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[心得] 一千萬房子賣掉剩下十幾萬~謄本沒寫的事!

看板home-sale (房屋交易)作者 (賣屋貓奴才!!)時間2小時前 (2026/03/12 17:09), 27分鐘前編輯推噓18(18推 0噓 20→)
留言38則, 17人參與, 30分鐘前最新討論串1/1
詳細圖文連結: https://reurl.cc/qp8lg3 最近都在板上分享之前成交跟運作經驗 繼上次仁愛之家後 看著謄本 又想到一個關於地籍謄本資料上的故事 這個印象很深 因為難度跟複雜度頗高 講起來也很沉重 差點就不能順利成交交屋~~~ 從頭說起 大約是在5-6年前 一個曾經幫他賣掉大樓的鄉民屋主主動連繫我 那次合作的經歷很順利 這次他是想賣掉他新換的自住透天別墅 他說他資金有點問題 想快點處理~~~ 因為他想賣的價格也不會離市價差太多 現場看完沒什麼大問題 格局屋況都還可以 心裡大概抓了個底 回來之後照例調謄本 調出來後開始發現怪怪的....... 他項權利部 除了一般人正常的跟銀行房貸外 有融資公司抵押權 也有私人名字借貸...... 當時見面時跟我說只有3筆...... 然後繼續往下看~~還有~~還有~~~還有 我數了一下......6筆 我聯繫屋主說....你說3筆 我看到6筆捏..... 屋主沉默了一下說...有些我以為還掉了....有幾筆是後來又借的...還有我忘記了...... 心裡默默嘆了一口氣 開始把每筆的金額加一加 他不是在騙我 投資失利急需現金 借一筆不夠再借一筆 每一筆當下都覺得之後會還......謄本上就這樣慢慢疊上去 好像欠多少都忘記了....不太想面對現實..... 可怕的是 越拖越久 欠款越滾越多 問題不只是筆數 這個案子掛出去之後 市場反應沒有想像中快 畢竟自住 要安排屋主跟買方時間 還有假日才有空看屋等等條件 一個月過去 兩個月過去 買方看了不少 但一直都差臨門一腳沒有成交 這段時間屋主的壓力很大 專任委託的責任也很大 因為那些債還在 而且每個月都在滾 銀行利率相對低還好 融資公司那筆利率就高很多 私人借貸那幾筆更不用說 錢莊私人的利率 一個月不動就是一大塊 屋主也一直詢問客人有沒有進度 有沒有想出價談的 有沒有比較接近的 我心裡也很急 每拖一個月 他手上最後能剩的就再少一些 尤其那段時間又是台南的夏天+颱風天 常常有午後雷陣雨 專任委託又自住 我都現場陪同帶看 乾的出去 濕的回來很正常... 我跟屋主那段時間都是煎熬 不管是心理還是現實面 不過屋主這邊也是願意跟我配合 大家都想要快點把房子脫手 也很感謝 過了兩個月左右 終於有個客戶下斡旋要認真談了 開始跟代書配合整合這些債務 這時候第一件是搞清楚清償順序 不是想先還哪筆就先還哪筆 順序搞錯整個流程會卡住 私人借貸那幾筆要第一個搞定 這種債權人沒有正規配合機制 要先確認對方願意收錢願意塗銷 隨時可能在過戶前跳出來攪局 融資公司那筆排第二 利率高 越晚還利息越多 早點確認清償金額 銀行那筆最後處理 正規機構 可以在撥款日當天同步辦理塗銷 處理過程中私人借貸那筆不好談 其中有一筆 債權人派了個有力人士出來 氣氛跟銀行完全不同 那種感覺就是 你知道這筆錢一定要還 對方也知道你知道 所以談判桌上的籌碼從一開始就不在我們這邊 對方開的數字加上利息加上各種費用 比謄本上登記的金額還高不少 對方不點頭抵押權不塗銷 房子就過不了戶 談判空間就非常小 還好最後盧到一個不小的數字 對方拿到錢跟利息願意配合過戶 算是和平收場 談到這裡還有另一個問題 通常這種屋主本身已經周轉不靈 這些債要在過戶前清償 但他自己根本生不出那筆錢 這種狀況實務上有個做法 透過代書介紹金主 先墊出清償的錢 等買方款項撥下來之後再還給金主加利息 不過利率也不便宜 市場上常聽到的是月息5分以上 年利率大概60% 雖然利息高 但對於手頭沒有現金的屋主 已經沒啥路可走了 這種資金流動一定要做履約保證 清償完成後才過戶 過戶完成後才撥款 沒有做履約保證的代墊 出了問題很難追究責任 而且不夠有力的金主也不一定敢做 他們也會看狀況 再來謄本上看到的 不一定是全部 整合過程中屋主還有跟朋友私下借錢 只有借據 沒有辦理抵押 這種謄本看不到的 但確實存在 常務上怕過戶期間被人聲請假扣押 或法院凍結拍賣 整個案子就完全卡住了...... 謄本外的債有幾種常見情況 錢莊拿著本票 得知房子要賣就聲請假扣押 或其他債務糾紛法院判決 債權人等到你要過戶才出手 這些謄本上面完全看不出來 那如果屋主當初沒有下決心賣 拖下去會是什麼結果 利息繼續滾 債主開始催 最後走到法拍這條路 法拍對屋主的傷害不只是錢的問題 信用這關先過不了 銀行往來全面受影響 信用卡可能被停 貸款別想了 連要租房子有時候都是問題 更嚴重的是有些工作會受影響 有些職位對信用紀錄有要求 更不用說有些私人借貸的債權人 在法律手段之外 還有其他的追討方式 所以當初屋主願意賣是對的 哪怕最後只剩十幾萬 至少這些事情都沒有發生 最後屋主約成交一千萬的房子 銀行那筆還了 融資公司那筆還了 私人借貸幾筆全還了金主代墊的利息還了 各種費用扣掉 屋主最後拿到手的現金十幾萬..... 我把數字告訴他的時候 他說至少不用再拿錢出來倒貼..... 