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[心得] 配偶贈與＋轉增貸＋社宅化實戰心得

看板home-sale (房屋交易)作者 (Tu m'aimes?)時間10月前 (2025/05/11 01:53), 10月前編輯推噓37(37推 0噓 41→)
留言78則, 32人參與, 10月前最新討論串1/1
房板各位大大好，小弟有打算再購屋，但因為現在央行打房不過目前手上已持有的一間老房子 且繳了一段時間的房貸，於是就開始評估怎麼把這間房轉給老婆名下， 讓我可以重新取得「首購資格」。 但因為房子還有綁貸款在身上，而且老婆名下已經有一筆新青安貸款， 所以操作上不能只是單純過戶，還要兼顧現金流避免自己嘎不過來。 這邊簡單分享整個操作流程給大家參考： 背景介紹： - 房屋原本在我名下，貸款未清。 - 想把房子轉給老婆名下（透過配偶贈與），讓我取得首購資格。 - 老婆已有新青安房貸，無法再承接新貸款。 考慮以上因素，因此搭配社會住宅轉租（包租代管）+ 公證租約， 讓銀行認列租金收入，降低收支比壓力。 流程主要分為三大階段： 一、配偶贈與過戶 配偶贈與的流程可以搜尋板上文章或google，但自己親自跑真的像是玩大地遊戲， 費時又瑣碎，不過全部自己跑下來也學到不少。 需要準備的證件與資料就先略過。 辦理流程涉及： 1.戶政事務所：如果你沒親自跑，就要申請印鑑證明 2.地方稅捐處：印花稅申報繳納、土地增值稅免徵證明、契稅繳款單 3.國稅局：完成1,2大約3-5天後，會收到簡訊通知，接著就要回地方稅捐處拿資料 再去國稅局辦理，配偶贈與免稅證明 +以及繳納契稅（公告現值約 6%） 4.地政事務所：身份驗證、配偶贈與並過戶、新權狀領取 通常這些流程要分2～3次跑，不過我只跑2次，更新後的權狀請地政掛號郵寄（約$100） 申請表提醒：政府雖有範本，但狀況不同容易出錯（如房屋全戶、土地持分），現場建議 直接請地政人員協助重填。公告現值也是現場查詢才準。 二、申請社會住宅（包租代管） 這部份不一定要做，因人而異。主要是因為想要讓太太在日後申辦貸款的條件會更好 而且租賃契約會公證，個人以為對銀行來說認列的可能性比較高 就算私人出租房客不報稅，這間房也無法用自住稅率課徵房屋稅地價稅 與其全部自己處理，我覺得直接找包租代管業者做公益人或社會住宅更省事。 主要流程如下： 1.尋找OK的包租代管業者 2.與業務討論出租行情並且開始尋找房客 3. 篩選房客條件 4. 簽訂契約 5. 獲得租金收入證明（銀行存摺明細） 三、尋找銀行轉貸 （轉增貸） 這一年來房市被央行盯得很緊，放貸名額常常被限縮，有額度還得搶快。所以我一開始不 是直接找別家銀行，而是先問原貸款銀行能不能重新辦理貸款，意外發現還能承接。 這部分要注意幾個重點： 1. 利率、期數、配偶財力條件都要重談，也要看當下利率環境。 2. 銀行說就算核貸，也可能得排隊等待額度，不能保證立刻撥款。 3. 最大問題是：配偶變成第二戶貸款人，只能貸5成！ 我的原始貸款是 8 成 太太名下接手只能 5 成 中間差額要自己補現金 這時候銀行的「鑑價結果」就變得很重要! 若鑑價偏低，貸款成數就更低，補繳金額可能爆表 雖然是轉貸轉給自己人，但鑑價與貸款條件完全重新計算，所以條件和貸款金額 都會不一樣，一定要自己先試算最差狀況下需要補多少錢 否則這樣轉貸就沒意義。 我算是蠻幸運遇到認真的業務，當我與太太的財力證明都備齊後，他很快幫我整理報告 並且送總行。 送件時間接近月底，他幫我拼進下個月初的放貸額度名單 （這年頭房貸真的難做，銀行隨時被金管會盯，不敢隨便放貸款，搞得房貸案件 都要用搶的！） 後來總行的審核速度比預期快，大概一週內就有結果。其實一開始業務就有提醒我， 他以前辦過的出租物件貸款案，總行最多只給 20 年期，但這次我竟然拿到了 30 年期！ 但是利率沒有很漂亮，只有 2.75%，不過當時申辦已經接近月底，我也不太想為了 0.1% 再東奔西跑，就直接接受條件，快速完成轉貸。 後來回頭想一想，覺得能過關的原因應該是： 1. 我是原銀行客戶，轉增貸不算陌生戶； 2. 前期還款紀錄良好； 3. 太太的財力與收支比合格(有先做社宅出租且能cover過貸款月付金)； 4. 貸款成數從 8 成降到 5 成，實質上是我自己補錢幫銀行減少貸款額度； 5. 