[閒聊] 爲什麼房地產投資無法複製過去？

看板home-sale (房屋交易)作者jl40 (jl)時間15分鐘前 (2026/08/29 00:28)推噓1(1推 0噓 5→)

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我大致推敲一下「買1000萬五年後賣1200 算賺嗎？」機會成本 2% 五年複利1104萬機會成本 3% 五年複利1159萬機會成本 4% 五年複利1216萬就3%而言最終買賣後沒超過1159萬是賠的假設一全款買買賣成本 88萬買：服務費2%20萬雜費稅費10萬賣：服務費4%48萬雜費稅費10萬房地合一稅當你免了不買房我能有1159萬～1216萬當然機會成本怎麼可能這麼少？定存都來到2.3%了買賣房我可能只有1112萬加租金1172萬房怎麼可能漲這麼少？就差價來說這差不多已經是4%複利了別忘了租金是不是？但也別忘了輕裝潢管理費稅費五年60萬給你不會滿租有空窗要管理要修繕也差不多 1172萬有必要那麼累嗎？況且我還只是列舉機會成本3%4%而已假設二八成貸機會本200萬 3% 232萬 2.35%貸800萬本息攤40年前五年利息91萬還本61 成本：232萬+91萬+61萬=384萬所得：1112萬-738萬(房貸餘額)=374萬付出384萬到手374萬實虧10萬租金60萬給你實賺50萬投報率13% 哇好棒喔這就是槓桿的力量太多隱形的成本沒納入真划算？如果利率拉高到2.65% 利息將多出11萬如果只賣1150萬那不是白工還得虧「差200萬賺的嫌不夠買的更累了」試問多少人年薪漲40萬且得連存五年不扣稅全存下來如此才追得上這五年差價 200萬差價對買方來說很難追因爲薪資跟不上對賣方來說沒啥利潤那利潤跑去哪了？建商/代銷/仲介/代書/銀行/政府當賺的嫌不夠買的跟不上這市場是沒交集的一但落入投機只是崩的更快這些年就是投機還有FOMO在推升整個市場我希望我是最後那一棒房能保值就好不能期待2%的通膨漲幅 2000萬一年升個40萬在薪資面前這都是驚人的如此下去推升是要逼死人嗎？「1000萬連買個鳥籠都吃力」窮盡一生只為了買個鳥籠？精緻窮也是窮脫離不了窮的本質看似精緻鳥籠入住後歷經生活雜物的洗禮小空間只是加速顯現窮的窘態「告訴我要怎麼複製過去？」別傻了遊戲玩不下去時就無法玩了有個名詞叫「泡沫」大家一起吹吧！這只是個開始...... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 124.6.27.72 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1787934510.A.020.html