Re: [閒聊] 爲什麼房地產投資無法複製過去？

看板home-sale (房屋交易)作者waitrop (嘴砲無雙)時間21分鐘前 (2026/08/30 18:40)推噓4(4推 0噓 1→)

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我一直覺得這邏輯跟算法很奇怪, 又不知道怪在哪裡, 我想了一個星期發覺邏輯跟算法的問題: 你忘了算自己的租屋成本你不買房就要繳房租, 不要拿住家裡這種特例, 大部分的成年人,出社會工作,組成家庭, 都會搬出去住, 所以你的機會成本少算了房租的部分 ※ 引述《jl40 (jl)》之銘言： : 我大致推敲一下 : 「買1000萬五年後賣1200 算賺嗎？」 : 機會成本 2% 五年複利1104萬 : 機會成本 3% 五年複利1159萬 : 機會成本 4% 五年複利1216萬如果扣掉自住省下的租房成本, 假設房租四萬, 抱歉, 我真的不知道台灣的房租跟房價行情, 一年省下48萬, 五年省下240萬, 機會成本 2% 五年複利1104萬 - 240萬 = 864萬機會成本 3% 五年複利1159萬 - 240萬 = 919萬機會成本 4% 五年複利1216萬 - 240萬 = 976萬後面自己算, 現在炒房不會賺, 或是賺很少, 但是沒有你算得那麼糟糕, 回到買房的初心本來就不是炒房賺錢, 買房的初心是要有自己的家, 不要租房, 有自己私人的空間, 省下房租 (尤其是稅後的錢) 也是不錯的省錢省稅方式至於炒房炒股, 那都是命, 買房自住不要去想炒房賺錢的事情 : 就3%而言最終買賣後沒超過1159萬是賠的 : 假設一全款買 : 買賣成本 88萬 : 買：服務費2%20萬雜費稅費10萬 : 賣：服務費4%48萬雜費稅費10萬房地合一稅當你免了 : 不買房我能有1159萬～1216萬 : 當然機會成本怎麼可能這麼少？定存都來到2.3%了 : 買賣房我可能只有1112萬加租金1172萬 : 房怎麼可能漲這麼少？ : 就差價來說這差不多已經是4%複利了 : 別忘了租金是不是？ : 但也別忘了輕裝潢管理費稅費 : 五年60萬給你不會滿租有空窗要管理要修繕也差不多 1172萬有必要那麼累嗎？況且我 : 還只是列舉機會成本3%4%而已 : 假設二八成貸 : 機會本200萬 3% 232萬 : 2.35%貸800萬本息攤40年 : 前五年利息91萬還本61 : 成本：232萬+91萬+61萬=384萬 : 所得：1112萬-738萬(房貸餘額)=374萬 : 付出384萬到手374萬實虧10萬 : 租金60萬給你實賺50萬投報率13% : 哇好棒喔這就是槓桿的力量 : 太多隱形的成本沒納入真划算？ : 如果利率拉高到2.65% 利息將多出11萬 : 如果只賣1150萬那不是白工還得虧 : 「差200萬賺的嫌不夠買的更累了」 : 試問多少人年薪漲40萬 : 且得連存五年不扣稅全存下來 : 如此才追得上這五年差價 : 200萬差價 : 對買方來說很難追因爲薪資跟不上 : 對賣方來說沒啥利潤 : 那利潤跑去哪了？ : 建商/代銷/仲介/代書/銀行/政府 : 當賺的嫌不夠買的跟不上 : 這市場是沒交集的 : 一但落入投機只是崩的更快 : 這些年就是投機還有FOMO在推升整個市場 : 我希望我是最後那一棒 : 房能保值就好不能期待2%的通膨漲幅 : 2000萬一年升個40萬 : 在薪資面前這都是驚人的 : 如此下去推升是要逼死人嗎？ : 「1000萬連買個鳥籠都吃力」 : 窮盡一生只為了買個鳥籠？ : 精緻窮也是窮脫離不了窮的本質 : 看似精緻鳥籠入住後 : 歷經生活雜物的洗禮 : 小空間只是加速顯現窮的窘態 : 「告訴我要怎麼複製過去？」 : 別傻了遊戲玩不下去時就無法玩了 : 有個名詞叫「泡沫」 : 大家一起吹吧！ : 這只是個開始...... : -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 76.103.225.6 (美國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1788086431.A.801.html