[閒聊] 賣房子自住~清空~出租中~各有什麼優缺點

看板home-sale (房屋交易)作者zeroyaking (賣屋貓奴才!!)時間1小時前 (2026/05/14 17:59)推噓4(4推 0噓 6→)

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圖文表格詳細版本: https://zeroyaking.blogspot.com/2026/05/1.html 很多屋主賣房一陣子以後都常有這種疑惑售價坪數行情跟周邊成交案例沒有差很多但就是沒人想看或是看了很多組都不下斡旋不出價格原因不只一個但有些做法一開始做對了機率就是提高很多住宅屋況成交難易度排序 ~~ 如果在相同社區內數字條件大致相同屋主自住愛乾淨=>空屋>廢墟>屋主自住但屋況亂>出租有房客這個排序很多人看了會覺得奇怪怎麼廢墟會排在屋主自住普通前面大家一定會疑惑廢墟跟有房客怎麼判斷的以下會說明各屋況詳細說明解釋 1. 屋主自住愛乾淨一進門買方就有畫面感好像未來買了就是這樣住加上潔癖型屋主對問題容忍度極低也不是剛裝潢好的投資客物件漏水壁癌這種問題屋主根本受不了早就處理掉了或根本先預防好沒發生過買方看到這種屋況也不需要說什麼細節問完基本上開始談價機率就高 2.空屋格局採光瑕疵全部攤開來沒有家具遮蔽買方看得清楚反而建立信任感屋況不好也沒關係老實告知就好然後提供處理方案並讓買方自行找師傅評估鑑價之後見面談或是簽約時必須寫入折讓或修繕條款以免日後糾紛有些仲介都會說沒關係沒問題等到買方出問題以後這種心態非常糟糕要萬分注意 3.廢墟價格已經反映屋況談起來乾脆沒有裝潢糾紛不會卡在對誰都沒價值的東西上面爭辯講白的怎麼拆都不會心痛也不會聽買方念說裝潢無價格這種物件仲介會自動篩掉自住客因為帶了一定是無意義的碎碎念留下來的都是投資客或有想法跟有經驗有工班的買方這種人看的不是現在長什麼樣 ~是這個空間能變成什麼人家說便宜治百病網路上常有酸民罵說這個賣給誰不好意思就是有這種客群.....別用自己想法去套在別人身上 4.屋主自住普通裝潢 ~ 實務上很多賣方覺得當初裝潢花了錢不願意降價買方嫌裝潢老舊要拆不願意出高價家具不好不壞不新不舊給了沒加分不給又清理不掉雙方卡在屋況上面談不攏在實務上常常屋主一搬成空屋一周就賣掉的也不少 5.出租中有房客這種其實是最麻煩的不確定最高要遇到天使租客把屋況弄乾淨的很難帶看會影響房客起居時間要給看不給看的還故意放鳥買方也會有限制通常自住型買方不太愛等都有立即入住需求再來這種物件通常都是賣給要收租金的客戶追求投報率自然對價格更敏感價格空間也不容易屋主在場怎麼帶看通常屋主如果看屋時待在現場坐在客廳買方不好意思待太久走馬看花五分鐘就走自住買方停留時間跟成交機率是正相關買方屋內待越久越在想像自己住進來的樣子屋主在場直接把這個過程略過還有一個最大問題很多菜市場型歐巴桑買方看屋習慣挑毛病找議價理由這個格局怪怪的....這裡怎麼這麼暗...這個這個有痕跡這些話不代表不買但就是想凹價格什麼爛理由都說的出來就常遇到屋主在現場聽到臉色馬上變氣氛就談死了 ~~~ 我上週帶看安平就遇到..... 這種狀況我都建議屋主先離開一小時有問題LINE或電話直接溝通當個緩衝買方出價當面打臉屋主不爽雙方都沒台階下 ~屋主在場買方是客人屋主不在買方才是主人~ 真的來不及搬怎麼辦買方無法點交撥款後過戶後會開始擔心貸款已經開始繳了卻住不進去作業上通常會壓最晚點交時間如果拖太晚處理方式有兩種價金折扣補償買方或是售後回租屋主繼續提前給或預付租金給買方盡量不建議~~不是每個買方都願意接受等於帶看收斡旋跟成交階段增加變數預售屋換屋交屋最難處理的連環狀況 ~屋主賣舊屋 ~等預售屋交屋建商給的時間常常延誤交屋後還要裝潢又再拖一段時間實際入住比預想的拖更久導致舊屋遲遲無法點交給買方這種案例在委託前就要問清楚屋主的搬家計畫預售屋交屋時間要保守估算不能信建商說的時間最好提前安排過渡時期住所處理方式可以看下面作法新屋還沒找到就急著賣~換屋族的陷阱想先賣舊屋拿到價金再去買新屋但新屋根本還沒找到急著賣點交時間又給不出來買方給的交屋壓力大容易卡關資金有時間壓力自己在匆忙之下買新屋也容易衝動買錯兩頭都在趕兩頭都容易出問題建議做法~~預售屋跟中古新屋換屋適用缺點是要多搬一次家跟費用來換取選房跟交屋的時間不會卡住先去租屋撐過過渡期把舊屋完全騰空預留至少一年的時間慢慢找新屋 <租約通常一年> 找到了加上裝潢等後續時間租屋過渡把兩件事分開處理賣的時候全力賣買的時候全力挑喜歡的案子可以慢慢看店面屋況作法很多店面屋主要賣屋時都問說要不要整理一下看能不能賣更高我都是跟這些屋主分享只要地段好眼光好的人屋況在差都會買因為買這種店面的買方如果自用有自己想法你怎麼處理他都不滿意如果是要租人房客自己會幫你整理裝潢啥都不用管可能就是前幾年租金給個優惠然後房子要整理最多就粉刷就好這對買店面的買方租人也有好處就算買進來屋況很差如果承租的買方把生意做起來了可以賣更好價格或是就算三年五年後退租裝潢可以延續下來其實也是加分以上跟各位閒聊正好上周帶看鄉民屋主的案子屋況非常不錯結果帶看當下同行買方在屋主面前嫌房子後面又回頭探價格版上鄉民屋主很不開心我想到這個跟大家分享謝謝!! 房子賣給熟人~這不是做善事~是在替自己找麻煩!!! https://zeroyaking.blogspot.com/2026/02/blog-post_12.html 想拿400萬免稅額？網曝「國稅局AI查稅」5大殺手鐧 https://zeroyaking.blogspot.com/2026/01/400-ai5.html 仁愛之家土地為什麼只租不賣為什麼很多仲介會疏忽 https://zeroyaking.blogspot.com/2026/03/blog-post.html -- 感謝鄉民信賴！2025年度網路合作成交 10 間 ~ 2026再接再厲！！精選台南好房照片：https://zeroyaking.blogspot.com/ 買透天不踩雷透天 https://reurl.cc/9b8Xdj 透天格局風水解析 https://reurl.cc/eVY99W 洽詢專線：0918-300-240 │ LINE ID: zeroyaking 近 500 間好房往這裡：https://ibig.fun/eyoxO -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.15.17 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1778752750.A.137.html

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linlinme5208

05/14 18:08, 55分鐘前 , 1^F

05/14 18:08, 1^F

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akita690

05/14 18:19, 44分鐘前 , 2^F

05/14 18:19, 2^F

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akita690

05/14 18:19, 44分鐘前 , 3^F

05/14 18:19, 3^F

有不同的客群但要內行耶帶看出門前都要跟買方先溝通比較不會被罵上次看一間台南中西區民生路店面我就笑說這個怎麼拆怎麼打都不會心痛 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 05/14/2026 18:22:15