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[心得] 鄉民委託台南北區透天~要注意仁愛之家喔!

看板home-sale (房屋交易)作者zeroyaking (賣屋貓奴才!!)時間2小時前 (2026/03/10 15:49)推噓9(9推 0噓 1→)

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專業分析連結 https://reurl.cc/7EXGRN 本文有徵求鄉民屋主同意分享!! 上週從台南去熊本玩~1小時45分就到了 https://upload.cc/i1/2026/03/10/SXOB5u.jpg

https://upload.cc/i1/2026/03/10/hM2Sg7.jpg

下了飛機晚餐還在日本吃咖哩飯就有收到鄉民站內信 https://upload.cc/i1/2026/03/10/LmoF1C.jpg

那幾天在熊本遠端處理了一個台南透天租售的問題我上上週發過一篇租屋客群分析的文章結果那篇有鄉民看完站內信給我說他們家在台南北區有間透天已經租幾年了最近發現不太好租想分析怎麼處理會比較好整個過程覺得蠻值得分享的台南北區中西區永康區的屋主可以參考一開始聊的是出租屋主說房子在台南北區公園路YMCA旁邊仁愛之家附近 6房透天厝屋況保持不錯沒有像我之前文章寫的那種分租狀況長輩的想法是整棟出租給一個大家庭說這樣管理比較省事我直接跟他說大方向沒錯但實務上有個問題家庭願意租6房透天的不多能租得起6房的大家庭通常財力都不差財力不差的早就買房了可能是家族過渡期也有就是財務狀況有點複雜的那種後者的比例說真的不低這種客群長期收租風險高也少續租如果是朋友合租超過3個人管理難度馬上就上去了水電押金租金有人給有人沒給這些喬不攏其中有人跑路這種事也看過太多次了........ 鄉民屋主聽完後說那賣的話可以賣多少呢我說賣的話北區還不錯公園路離鄭仔寮也不遠就要了地址準備調閱謄本跟地籍圖光看到地址直覺來了房子在北區公園路YMCA附近用Google地圖喵了一下位置那一帶我很熟然後我就直接問屋主~~你土地是不是仁愛之家的鄉民屋主說不是說房子是私人的只有門口出入防火巷那塊是跟仁愛之家承租的幾百塊錢用來停機車面積也不大大約3坪多他說沒有佔到他們家房子的土地老實說不少仲介可能很多都不會查證能賣就好尤其只想簽一般約的更不會花時間去調這些但基於做專任的習慣跟原則還是馬上請台南公司行政這邊調謄本跟地籍圖確認畢竟公園路和緯路旭日街那一帶仁愛之家的地非常多很多屋主買了很久自己也搞不清楚有時候以為只有一小塊或是沒吃到興建的肉地調出謄本才發現不只這樣這種事靠感覺靠記憶都不準一定要看正式資料才算數果然在熊本就收到問題了台南公司把謄本跟地籍圖PDF傳過來一看就發現謄本上的建物坐落地號欄位有兩塊土地一塊是興建透天的肉地沒問題另一塊跑出了仁愛之家的地號興建房子的土地旁邊連結著一大片仁愛之家的路地跟騎樓地仁愛之家那塊還可能吃到空地比我把資料馬上傳給屋主也同步傳給三個代書請他們評估對後續貸款的影響有多大屋主看到資料第一個反應就是 ~只是防火巷一小塊而已吧建築基地是自己的應該沒差吧~ 我跟他解釋面積大小在這裡真的不是重點重點是謄本上怎麼呈現銀行在審核貸款的時候看的是謄本不是你打電話去跟承辦說明說只有一小塊只要建物坐落欄位出現了非私有地號不管是防火巷還是騎樓銀行的審核邏輯就會直接被觸發 ~這棟建物的坐落土地有一部分不屬於賣方所有~ 然後第一個動作就是打折估價或是退回來要求補件說明 3坪還是30坪在第一關審核這裡根本沒有差別更現實的問題是騎樓雖然不是建築基地但那是進出的必要通道銀行審件一定會出現這個疑慮萬一仁愛之家哪天不租了買方進出怎麼辦？