說這個經驗不是要嚇人 投資失利這件事很多人都經歷過 急需現金的時候拿房子去借錢 這個邏輯本身沒有錯 但借了之後 要清楚知道自己借了多少 每筆利率多少 謄本上有沒有正式登記 如果要賣房 清償順序怎麼安排 很多人借的時候沒在想這些 等到要賣房了才開始算 數字往往比想像的難看很多 如果你是買方跟仲介下斡旋之前看一下最新的謄本 確認他項權利欄位有幾筆 每一筆的債權人是誰 金額多少 看到融資公司或私人借貸的名字 不是說不能買 可能真的急售... 但一定要在簽約之前搞清楚 這些債過戶前怎麼處理 錢從哪裡來還 塗銷的時間點怎麼配合 成交的錢是否能處理債務 最後最後~~~強烈建議做履約保證 萬一有什麼謄本上看不到的債在中途跳出來 至少你的錢有保障 對方說放心 過戶前會處理 這句話聽過太多次了 看起來缺錢的案子 一定要記得注意細節 高回報同時也有高風險 祝福大家都能買到心儀的好房 想賣的也順利脫手!!! -- 感謝鄉民信賴！2025年度網路合作成交 10 間 ~ 2026再接再厲！！ 精選台南好房照片 ：https://zeroyaking.blogspot.com/ 買透天不踩雷透天 https://reurl.cc/9b8Xdj 透天格局風水解析 https://reurl.cc/eVY99W 洽詢專線：0918-300-240 │ LINE ID: zeroyaking 近 500 間好房往這裡：https://ibig.fun/eyoxO -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.15.17 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1773306557.A.85D.html ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 03/12/2026 17:16:11
推
03/12 17:15, 2小時前 , 1F
推
03/12 17:15, 1F
推
03/12 17:23, 2小時前 , 2F
他這個是不是還要動撥 履保的錢啊 不然怎麼有錢還23456
03/12 17:23, 2F
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03/12 17:23, 2小時前 , 3F
順位
03/12 17:23, 3F
那個案子動撥金額太高 直接跟外面金主借錢了
推
03/12 17:28, 1小時前 , 4F
有太多債權人，先動撥真的是高報酬高風險，我不敢
03/12 17:28, 4F
→
03/12 17:28, 1小時前 , 5F
賭
03/12 17:28, 5F
只要有一個不出來 就卡住
推
03/12 17:29, 1小時前 , 6F
喔喔我想也覺得怪怪的 我是買家我也不願意簽
03/12 17:29, 6F
推
03/12 17:34, 1小時前 , 7F
這種只有高手敢玩 一般人聽到要動撥就不會同意
03/12 17:34, 7F
所以提醒買方要注意~這個案子剛好是屋主這邊 幫他處理
推
03/12 17:37, 1小時前 , 8F
有趣的分享
03/12 17:37, 8F
→
03/12 17:38, 1小時前 , 9F
賣方的銀行在最上面，賣的總價如果還了後面幾筆債權人但不
03/12 17:38, 9F
→
03/12 17:38, 1小時前 , 10F
夠清償銀行抵押的債權，就無法塗銷，買房和買房的銀行看到
03/12 17:38, 10F
→
03/12 17:38, 1小時前 , 11F
有前面的抵押就不會想過戶，所以買方不可能同意動撥屢保的
03/12 17:38, 11F
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03/12 17:38, 1小時前 , 12F
。光是看到他項權利有五六個債權人大概就不想買了
03/12 17:38, 12F
所以這個案子在買方出現之前就在處理債務那部份了 處理起來等買方 不然成交這種案件 怕死了 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 03/12/2026 17:39:59
推
03/12 17:40, 1小時前 , 13F
感謝分享~ 原來還有塗銷不了的風險 長知識了
03/12 17:40, 13F
→
03/12 17:41, 1小時前 , 14F
這樣跟融資公司借錢等於把刀架在自己脖子上了
03/12 17:41, 14F
推
03/12 17:41, 1小時前 , 15F
所以最後成交跟市售實登差多少？有20%嗎？
03/12 17:41, 15F
市價差不多~~因為在買方下斡旋之前就先安撫好了 金主也先請代書喬好了
→
03/12 17:42, 1小時前 , 16F
看看一般多少，買方才願意買
03/12 17:42, 16F
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03/12 17:42, 1小時前 , 17F
現在還有人敢不用履保?
