[新聞] 預售市場要崩了?專家揭房價下跌三部曲:斷頭潮最快「這時間」浮現
預售市場要崩了?專家揭房價下跌三部曲:斷頭潮最快「這時間」浮現
連結:https://estate.ltn.com.tw/article/25066
內文:近期部分地區房價開始鬆動,房市趨勢專家李同榮指出,房市在去年Q4正式結束多頭走勢
,中南部成屋率先領跌,2025年Q1成屋與預售市場同步走弱,由於區域個案表現強弱分明
,致使一些專家仍然相信預售價格仍未下跌,但到第二季市場氛圍已經明顯感受到全面下
修的壓力。
李同榮分析,預售市場將出現下修三步曲,包括:「換約潮平轉」、「解約潮認賠」、「
斷頭潮賠不起」。李同榮指出,預售市場通常會比成屋市場敏感,也是房市先行指標,但
這波下修卻是由中南部成屋率先於2024年Q4開始領跌,而此時預售市場卻聞風暫時不動。
主要理由有二,其一是建商口袋深暫時挺住,其二是怕引起已購戶反彈,改以贈送裝潢傢
俱促銷,事實上就是偷偷降價。但隨著交易量持續探底,預售市場價格到第二季已經開始
明顯鬆動,預期下半年會有更大幅度的下修,換約潮、解約潮會明顯增加,到年底或明年
初甚至會有斷頭潮出現。
他指出,預售市場在房市反轉時,會先出現「換約潮」,此時投資客只要讓利,就可順利
出埸,已交屋投資客先殺價,逼未交屋投資客採取平轉或殺價出場,而平轉換約潮現象在
去年就已開始,已經是過去式。
之後的「解約潮」會出現在房市下修主跌段,此時房價明顯下跌,2023年7月禁止轉售以
後購買的預售屋不得轉讓,但這兩年購買的價格較高,與目前價格比較,有些人小賺、有
些人小賠,而因爲預期房價會持續下跌,就出現自住與投資客相繼解約認賠出場,今年上
半年已有近千件解約,集中在中南部,解約潮這已經是現在進行式,預期下半年會進入高
峰。
最後的「斷頭潮」會出現在房市下修末跌段,因跌幅深,自住客與投資客不但賠不起,也
無法繼續履行合約,只好斷頭收場,斷頭潮預期在今年年底或明年初出現,不過若巿場沒
有太大利空而跌幅不深,斷頭現象就會減少。
李同榮表示,預售市場下修已成定局,投資客開始會有多殺多局面出現,此時仍會有自住
客與中期投資客預期3年後巿場會轉好而願意進場承接。但預售屋若不開始降價,交屋潮
與投資客拋售潮啓動就會跌更深,下半年在資金斷鏈與投資客多殺多的壓力下,建商適度
調整價格是時勢所趨。
為避免斷頭潮與爛尾樓出現,他建議央行限貸措施應選擇性鬆綁,針對首購與換屋族群貸
款限制鬆綁,才不致促使交易量不正常持續萎縮,不但扭曲市場,也傷害產業發展。海悅
廣告總經理王俊傑也表示,政府應解決第2戶換屋族的貸款問題,否則真正想換房的人卻
換不到,第2戶貸款已限縮到5成,而且無寬限期,這個限制太緊了,應該作適度的調整。
心得:第二戶只能五成本來就是要限縮二屋族,要放寬有點難...
不過蛋白蛋殼的預售感覺真的會鬆動...
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