銀行能賺利息＋手續費，對他們來說也是穩賺不賠的案子。 四、費用成本 從以上流程來看需要支付的有： 1. 贈與過戶成本：包含印花稅契稅 (配偶贈與免贈與稅也先不繳土增稅) 2. 貸款費用：銀行貸款開辦費、代書費、過戶規費與塗銷規費 我這樣組合技操作的金錢費用大約3萬，付出時間與精神成本無法計算 但是3萬換一個首購資格，我覺得是可以的 誰叫會打房不會控制匯率的金龍大大要給擁房仔lesson呢 要讓大家知道學費很貴的！ 對我來說，最重要的是成功清出首購資格，未來還有空間可以布局第二戶或新案場。利率 雖然不是最低，但流程跑得順、沒有卡關，這才是我最在意的。 五、結論 老實說，我的這個案例不一定適用所有人，畢竟每個人的房屋條件、貸款歷史與財務背景 不同。有些房板強者搞不好可以殺到更好的利率、成數或費用。但這次實際操作從 「配偶贈與 → 社宅轉租 → 銀行轉貸」 整體跑完後，我覺得這一套流程對像我這樣的情境非常有幫助，也確實達到目標。 所以把這次經驗整理分享給大家，希望未來有房板大大需要時能派上用場 感謝大家收看！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.136.117.255 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1746899593.A.4B3.html
推
05/11 01:55, 10月前 , 1F
推分享
05/11 01:55, 1F
推
05/11 02:06, 10月前 , 2F
請問你的房產是市價和評定現值差距不大嗎?贈與給配偶之後
05/11 02:06, 2F
→
05/11 02:06, 10月前 , 3F
取得成本變成評定現值 之後出售要繳的房地合一稅會變多吧
05/11 02:06, 3F
評定現值是用來計算房屋稅以及契稅，跟房地合一稅無關喔！
推
05/11 02:29, 10月前 , 4F
謝謝分享 很有用的實戰經驗 但八成變五成很多人就卡在這
05/11 02:29, 4F
→
05/11 02:29, 10月前 , 5F
補現金的部分了
05/11 02:29, 5F
推
05/11 02:41, 10月前 , 6F
出租件幾乎20年官股吧 其他銀行30年不困難
05/11 02:41, 6F
→
05/11 02:42, 10月前 , 7F
其實我跑過好多間銀行 有租約有金流就會認列
05/11 02:42, 7F
→
05/11 02:42, 10月前 , 8F
但加入社宅除非要買賣的免稅額 不然利大於弊
05/11 02:42, 8F
是啊 如果為了400萬自用免稅額 要負擔房客報稅以及國稅局追稅的風險 不如直接做社宅還有每月免稅收入和修繕補貼
推
05/11 02:49, 10月前 , 9F
推
05/11 02:49, 9F
推
05/11 04:02, 10月前 , 10F
推用心分享
05/11 04:02, 10F
推
05/11 06:15, 10月前 , 11F
推 民營增轉不少30+寬
05/11 06:15, 11F
推
05/11 06:17, 10月前 , 12F
社宅光房屋稅就省不少，今年會更有感
05/11 06:17, 12F
→
05/11 06:50, 10月前 , 13F
請教，你第二間五成，你老婆第二間也是五成為何要轉到老婆
05/11 06:50, 13F
→
05/11 06:50, 10月前 , 14F
名下？原屋增貸後再買比較不好嗎
05/11 06:50, 14F
原屋增貸就是掛四 掛四資金不能用來買房啊
推
05/11 07:37, 10月前 , 15F
推
05/11 07:37, 15F
→
05/11 08:06, 10月前 , 16F
你也順便重置賣屋成本 不知道你有沒有想到這一層
05/11 08:06, 16F
→
05/11 08:09, 10月前 , 17F
看來原po功課做的很足
05/11 08:09, 17F
→
05/11 08:11, 10月前 , 18F
原來夫妻贈與賣屋可以用贈與前第一次買賣移轉為取得
05/11 08:11, 18F
→
05/11 08:11, 10月前 , 19F
時間及成本計算
05/11 08:11, 19F
