[心得] 配偶贈與＋轉增貸＋社宅化實戰心得

看板home-sale (房屋交易)作者nksp (Tu m'aimes?)時間9小時前 (2025/05/11 01:53)推噓16(16推 0噓 13→)

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房板各位大大好，小弟有打算再購屋，但因為現在央行打房不過目前手上已持有的一間老房子且繳了一段時間的房貸，於是就開始評估怎麼把這間房轉給老婆名下，讓我可以重新取得「首購資格」。但因為房子還有綁貸款在身上，而且老婆名下已經有一筆新青安貸款，所以操作上不能只是單純過戶，還要兼顧現金流避免自己嘎不過來。這邊簡單分享整個操作流程給大家參考：背景介紹： - 房屋原本在我名下，貸款未清。 - 想把房子轉給老婆名下（透過配偶贈與），讓我取得首購資格。 - 老婆已有新青安房貸，無法再承接新貸款。考慮以上因素，因此搭配社會住宅轉租（包租代管）+ 公證租約，讓銀行認列租金收入，降低收支比壓力。流程主要分為三大階段：一、配偶贈與過戶配偶贈與的流程可以搜尋板上文章或google，但自己親自跑真的像是玩大地遊戲，費時又瑣碎，不過全部自己跑下來也學到不少。需要準備的證件與資料就先略過。辦理流程涉及： 1.戶政事務所：如果你沒親自跑，就要申請印鑑證明 2.地方稅捐處：印花稅申報繳納、土地增值稅免徵證明、契稅繳款單 3.國稅局：完成1,2大約3-5天後，會收到簡訊通知，接著就要回地方稅捐處拿資料再去國稅局辦理，配偶贈與免稅證明 +以及繳納契稅（公告現值約 6%） 4.地政事務所：身份驗證、配偶贈與並過戶、新權狀領取通常這些流程要分2～3次跑，不過我只跑2次，更新後的權狀請地政掛號郵寄（約$100）申請表提醒：政府雖有範本，但狀況不同容易出錯（如房屋全戶、土地持分），現場建議直接請地政人員協助重填。公告現值也是現場查詢才準。二、申請社會住宅（包租代管）這部份不一定要做，因人而異。主要是因為想要讓太太在日後申辦貸款的條件會更好而且租賃契約會公證，個人以為對銀行來說認列的可能性比較高就算私人出租房客不報稅，這間房也無法用自住稅率課徵房屋稅地價稅與其全部自己處理，我覺得直接找包租代管業者做公益人或社會住宅更省事。主要流程如下： 1.尋找OK的包租代管業者 2.與業務討論出租行情並且開始尋找房客 3. 篩選房客條件 4. 簽訂契約 5. 獲得租金收入證明（銀行存摺明細）三、尋找銀行轉貸（轉增貸）這一年來房市被央行盯得很緊，放貸名額常常被限縮，有額度還得搶快。所以我一開始不是直接找別家銀行，而是先問原貸款銀行能不能重新辦理貸款，意外發現還能承接。這部分要注意幾個重點： 1. 利率、期數、配偶財力條件都要重談，也要看當下利率環境。 2. 銀行說就算核貸，也可能得排隊等待額度，不能保證立刻撥款。 3. 最大問題是：配偶變成第二戶貸款人，只能貸5成！我的原始貸款是 8 成太太名下接手只能 5 成中間差額要自己補現金這時候銀行的「鑑價結果」就變得很重要! 若鑑價偏低，貸款成數就更低，補繳金額可能爆表雖然是轉貸轉給自己人，但鑑價與貸款條件完全重新計算，所以條件和貸款金額都會不一樣，一定要自己先試算最差狀況下需要補多少錢否則這樣轉貸就沒意義。我算是蠻幸運遇到認真的業務，當我與太太的財力證明都備齊後，他很快幫我整理報告並且送總行。送件時間接近月底，他幫我拼進下個月初的放貸額度名單（這年頭房貸真的難做，銀行隨時被金管會盯，不敢隨便放貸款，搞得房貸案件都要用搶的！）後來總行的審核速度比預期快，大概一週內就有結果。其實一開始業務就有提醒我，他以前辦過的出租物件貸款案，總行最多只給 20 年期，但這次我竟然拿到了 30 年期！但是利率沒有很漂亮，只有 2.75%，不過當時申辦已經接近月底，我也不太想為了 0.1% 再東奔西跑，就直接接受條件，快速完成轉貸。後來回頭想一想，覺得能過關的原因應該是： 1. 我是原銀行客戶，轉增貸不算陌生戶； 2. 前期還款紀錄良好； 3. 太太的財力與收支比合格(有先做社宅出租且能cover過貸款月付金)； 4. 貸款成數從 8 成降到 5 成，實質上是我自己補錢幫銀行減少貸款額度； 5. 銀行能賺利息＋手續費，對他們來說也是穩賺不賠的案子。四、費用成本從以上流程來看需要支付的有： 1. 贈與過戶成本：包含印花稅契稅 (配偶贈與免贈與稅也先不繳土增稅) 2. 貸款費用：銀行貸款開辦費、代書費、過戶規費與塗銷規費我這樣組合技操作的金錢費用大約3萬，付出時間與精神成本無法計算但是3萬換一個首購資格，我覺得是可以的誰叫會打房不會控制匯率的金龍大大要給擁房仔lession呢要讓大家知道學費很貴的！對我來說，最重要的是成功清出首購資格，未來還有空間可以布局第二戶或新案場。利率雖然不是最低，但流程跑得順、沒有卡關，這才是我最在意的。五、結論老實說，我的這個案例不一定適用所有人，畢竟每個人的房屋條件、貸款歷史與財務背景不同。有些房板強者搞不好可以殺到更好的利率、成數或費用。但這次實際操作從「配偶贈與 → 社宅轉租 → 銀行轉貸」整體跑完後，我覺得這一套流程對像我這樣的情境非常有幫助，也確實達到目標。所以把這次經驗整理分享給大家，希望未來有房板大大需要時能派上用場感謝大家收看！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.136.117.255 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1746899593.A.4B3.html

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Oizy

05/11 01:55, 9小時前 , 1^F

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badfood

05/11 02:06, 8小時前 , 2^F

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badfood

05/11 02:06, 8小時前 , 3^F

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