03/12 17:42, 17F
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03/12 17:43, 1小時前 , 18F
塗銷不了，違約的一大堆，再下一步就是還不出來被法拍
03/12 17:43, 18F
當然是不想走到那一步.......
推
03/12 17:45, 1小時前 , 19F
哇，仲介厲害
03/12 17:45, 19F
我永遠記得騎車到一半下大雷雨 溼答答的在室內同時3組看屋.....
推
03/12 17:54, 1小時前 , 20F
感覺你救了他
03/12 17:54, 20F
互相互相
→
03/12 17:55, 1小時前 , 21F
一般情況塗銷都是需要抵押權人同意的 不是只有融資公司
03/12 17:55, 21F
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03/12 17:55, 1小時前 , 22F
你跟銀行借錢 最後要塗銷也是要銀行同意
03/12 17:55, 22F
當然 這個案子找有經驗的老代書處理 都有先溝通 真的很緊張 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 03/12/2026 17:56:43
推
03/12 17:58, 1小時前 , 23F
推
03/12 17:58, 23F
推
03/12 17:59, 1小時前 , 24F
所以債權人可以開亂加利息的數字逼你還？！
03/12 17:59, 24F
推
03/12 18:02, 1小時前 , 25F
實務經驗推
03/12 18:02, 25F
民間借貸很多就是這樣 利息違約金各種名目加上去 又急著要過戶 籌碼從一開始就不在你這邊 只能盧到一個雙方都能接受的數字
→
03/12 18:09, 1小時前 , 26F
民間債務本來就很難證明到底還了多少 沒辦法就是告
03/12 18:09, 26F
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03/12 18:10, 1小時前 , 27F
有些是告也沒用 只能喬 甚至輸贏
03/12 18:10, 27F
推
03/12 18:10, 1小時前 , 28F
推案例分享
03/12 18:10, 28F
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03/12 18:18, 1小時前 , 29F
如果你債務都已經清償了 也有證據可證明 可以向法院提出
03/12 18:18, 29F
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03/12 18:18, 1小時前 , 30F
確認債權不存在之訴, 讓法院強制塗銷
03/12 18:18, 30F
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03/12 18:20, 1小時前 , 31F
如果要賣掉才能清償 而中間又有債主卡關 可以請其中一個
03/12 18:20, 31F
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03/12 18:21, 1小時前 , 32F
債權人提出請法院法拍 法院鑑價認為法拍金額足夠清償
03/12 18:21, 32F
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03/12 18:21, 1小時前 , 33F
法院可以強制執行, 但這樣你會留下強制執行的紀錄
03/12 18:21, 33F
實務上要走法院那條路 時間拖很長 成本也不低 屋主那邊債滾債 哪等得起 所以通常還是先談 談不攏才考慮法律手段 這個案子還好最後談成了 不然真的很難收場
推
03/12 18:33, 51分鐘前 , 34F
這種理財觀念的人還能有房子，可能就是繼承來的吧，觀念
03/12 18:33, 34F
投資有風險 請詳閱說明書
→
03/12 18:33, 51分鐘前 , 35F
不好的再多錢都會憑實力消失
03/12 18:33, 35F
推
03/12 18:37, 47分鐘前 , 36F
感謝實務經驗分享 很容易融入你的故事情節
03/12 18:37, 36F
因為都是親自體驗的.....做仲介啥都會看到
推
03/12 18:40, 44分鐘前 , 37F
推案例分享 看開頭還以為會賣不掉
03/12 18:40, 37F
當時真的有點灰心了 還好有順利
推
03/12 18:54, 30分鐘前 , 38F
你好偉大…
03/12 18:54, 38F
我有賺錢啦......沒有做義工 服務費有折扣幫忙倒是真的 老客戶 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 03/12/2026 18:56:38
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