[心得] 新加坡PR買預售屋流程分享

看板home-sale (房屋交易)作者abhuang (ABH)時間48分鐘前 (2026/05/27 15:19)推噓5(5推 0噓 5→)

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『最後買下的，居然是那間我一開始最喜歡、卻覺得根本不可能買得起的房子』在新加坡看了二十幾間房、花了近半年時間後，我終於簽下了人生第一間房。並且就這麼剛好，在生日當天，收到銀行確定核貸通過的訊息。但這趟旅程，真正讓我感到無比壓力的，其實不是房價，而是：「新加坡買房，居然要在兩個月內準備約房價28%的頭期款+稅金」換句話說，如果是一間總價新幣100萬元（約台幣2500萬）的房子，大約需要在兩個月內準備新幣28萬元（約台幣700萬元）。看到帳戶餘額瞬間掉到這輩子沒看過的低點，說不焦慮，絕對是騙人的。但對我來說，這次買房不只是一個投資；更像是一種：「我終於要有自己的家了」、「終於開始在這個城市慢慢落地生根」的感覺！ ‧ 也歡迎點擊連結看圖文好讀版： https://amberhlh.com/property-journal-ch2/ - 看房時就非常喜歡這個物件。覺得它的地段、規劃設計、房間格局、永久產權，幾乎是我心中的完美之選，唯一不喜歡的，就是價格了。所以當下其實沒有想太多，很快就在心裡默默劃掉了它。沒想到，幾個月後居然峰迴路轉。在2025年聖誕節前夕，我順利Exercise OTP，正式簽下了這間房子。直到現在，還是覺得有點不可思議。有時候忍不住想，這套房子，或許真的是我一步步、一路慢慢「顯化」而來的吧！【新加坡新發售私宅（Condo）購屋流程】在新加坡購置房產，有幾個重要的時間點和付款期程需要注意。以下以PR購置一套一百萬新幣（約台幣2500萬）、新發售的私人公寓做舉例。在台灣買預售屋，通常一週內支付訂金與簽約款，大約是房價的10～15%，後面則跟著工程進度慢慢支付工程款（約10%），然後在最後房屋完工取得使照、過戶到個人名下時，才開始走貸款流程，取得剩餘75～80%的貸款。但新加坡的節奏完全不同。以PR購買新建案私人公寓來說，通常需要在短短兩個月內，支付： ‧ 20%的頭期款（已開工要再多付地基的5%） ‧ 約8%的稅金（3% BSD＋5% ABSD）換句話說，如果是一間總價新幣100萬元（約台幣2500萬）的房子，大約需要在兩個月內準備新幣28萬元（約台幣700萬元）的現金與CPF。同樣在台灣購買2500萬的房子，在前幾個月通常僅需支付台幣25～37.5萬的簽約金。這也是我覺得，在新加坡買房最大的門檻。在新加坡購屋，通常而言，真正困難的不是後面的房貸，而是前面那一大筆頭期款。只要撐過前期，「頭過身就過」，後面的付款，基本上就會跟著工程進度和銀行貸款慢慢支付（Progressive Payment Scheme），而每月房貸也能部分使用公積金（CPF）負擔，整體現金流壓力反而相對可控（新加坡房貸在買賣合約簽了後就核貸撥款了，工程款等於是銀行代墊給開發商，然後購屋者再按月支付給銀行，一開始每個月可能只有新幣幾百塊；比起台灣工程款期程和金額由開發商自行決定，需要自己準備足夠的大筆現金，又是很大的相異之處）。相較兩地購屋制度的設計，台灣是一開始上車比較容易，因此比較有可能不小心簽了房子，最後卻繳不出工程款的情況，或甚至在兩三年後交屋，申請房貸時發現有問題，而必須面臨斷頭。新加坡則是在前期，頭期款的要求就嚇退不少人，但只要一上車，在一開始S& P階段便鎖定房貸，後面幾本上沒有太大問題。以需要準備自備款的角度來看，我覺得台灣較低的自備款是比較良善的（但好像確實炒房門檻就比較低？），而新加坡在買房初期就鎖定房貸是比較讓人安心的。以現在總體經濟及利率政策劇烈變化的環境下，較早確定貸款，似乎比較可以免除夜長夢多的擔憂。【我的購屋時間軸】回頭看，整趟流程其實大約只花了半年。但中間的情緒起伏，真的是難以言喻，尤其當時我也同時忙著轉職的事情。 2025年6月｜開始看房真正開始認真看房後，才發現市場和自己原本想像的差距很大。本來只想簡單的找個棲身之所，到後來越發現學問很大，必須好好作功課，仔細挑選最適合的物件，才不至於到時候出場慘賠，或發現根本賣不掉。一開始看房時，對於： ‧ 自己真正想要什麼 ‧ 哪些區域適合自己 ‧ 能負擔的價格區間 ‧ 哪些條件可以妥協其實都還很模糊，都是在一次次看房、一次次被房價震撼教育後，才開始慢慢建立自己的判斷標準，並且逐漸讓理想和現實靠攏。 2025年9–10月｜同步開始做銀行 IPA 接下來開始陸續向幾家銀行申請 IPA（In-Principle Approval）。簡單來說，就是先確認： ‧ 自己大概能貸多少、貸款年限為何 ‧ 利率條件如何 ‧ 銀行願意給多少成數這一步非常重要，因為很多時候，真正決定能否買房的，不是「想不想買」，而是銀行願意借你多少。拿到了IPA，確定貸款成數及金額，對於找房的過程，也會更有底、更精準。每家銀行給的條件可能會略有不同，可以詢問個至少兩家，交叉比對，也對市場的利率環境更了解。 