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[請益] 現在換房 vs 五年後換房

看板home-sale (房屋交易)作者 (tom)時間4月前 (2026/04/08 01:42), 4月前編輯推噓16(16推 0噓 25→)
留言41則, 15人參與, 4月前最新討論串1/1
各位房板大大好，小弟今年快31歲 目前面臨換屋抉擇，想請教各位前輩的資產配置建議。 目前與太太兩人月收合計約16-18萬、年收入合計250萬元，手上有兩間房（一間在太太名 下）。 【現有資產狀況】 1. A7： 2021 年末 1160萬左右購入的兩房。目前自住，房貸寬限期中。 2. 高雄美術館： 小兩房，目前在太太名下，屋齡 2 年，出租中（租金 2.3 萬可C ov 寬限期利息），但購入一年多房價還沒有什麼變化，打算繼續放著。 【目前財務操作】 - 目前 A7 有掛理財型房貸，近期撥出約 350萬投入高股息&市值型ETF各半（由於才剛投 入 沒多久，還沒什麼獲利） 。 - 手上現金約150萬 - 本來預計是 2030 年左右再賣掉 A7，直接換林口 A9 的三房，預計總價2500萬內。 【目前的抉擇點】 最近有位好友想買房，開價 1,600 萬 想買我的 A7（不透過仲介，雙方省服務費）。 朋友開出的條件如下： 1. 成交價 1,600 萬： 略低於目前市價，但省下 4% 仲介費。 2. 免費售後回租： 朋友暫無自住需求，讓我免租金住到我買到新房為止（非無限 期? 計 1.5-2 年內）。 【我的疑問與矛盾】 選項 A：現在賣給朋友（邊住邊找房） ‧ 優點： 鎖定獲利（實拿約 600-650萬現金），省下仲介費。最重要的是恢復首購身分 ，買 A9 三房時貸款成數跟寬限期比較有優勢。 ‧ 擔憂： 少了理財型房貸的低成本槓桿，心理上有點資金沒被極大化利用的感覺。 選項 B：續抱到 2030 年再賣（或者2030賣掉高美館那間） ‧ 優點： 繼續享有理財型房貸的利差。資產跟隨房市通膨。 ‧ 擔憂： 2030 換房時若 A7 沒賣掉，會受限於第二戶限貸（成數低、無寬限期），且 屆時要負擔幾十萬的仲介費跟房地合一稅或是免稅額不夠用之類的。 【請益重點】 1. 30 歲這個階段，為了想住大一點的房子，現在獲利了結換取換屋主動權，是正 確? ？ 2. 「免租金售後回租」vs「理財型房貸的槓桿效益」，哪一個對資產累積的邊際貢 獻 大？ 希望各位大大不吝賜教跟鞭策，謝謝 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.124.136.139 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1775583744.A.E26.html ※ 編輯: a9652048 (59.124.136.139 臺灣), 04/08/2026 01:48:36
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04/08 05:53, 4月前 , 1F
當然2間都出掉阿~因為你的"未來藍圖"都很美好
04/08 05:53, 1F
推
04/08 07:14, 4月前 , 2F
賣
04/08 07:14, 2F
推
04/08 07:26, 4月前 , 3F
看打算幾歲生小孩，如果現在就想生，就換到a9阿
04/08 07:26, 3F
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04/08 07:26, 4月前 , 4F
本來是打算36歲才生？
04/08 07:26, 4F
推
04/08 07:28, 4月前 , 5F
問就是賣，你內心深處想賣的種子長芽了
04/08 07:28, 5F
推
04/08 08:19, 4月前 , 6F
咦 朋友讓你免租金 他不是也要付貸款嗎，他不用租金cove
04/08 08:19, 6F
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04/08 08:19, 4月前 , 7F
r房貸喔？我他他是沒想清楚這點
04/08 08:19, 7F
推
04/08 08:25, 4月前 , 8F
看了下 兩個方案都沒什麼問題，都可以。要注意的是A的話
04/08 08:25, 8F
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04/08 08:25, 4月前 , 9F
賣出後兩年內最好要買到新屋。這樣可以房地合一退稅。
04/08 08:25, 9F
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04/08 08:25, 4月前 , 10F
免費租多久也要簽約簽清楚 以免朋友急用把你趕出去。選B
04/08 08:25, 10F
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04/08 08:25, 4月前 , 11F
的話也行 不用擔心什麼要多繳仲介費，如果很在意這個，2
04/08 08:25, 11F
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04/08 08:25, 4月前 , 12F
030你也可以屋主自售啊。不過那時間點你要談售後會租 借
04/08 08:25, 12F
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04/08 08:25, 4月前 , 13F