房地合一稅仍舊以購入日期為主 配偶贈與不會Reset持有時間
→
05/11 08:19, 10月前 , 20F
屋主變更,要是重新貸款失敗，銀行可能會要你還8成不就死
05/11 08:19, 20F
→
05/11 08:19, 10月前 , 21F
了？
05/11 08:19, 21F
→
05/11 09:19, 10月前 , 22F
lesson
05/11 09:19, 22F
感謝指正
推
05/11 09:20, 10月前 , 23F
推
05/11 09:20, 23F
推
05/11 09:36, 10月前 , 24F
推分享
05/11 09:36, 24F
推
05/11 10:04, 10月前 , 25F
原來夫妻間贈與不影響取得成本 學習了
05/11 10:04, 25F
推
05/11 10:06, 10月前 , 26F
酷
05/11 10:06, 26F
推
05/11 10:15, 10月前 , 27F
推優質分享
05/11 10:15, 27F
推
05/11 10:21, 10月前 , 28F
推分享
05/11 10:21, 28F
推
05/11 10:29, 10月前 , 29F
屋主變更,要是重新貸款失敗-->當然是先跟銀行談妥才做啊
05/11 10:29, 29F
推
05/11 11:00, 10月前 , 30F
推，把總價低的老房轉給另一半，下一間買新房八成，好棋
05/11 11:00, 30F
因為第二戶的貸款限制 我也是想了好久才知道原來可以這樣做
推
05/11 12:03, 10月前 , 31F
這步驟最難在轉增貸，要老婆條件好還要銀行願意認列租金收
05/11 12:03, 31F
→
05/11 12:03, 10月前 , 32F
入，現在第二房的條件比第一房嚴格很多
05/11 12:03, 32F
推
05/11 12:06, 10月前 , 33F
感謝分享
05/11 12:06, 33F
※ 編輯: nksp (223.140.180.215 臺灣), 05/11/2025 14:42:39
推
05/11 14:40, 10月前 , 34F
推分享
05/11 14:40, 34F
推
05/11 15:45, 10月前 , 35F
感謝分享，但是加上即將新入手的，夫妻共三間，為什麼你可
05/11 15:45, 35F
→
05/11 15:45, 10月前 , 36F
以確定自己符合首購8成？已經問過嗎？
05/11 15:45, 36F
推
05/11 16:03, 10月前 , 37F
他這樣有銀行端的首購資格沒錯啦 不是政府的 政府的會
05/11 16:03, 37F
→
05/11 16:03, 10月前 , 38F
連配偶 有的甚至連父母要一起看
05/11 16:03, 38F
→
05/11 16:04, 10月前 , 39F
頂多有些機車的銀行會有限制是配偶不能在該行有一定金
05/11 16:04, 39F
→
05/11 16:04, 10月前 , 40F
額的貸款
05/11 16:04, 40F
→
05/11 16:04, 10月前 , 41F
真的不行 離婚 哈哈哈
05/11 16:04, 41F
推
05/11 16:06, 10月前 , 42F
其實我是真的沒遇過租金不認的 貸款物件跟人都很重要
05/11 16:06, 42F
→
05/11 16:06, 10月前 , 43F
除非抓的太緊繃
05/11 16:06, 43F
→
05/11 16:07, 10月前 , 44F
這種操作很合理 但一般會花錢請代書協助 自己跑的比較
05/11 16:07, 44F
→
05/11 16:07, 10月前 , 45F
少見
05/11 16:07, 45F
→
05/11 16:08, 10月前 , 46F
只是這個方式總歸還是有上限 最後還是得往掛四跑
05/11 16:08, 46F
推
05/11 16:55, 10月前 , 47F
原來如此，感恩S26大大解惑。
05/11 16:55, 47F
推
05/11 16:56, 10月前 , 48F
之前，銀行跟我說房子在誰名下，和貸款人，不一定要相符合
05/11 16:56, 48F
→
05/11 16:56, 10月前 , 49F
