00:52, 1月前 , 265F
1700可以收不代表1700成交..沒買過房子?
11/02 00:52, 265F
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11/02 00:52, 1月前 , 266F
因為他把原文修掉了
11/02 00:52, 266F
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11/02 00:53, 1月前 , 267F
他一開始是說 賣家願意到每坪33萬
11/02 00:53, 267F
推
11/02 00:54, 1月前 , 268F
那可能車位價格大家定義不同 總之明天就知道XD
11/02 00:54, 268F
噓
11/02 01:26, 1月前 , 269F
閱 還沒吃藥啊嘻
11/02 01:26, 269F
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11/02 02:09, 1月前 , 270F
只有台灣有預售屋==
11/02 02:09, 270F
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11/02 02:15, 1月前 , 271F
熱門
11/02 02:15, 271F
推
11/02 03:02, 1月前 , 272F
好看，感謝y大s大n大
11/02 03:02, 272F
推
11/02 03:31, 1月前 , 273F
銀行鑑價也一起參考其他銀行的啊 也不是說換找別家就一
11/02 03:31, 273F
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11/02 03:31, 1月前 , 274F
定有
11/02 03:31, 274F
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11/02 08:05, 1月前 , 275F
40年後人口會少500萬？繳完貸款發現周遭空屋一堆還降價了
11/02 08:05, 275F
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11/02 08:05, 1月前 , 276F
？大樓應該也破舊不堪了？感覺有點淒涼？
11/02 08:05, 276F
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11/02 09:41, 1月前 , 277F
nova亂講話被圍剿 開始發正常文取暖了
11/02 09:41, 277F
噓
11/02 10:38, 1月前 , 278F
2023/7/1以前的竹北價格跟現在差了25萬/坪，最好沒人接
11/02 10:38, 278F
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11/02 10:38, 1月前 , 279F
，那建商巴不得你退….
11/02 10:38, 279F
→
11/02 11:32, 1月前 , 280F
不用迷思
11/02 11:32, 280F
推
11/02 14:38, 1月前 , 281F
擋人財路猶如殺人父母 幫你補個血吧
11/02 14:38, 281F
推
11/02 15:12, 1月前 , 282F
多發這些正常文不就好了 不因人廢言 個人換約經驗 精
11/02 15:12, 282F
→
11/02 15:12, 1月前 , 283F
華大概如這篇所述
11/02 15:12, 283F
推
11/02 16:44, 1月前 , 284F
推個 尤其銀行鑑價部份 交易時仲介就應該講清楚
11/02 16:44, 284F
→
11/02 16:44, 1月前 , 285F
銀行是取低者鑑價
11/02 16:44, 285F
→
11/02 18:01, 1月前 , 286F
拿的出自備700，不代表財力或身份能貸到2800萬，這是兩件
11/02 18:01, 286F
→
11/02 18:01, 1月前 , 287F
事。
11/02 18:01, 287F
→
11/02 18:02, 1月前 , 288F
直接預設立場這樣比有點奇怪
11/02 18:02, 288F
→
11/02 18:05, 1月前 , 289F
要能貸8成必須是首購買家，而首購自備就有700，這有點厲害
11/02 18:05, 289F
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11/02 18:05, 1月前 , 290F
，似乎不像A7的客群
11/02 18:05, 290F
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11/02 18:07, 1月前 , 291F
有點像是換屋買家，反正只能貸5成，錢就是備足了
11/02 18:07, 291F
推
11/02 23:40, 1月前 , 292F
講得好像現在一坪7x萬蓋的就有比5年前一坪3x萬好一樣
11/02 23:40, 292F
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11/02 23:40, 1月前 , 293F
搞不好還更爛 缺工缺到阿貓阿狗都在用
11/02 23:40, 293F
→
11/02 23:41, 1月前 , 294F
是什麼讓你以為這種飆漲的房價反映出來的最多是成本？
11/02 23:41, 294F
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