[新聞] 實價登錄炒房揭秘！洗房價vs.車位灌水 已刪文
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內文：
實價登錄炒房揭秘！洗房價vs.車位灌水 同社區前後價差恐多付上千萬｜買房財之道
Yahoo奇摩房地產編輯部
2025年4月1日 週二 上午9:07
「左手賣右手」炒作行之有年
少數幾筆異常行情要注意
「拆車位拉高單價」建商慣用技
【文／蔡碧月】房地產的都市傳說「洗房價」行之有年，實價登錄雖然提供即時交易行情，
但數字背後可能暗藏炒作。房價異常真相大揭秘，專家教你判斷合理行情。
利用「定錨效應」拉行情
「所謂的洗房價，就是利用實價登錄的公信力來拉抬房價。只要高價的成交價格可以被記錄
在實價登錄上，就可以拉抬整個社區未來的成交行情。」曾經從事不動產鑑價工作的「阿宅
-雙碩士地產顧問」透露，「洗房價」手法行之有年，例如有些新建案，開賣沒多久就成交
創新高，仔細追查買方的背景之後，才發現是公司自己人買的。
他強調，這種透過自己人左手換右手的交易炒作，讓不知情的人對整個社區的房價有所預期
的作法，市場也稱為定錨效應。
但是，一般人要怎麼判斷這種異常的房價呢？
阿宅-雙碩士地產顧問認為，「首先是實價登錄的樣本數要有代表性及趨勢性。」亦即判讀
實價登錄行情時，一定要有一個概念：要排除異常值，社區少數幾筆偏高或偏低的成交，並
不代表正常市場行情，「所以銀行的內部估價，通常都要參考3筆實價登錄，比較慎重的，
甚至要6筆，就是避免少數異常值造成的偏誤。」
他表示，「成交價格合不合理，也不能只看這個社區，必須要跟區域周邊同性質的社區比。
」行情有比較效應，當這個社區房價上漲，旁邊類似的社區也一定是同時上漲。不會A社區
大漲，B社區卻完全不漲。
他舉例說明，早前新竹某社區揭露的實價登錄，在房地產社群掀起了一陣討論。該社區在去
年7月時有2筆成交行情創歷史新高，達到一坪90萬以上，但到了10月卻大幅回跌到6~7字頭
，背後代表什麼意義？
異常行情恐讓買家多付千萬
深入研究該社區的實價登錄成交趨勢，在上半年，除了一筆明顯較低4字頭的成交，社區其
他多筆的成交行情，都很穩定的維持在6～7字頭左右。而社區周邊區域同性質的社區房價，
也都成交在這個區間，因此依社區本身及周邊的社區實登行情，可以認定6～7字頭就是這個
社區的合理房價。
但到了7月，神奇的事情出現了。明明用7字頭可以買到的社區，卻出現2筆9字頭的成交紀錄
，足足跳空上漲30%。雖然無法確定該社區的這兩筆成交，背後究竟有甚麼故事，也有可能
不是洗房價，而是買方確實認定有這個價值。但如果把這兩筆9字頭的實價登錄排除，該社
區全年度的成交行情就是維持在6～7字頭這個水準。所以該社區10月份最新成交回到6～7字
頭，其實也算是回歸社區成交均值。
「如果當初沒有發現這樣的實登行情有可議之處，7月跟著當時那兩筆社區最高價買房，到
現在可能就直接多付將近1千萬了。」
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在實價登錄裡，過高或過低的行情，常會讓人質疑。有些交易明細打開的時候，會發現它直
接載明員工親友等特殊關係交易等理由。除此之外，沒有交易明細的異常高價，其成交的細
節和理由，只有當事人最清楚。
預售鑽實登漏洞 利用車位抬價
House123 執行長邱愛莉表示，「洗房價」在預售市場比較可能發生，在實價登錄裡，要判
別是不是建商「洗房價」，可以看看登錄幾筆？如果只登錄一、兩筆交易，比較容易有可能
是「洗房價」，不過現在規定預售買賣一個月內要登錄行情，事後修正還會被罰款，所以現
在利用交易登錄去定錨行情的沒有像以前那麼多，但是現在的確有另外一種做法。
她解釋，建商可能會利用車位讓房子看起來單價高一點。假設一間20坪的預售屋，每坪成交
100萬、車位是250萬元，總價是2250萬元。實登的時候，總價還是一樣，但車位價格少報，
只刊210萬，剩下的灌到房子上，實價登錄上每坪房價就變成102萬元。建商在總價上沒有作
假，但取巧性的利用車位拆帳少一點，拉高房子單價，雖然一坪從100萬變102萬，只高了2
萬，但在售屋現場就有幫助了。「不過，拆車位可以拉抬小坪數房子，大坪數分母大，拉抬
效果就沒有那麼顯著。」
總而言之，實價登錄提高了交易行情的透明度，但難揭示交易背後動機。想買房的人，應審
慎分析數據、參考周邊行情，避免因市場操作（如「洗房價」）或定錨效應影響，導致掉入
高價購買風險。
判讀「洗房價」要訣
判別方法
樣本數代表性
說明
排除極端值，參考至少3筆以上實價登錄數據。
判別方法
區域比較
說明
與周邊同性質社區房價進行比較，檢視整體上漲趨勢是否一致。
判別方法
長期趨勢
說明
分析全年均值，排除短期異常高價現象。
判別方法
車位分拆取巧
說明
預售買賣登錄時，透過降低車位價格，將差額分配至房屋售價，拉高每坪單價。
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