2025年11月20日｜夢中情房議價成功這應該是整個購屋過程中，最戲劇化的一天。當時去談自己最喜歡、但覺得根本買不起的那間房子。本來沒有抱太大期待，還安慰自己一切「盡人事、聽天命」就好。沒想到，居然立刻就獲得議價成功的消息！但因為是開發商給的特別價格，對方希望我當天就直接簽OTP（Option to Purchase）。整件事情發生得太快，我甚至有點反應不過來。前一秒還抱著忐忑不安的心情，下一秒就突然開始進入簽約流程。 2025年11月28日｜支付5%訂金理論上，簽OTP當天就需要支付5%訂金。但因為事情發生得太突然，我完全沒料到議價會成功，所以還和開發商爭取了幾天時間等資金到位。所以如果是跟開發商直接購買的一手房，只要不要太過頭，開發商可能會願意稍微通融。 2025年12月10日｜銀行正式核貸剛好在生日當天，收到銀行核貸通過的訊息。在此之前，其實我一直都很擔心焦慮，因為批IPA、貸款申辦期間，我還經歷了兩次轉職，非常擔心會因此影響核貸結果與批准速度。畢竟，訂金都已經支付了，若銀行最後不放貸、房子買不成，那我的訂金就只能拿回75% （以100萬新幣約2500萬台幣的房子來講，我的125萬台幣訂金，只能拿回約94萬，辛苦錢就這樣打水漂了），所以當時貸款這一關是我最緊張的部分。而我真的覺得生日當天核貸，真的是老天給我最大的生日禮物！尤其是只要再晚一天，貸款年限又會再減少一年（新加坡貸款年齡最高就是到65歲，隨著年齡增長，貸款年限逐年遞減）。 2025年12月23日｜正式 Exercise OTP 到律師事務所正式執行OTP。那一刻其實才開始有一種：「我真的買房了（我真的開始要繳貸款了）」的真實感。同時間，擔心自己能不能負擔得起房貸的心情也是非常真實。 2026年1月｜進入大量付款期 ‧ 1月9日：支付8%稅金BSD＋ABSD ‧ 1月19日：支付剩餘20%頭期款 ‧ 1月21日：銀行確認撥貸因為我的案子當時已經蓋到一半，所以除了頭期款之外，也同步需要支付部分工程款。短短幾週內，看著帳戶餘額大幅下降，其實心裡還是會蠻沒有安全感。但好處是平常工作就在做不動產投資，常常看著大筆金額來來去去，只要切換成工作模式，就能比較聚焦在「把投資案完成」的目標上，藉此來淡化自己的焦慮。 2026年3月1日｜開始繳房貸正式開始使用CPF支付每月房貸。某種程度上，也代表這段購屋流程終於正式告一段落。【購屋流程總結與建議】整趟購屋流程走下來，首先我會覺得看房、找到適合的物件、談到理想的價格是最耗時及困難的。往往剛開始看房，都還不太清楚自己的期待，經過被現實（房價）的調教與洗禮後，開始會鎖定適合的區域和價格區間，然後再進入到後續議價的過程。至於購屋的流程與付款期程等，新加坡的仲介大致上來說都還蠻專業的，基本上都會把購屋流程講解的很詳細。接下來，就是自己計算財務的可行性，以及現金流是否足夠cover 了。由於自己的工作就是不動產投資，職業病使然，也幫自己做過好幾個版本的流程表、建模模計算現金流，免不了也要幫自己算一下在各種情境的投資報酬率。這個部分真的很重要，除了了解自己的負擔能力、什麼時間點要拿多少錢出來、是否有足夠的緊急預備金、房子未來脫手是否有市場價值，真的心裡都要有個底，以免某個環節出了錯，讓自己先前的努力都白費了。事前功課如果都做得差不多，簽了字之後，其實就沒什麼事了。就是耐心等開發商和律所，通知付款並按期支付，安靜的讓我蠻沒真實感的（不過仲介說，在新加坡沒消息通常就是好消息，代表過程順利進行，通常有消息都不會是什麼好事）。大約兩個月，流程就這樣全部走完了，而銀行帳戶，也就這樣空了。【好的專業人士幫你買到理想中的房子】這次購屋過程中，我非常幸運的就是：找到專業可靠的仲介與貸款顧問。要是沒有遇到我當時的仲介和貸款業務，我這套房子在很多環節都可能會沒辦法順利進行，導致最後沒辦法close deal，簽下心中最理想的夢想小屋。這也是在前期準備工作中不可或缺的部分，不要因為怕麻煩，而沒有透過不同的管道多了解，找到和自己最契合、溝通最有默契的專業人士。對我來說，這次買房其實不只是一次投資。更像是一種：「終於開始在這個城市慢慢落地生根」的感覺。從剛來新加坡時的不確定，到後來慢慢適應工作、建立自己的生活，再到現在擁有第一個真正屬於自己的空間。回頭看，這將近四年的時間，雖然過程中有很多「眼淚只能往肚裡吞」的時刻，但現在感覺一切都值得。而買房，也不只是單純的財務決定。很多時候，它更像是一種：「我選擇，我的未來要構築在這裡。」希望這篇文章，可以幫助正在新加坡找房、或準備買房的人，對整個流程有更真實的理解。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.242.32.164 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1779866365.A.F19.html ※ 編輯: abhuang (27.242.32.164 臺灣), 05/27/2026 15:23:03