PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

[閒聊] 數學公式：股房雙棲，房價歸零也是可以房

看板home-sale (房屋交易)作者 (Aso)時間6月前 (2026/02/09 14:30), 6月前編輯推噓13(16推 3噓 36→)
留言55則, 14人參與, 6月前最新討論串1/1
公式條件： 1.初始自有資金：100用 100 全額買房，房子市值 [H_0 = 100]。 2.銀行給 80% 抵押貸款（LTV=80%），所以一開始房貸 [D_0 = 80]。 3.立刻把 80 全部拿去買 股，基金部位 [F_0 = 80]。 4.房價每年報酬率：[\alpha] 5.ETF 每年報酬率：[\beta] 6.每一年都把房貸調整回「當年房價的 80%」，新增貸款全部投入 ETF。持有 30 年。 公式如下： https://i.mopix.cc/1aVvhE.jpg
公式的contour plot： https://i.mopix.cc/qEBLCa.jpg
圖解釋： 1.圖的橫軸是房價成長率 [\alpha]，從負的（房價崩跌）到正的（房價年年小漲）。 2.縱軸是股市報酬率 [\beta]，越往上代表 ETF 長期報酬越好。 3.顏色和等高線代表「30 年之後，整個策略的年化報酬率（CAGR）」是多少。線上同一 顏色，就是同一個年化報酬率區間。 4.極端情況就算房價歸零，報酬也不會差 原ETF 太多。 5.如果你純買股不買房，只比股房雙棲GARD多不到1%，但是你失去了這輩子對居住品質的 掌握選擇權。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.53.154.187 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1770618640.A.1EA.html ※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 14:31:32
推
02/09 14:38, 6月前 , 1F
其實這些東西你問一下AI他就幫你算出來了
02/09 14:38, 1F
→
02/09 14:38, 6月前 , 2F
所以問題不在數學，而在心理學
02/09 14:38, 2F
還是要給理工人一個creed，以防整天被低端語言‘’少子化‘’洗腦 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 14:42:12
推
02/09 14:39, 6月前 , 3F
一年都把房貸調整回當年房價的 80%，這難度多給餒
02/09 14:39, 3F
→
02/09 14:40, 6月前 , 4F
這難度多高餒，騙騙外行人可以啦
02/09 14:40, 4F
→
02/09 14:40, 6月前 , 5F
想騙社宅住到通透的人 太天真了
02/09 14:40, 5F
講白就是增貸
→
02/09 14:42, 6月前 , 6F
這幾年頻繁辦轉增貸的應該不少
02/09 14:42, 6F
沒錯 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 14:42:37
→
02/09 14:42, 6月前 , 7F
難度高在哪?
02/09 14:42, 7F
囧森反串的，這樣想他的語言就合理多了XD ※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 14:45:09
→
02/09 14:48, 6月前 , 8F
通透跟裝傻還有反串，其實都是同一件事
02/09 14:48, 8F
推
02/09 14:57, 6月前 , 9F
對理工人來說這題目應該沒人不會解…
02/09 14:57, 9F
→
02/09 14:57, 6月前 , 10F
也就是說…說很難的不是在反串就是在裝傻
02/09 14:57, 10F
→
02/09 14:57, 6月前 , 11F
除非他願意承認自己是白癡
02/09 14:57, 11F
推
02/09 15:01, 6月前 , 12F
其實真的不懂的人還能賺到錢的
02/09 15:01, 12F
→
02/09 15:01, 6月前 , 13F
應該就是靠信仰了，例如死多頭
02/09 15:01, 13F
不懂數學靠信仰也可，但是不要信錯，比如少子化
噓
02/09 15:03, 6月前 , 14F
對，所以次貸風暴的財務模型是鬼寫出來的
02/09 15:03, 14F
次貸風暴沒記錯的話，是賣債權，一直包裝一直爽，但是全額後增貸買ETF沒問題吧，除 非WW3 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 15:07:34
推
02/09 15:06, 6月前 , 15F
雷曼兄弟那個時候是故意知道有不良的債權,但還是故意
02/09 15:06, 15F
→
02/09 15:06, 6月前 , 16F
買出來吧
02/09 15:06, 16F
→
02/09 15:06, 6月前 , 17F
別說什麼極端情況不會發生，白銀都能一天掉30%了
02/09 15:06, 17F
→
02/09 15:07, 6月前 , 18F
就是因為知道這些人可能還不出來，所以高利借他們，本
02/09 15:07, 18F
→
02/09 15:08, 6月前 , 19F
來估算有還的人還是能填那些還不出來的錢,結果就爆了
02/09 15:08, 19F
推
02/09 15:08, 6月前 , 20F
雷曼那個台灣 有人搞事換標的
02/09 15:08, 20F
→
02/09 15:09, 6月前 , 21F
資金鍊玩到倒的例子，已經多不勝數了。
02/09 15:09, 21F
→
02/09 15:10, 6月前 , 22F
這個圖房價沒有歸零 應該是只有頭期歸零
02/09 15:10, 22F
對沒錯，因為台灣房市不用補保證金XD
→
02/09 15:11, 6月前 , 23F
cloud3455你在講三小
02/09 15:11, 23F
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 15:11:21
→
02/09 15:11, 6月前 , 24F
這個圖就只是告訴你這樣的模式在不同區間ETF跟房價回報
02/09 15:11, 24F
→
02/09 15:11, 6月前 , 25F
30年的回報是多少而已
02/09 15:11, 25F
→
02/09 15:11, 6月前 , 26F
到底誰跟你說這個圖代表次貸風暴不會發生?