這個疑慮不需要真的發生只要存在就足以讓銀行保守估價或是一直拉長流程整個貸款的不確定性就這樣大幅提升了屋主問可不可以把那塊土地直接買下來~或是下一手來買這是很多人不知道的事情仁愛之家是財團法人持有的土地是幾百年來仕紳官員捐給社會做公益的資產依法不得任意出售賣掉等於把公益資產變現法律上根本不允許所以仁愛之家從以前到現在立場從來沒變過只租不賣沒有例外回台灣後三個代書的結論都一樣只要謄本上出現仁愛之家地號銀行審核貸款就會有疑慮貸款額度低甚至拒貸正常私有產權的物件一般可以貸到7~8成有這個問題的話可能降到5~6成有些銀行直接不承辦這個差距對買方來說很大原本預計貸700萬結果只能貸500萬差了200萬買方要嘛放棄要嘛直接主張賣方沒有揭露產權問題要求解約退場實務上如果這間走一般委託這種案子如果一般委託屋主同時給2~3間以上仲介出售看起來曝光廣找買家快但每一家都在搶快能成交就好管他安不安全誰先帶到出價的買方誰先成交誰拿走沒有幾個有動機去認真調謄本問代書確認仁愛之家地號的影響查了又怕賣不掉不查就先賣有人出價再來說反正貸款是買方的問題搞不好成交被別家搶走你不查搶先成交還能拿錢..... 有些仲介就算查到了也選擇不說心態就是讓買賣雙方先點頭合約簽了服務費入袋出了問題就消失頭過身就過最壞的劇本就是這樣走下去屋主委託 >> 仲介銷售 >> 買方看屋下斡旋 >> 簽約 >> 買方送件辦貸款 >> 銀行看到謄本有非私有地號 >> 退件或估價大幅打折 >> 買方貸款湊不夠 >> 買方主張賣方未揭露產權狀況要求解除契約及賠償 >> 存證信函 >> 調解 >> 法院屋主覺得自己只是租了個防火巷停機車結果賣房賣到要打官司..... 最後的結果屋主去仁愛之家確認之後發現確實有部分房屋坐落在仁愛之家土地上範圍不只是防火巷那一塊那麼單純長輩那邊討論完加上剛好有社宅打電話來詢問出租最後決定先租暫不出售畢竟出售價格一定有影響別人能賣1000萬這間可能只能賣700萬能租出去也算不錯的選擇這次確實少了一個專任委託也不是不想賣畢竟地段屋況都不錯但產權問題沒釐清就接對屋主不公平接了就要負責任不是為了成交後面出了問題才在擦屁股..... 這不只是貸款問題還牽扯到買方是否完全了解產權狀況為了成交硬衝絕對划不來最後給台南鄉民的提醒北區公園路和緯路旭日街一帶中西區南門路周邊永康中山南路沿線這幾個區域仁愛之家的土地分布非常廣很多屋主久了或是下一代小孩根本不知道自家有沒有佔到有些是防火巷有些是騎樓有些甚至是建物本身的一部分當初入手的時候便宜了一點點但沒有人告訴你為什麼便宜如果你在這幾個區域有物件要買賣去地政事務所申請一份謄本費用才幾十塊錢確認建物坐落欄位有沒有出現仁愛之家地號及早發現及早治療比簽約之後爆出來好太多專業分析連結 https://reurl.cc/7EXGRN -- 感謝鄉民信賴！2025年度網路合作成交 10 間 ~ 2026再接再厲！！精選台南好房照片：https://zeroyaking.blogspot.com/ 買透天不踩雷透天 https://reurl.cc/9b8Xdj 透天格局風水解析 https://reurl.cc/eVY99W 洽詢專線：0918-300-240 │ LINE ID: zeroyaking 近 500 間好房往這裡：https://ibig.fun/eyoxO -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.15.17 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1773128981.A.883.html

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03/10 16:02, 1小時前 , 1^F

03/10 16:02, 1^F

是的所以土地只租不賣好處就沒有土地相關稅務其實公園路幾棟大樓也有

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03/10 16:03, 1小時前 , 2^F

03/10 16:03, 2^F

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03/10 16:05, 1小時前 , 3^F