當然沒有跟朋友談那麼好談 但也是可以談
04/08 08:25, 13F
推
04/08 08:29, 4月前 , 14F
至於應該是你猶豫最關鍵一點 機會成本的部分，我反而覺
04/08 08:29, 14F
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04/08 08:29, 4月前 , 15F
得是最沒差的。選B錢就在你手上投資股市之類的，選A錢就
04/08 08:29, 15F
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04/08 08:29, 4月前 , 16F
在林口房子裡面 也是會慢慢漲。當然啦 很可能沒有股票漲
04/08 08:29, 16F
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04/08 08:29, 4月前 , 17F
那麼快 但差異也沒到那麼大 畢竟房價現在是被壓抑狀態，
04/08 08:29, 17F
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04/08 08:29, 4月前 , 18F
放久還是會反應。且先住大房的爽度 使用價值，算上去也
04/08 08:29, 18F
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04/08 08:29, 4月前 , 19F
差不多了。 總之不要留現金在手上 投房投股都是好選擇
04/08 08:29, 19F
推
04/08 08:49, 4月前 , 20F
免費的最貴
04/08 08:49, 20F
推
04/08 08:57, 4月前 , 21F
兩間都出掉換A9 獲利扣掉A9頭期之後 剩下現金全部丟正二
04/08 08:57, 21F
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04/08 08:57, 4月前 , 22F
正二賺錢換台北市
04/08 08:57, 22F
推
04/08 09:38, 4月前 , 23F
房子絕不賣朋友
04/08 09:38, 23F
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04/08 09:38, 4月前 , 24F
除非朋友不要也可以
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04/08 09:38, 4月前 , 25F
漲價不感謝
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04/08 09:38, 4月前 , 26F
跌一定怨你
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04/08 09:38, 4月前 , 27F
賣飛心很痛
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04/08 09:38, 4月前 , 28F
還不能講給朋友聽
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04/08 09:38, 4月前 , 29F
換屋建議先市場走走
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04/08 09:38, 4月前 , 30F
掌握真實情報再判斷
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04/08 09:38, 4月前 , 31F
投資最忌諱愛腦補
04/08 09:38, 31F
推
04/08 09:41, 4月前 , 32F
應該預測未來漲跌 X
04/08 09:41, 32F
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04/08 09:41, 4月前 , 33F
應該要先搞懂人性 O
04/08 09:41, 33F
推
04/08 09:53, 4月前 , 34F
自己要住的話就直接換 A7漲的速度跟不上林口
04/08 09:53, 34F
推
04/08 11:00, 4月前 , 35F
賣！
04/08 11:00, 35F
推
04/08 11:25, 4月前 , 36F
只針對仲介費的部分 除非買方一毛都不殺直接成交 不然
04/08 11:25, 36F
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04/08 11:25, 4月前 , 37F
應該很少賣方付滿4% 這樣算會有點小bias
04/08 11:25, 37F
推
04/08 12:55, 4月前 , 38F
現在賣掉獲利歐印正二 然後租房 五年後可買遍地五折房
04/08 12:55, 38F
推
04/08 14:30, 4月前 , 39F
推planta
04/08 14:30, 39F
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04/09 01:05, 4月前 , 40F
A9新的3房2500選擇多嗎
04/09 01:05, 40F
推
04/09 01:23, 4月前 , 41F
朋友願意買很甘心猜測遠雄新未來
04/09 01:23, 41F
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