02/09 15:11, 26F
→
02/09 15:14, 6月前 , 27F
沒人說 買房 增貸 沒風險 但 對一般人來說 只要 算好 房
02/09 15:14, 27F
→
02/09 15:14, 6月前 , 28F
貸 沒有追繳問題 撐過去 就沒事 只怕 工作地點 倒閉 或
02/09 15:14, 28F
如果失業，每年扣房貸利息3%好了，整體GARD也不會下降3%這麼多
→
02/09 15:14, 6月前 , 29F
裁員 或 人怎麼了
02/09 15:14, 29F
→
02/09 15:15, 6月前 , 30F
人所做的 一切 都是 機率問題 我們 想辦法 讓壞事 發生
02/09 15:15, 30F
→
02/09 15:15, 6月前 , 31F
機率 低 好事 發生機率 高 就這子 應該啦
02/09 15:15, 31F
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 15:19:23
噓
02/09 15:25, 6月前 , 32F
這模型沒有房貸利率？股市報酬率恆正？每期房貸還款的現金
02/09 15:25, 32F
→
02/09 15:25, 6月前 , 33F
流怎麼來的？
02/09 15:25, 33F
利息就是居住成本，住免錢可以另外算，再來就是股房雙崩？這個只會出現WW3先不討論 ，怕的話買點黃金正解 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 15:27:53
噓
02/09 15:29, 6月前 , 34F
你這模型就是零借貸成本開1.8倍槓桿，用100元買180元的資
02/09 15:29, 34F
→
02/09 15:29, 6月前 , 35F
產 (100房80股)，然後每年再平衡，結果你假設其中一種資產
02/09 15:29, 35F
→
02/09 15:29, 6月前 , 36F
只漲不跌，那當然槓桿越大越好
02/09 15:29, 36F
→
02/09 15:31, 6月前 , 37F
利息並非居住成本，台灣很多地方的房租報酬率比房貸利率低
02/09 15:31, 37F
→
02/09 15:31, 6月前 , 38F
，兩者是不同的指標，假設成一樣的會失真
02/09 15:31, 38F
真要計利息也可，但結果差異一定不大，房價歸零都沒差了 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 15:38:03
推
02/09 16:27, 6月前 , 39F
想知道3-5年就轉增貸的結果 因為我本人就是打算這樣操作
02/09 16:27, 39F
→
02/09 16:27, 6月前 , 40F
每年轉增貸實務上真的不好達成
02/09 16:27, 40F
推
02/09 16:32, 6月前 , 41F
先當個銀行VVIP
02/09 16:32, 41F
→
02/09 16:32, 6月前 , 42F
每年轉增貸不需要財力證明
02/09 16:32, 42F
→
02/09 16:32, 6月前 , 43F
鑑價有空間即可增
02/09 16:32, 43F
推
02/09 16:56, 6月前 , 44F
綜觀 上面 大大 說的話 jo大 根本就懂 房子轉貸 的實況
02/09 16:56, 44F
→
02/09 16:56, 6月前 , 45F
他是 反串仔 的機率 越來越高
02/09 16:56, 45F
推
02/09 17:44, 6月前 , 46F
這圖不錯
02/09 17:44, 46F
→
02/09 17:44, 6月前 , 47F
不過我相信很多人看不懂
02/09 17:44, 47F
推
02/09 18:09, 6月前 , 48F
每一年辦，而且每一間房子都剛好八成辦好辦滿，簡單？泉
02/09 18:09, 48F
其實，就算沒增貸買股，GARD也不會差太多，低調 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 18:15:26
推
02/09 19:47, 6月前 , 49F
房子 etf 下大 抱住 很無聊的 總是 需要 來找架吵
02/09 19:47, 49F
→
02/09 19:47, 6月前 , 50F
安捏啦
02/09 19:47, 50F
所以我懷疑 常駐房版空空 反串居多 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 20:07:07
推
02/09 20:25, 6月前 , 51F
重要的是心理學，他們過不去自己想錯那一關
02/09 20:25, 51F
沒錯 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 21:55:46
推
02/09 23:26, 6月前 , 52F
今天才發現原來我離理工這麼遙遠
02/09 23:26, 52F
推
02/09 23:37, 6月前 , 53F
轉貸費用阿
02/09 23:37, 53F
轉貸費用加加進去嗎，那個太微直接忽略XD ※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/10/2026 06:08:18
推
02/10 09:44, 6月前 , 54F
出場啦，做了空，再買美債etf
02/10 09:44, 54F
→
02/12 15:53, 6月前 , 55F
我講三小，看不懂去問你爸或你媽，我沒必要教你
02/12 15:53, 55F
‣ 更多 jinso7410 的文章
文章代碼(AID): #1fYNyG7g (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 jinso7410 的文章
文章代碼(AID): #1fYNyG7g (home-sale)