，又看到這篇就在想，會不會不一定需要過戶？
05/11 16:56, 49F
推
05/11 17:06, 10月前 , 50F
假如A名下 B貸款 那A買房就會收到央行掛1的限制 如果B
05/11 17:06, 50F
→
05/11 17:06, 10月前 , 51F
買房 他的負債比也會被影響
05/11 17:06, 51F
→
05/11 17:07, 10月前 , 52F
所以要拿首購條件最好就是門清
05/11 17:07, 52F
推
05/11 17:26, 10月前 , 53F
原來如此，感恩說明。
05/11 17:26, 53F
推
05/11 17:36, 10月前 , 54F
很多方式我都想過 哈哈哈 甚至當初新青安都跟老婆說好
05/11 17:36, 54F
→
05/11 17:36, 10月前 , 55F
先離婚後去買 老婆也答應了 只是後來考量丈母娘那邊加
05/11 17:36, 55F
→
05/11 17:36, 10月前 , 56F
上好物件不多就算了
05/11 17:36, 56F
推
05/11 21:12, 10月前 , 57F
推分享
05/11 21:12, 57F
推
05/11 21:58, 10月前 , 58F
我之前也這樣想過，謝謝你實踐讓大家參考！
05/11 21:58, 58F
→
05/11 22:38, 10月前 , 59F
請問這樣是先找到租客在啟動轉貸嗎？還是能同時進
05/11 22:38, 59F
→
05/11 22:38, 10月前 , 60F
行呢
05/11 22:38, 60F
推
05/11 23:37, 10月前 , 61F
他需要認列租金 一定是先有租客才轉貸
05/11 23:37, 61F
→
05/11 23:37, 10月前 , 62F
沒租客在認列收入就少了租金
05/11 23:37, 62F
推
05/12 00:11, 10月前 , 63F
真的有點辛苦
05/12 00:11, 63F
→
05/12 08:58, 10月前 , 64F
感謝61樓解釋！
05/12 08:58, 64F
推
05/12 11:03, 10月前 , 65F
可以贈與不動產且帶條件，然後跟銀行談好承受抵押權+
05/12 11:03, 65F
→
05/12 11:03, 10月前 , 66F
權利內容變更。細節就不說了XD這個專業的付費就會回
05/12 11:03, 66F
→
05/12 11:03, 10月前 , 67F
答你
05/12 11:03, 67F
推
05/12 11:05, 10月前 , 68F
至於收入部分，兼職收入可以薪資較高之公司申報勞健保
05/12 11:05, 68F
→
05/12 11:05, 10月前 , 69F
，健保不得重複投保，所以兼職是正職只需投保一處勞
05/12 11:05, 69F
→
05/12 11:05, 10月前 , 70F
健保。這樣就有兩份收入了，比出租的認列還高才是。沒
05/12 11:05, 70F
→
05/12 11:05, 10月前 , 71F
出租=自用應該更好貸款承受
05/12 11:05, 71F
推
05/12 11:08, 10月前 , 72F
另外社宅可以自己去考取執照成立包租代管公司然後給
05/12 11:08, 72F
→
05/12 11:08, 10月前 , 73F
自己公司承辦，這樣只要保證金在市政府，其他都很好
05/12 11:08, 73F
→
05/12 11:08, 10月前 , 74F
談XD
05/12 11:08, 74F
→
05/12 11:31, 10月前 , 75F
學到了
05/12 11:31, 75F
推
05/12 20:35, 10月前 , 76F
真的要感謝那間銀行！很多銀行不做管制戶、這種贈
05/12 20:35, 76F
→
05/12 20:35, 10月前 , 77F
與取得的購置也不太好做
05/12 20:35, 77F
推
05/13 15:39, 10月前 , 78F
感謝分享。之後可能也有同樣需求
05/13 15:39, 78F
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