[新聞] 韓國股民賺錢先買房 台灣卻掀「棄房轉股」？專家揭資金流向最大差異
韓國股民賺錢先買房 台灣卻掀「棄房轉股」？專家揭資金流向最大差異
2026.05.08
10:21
工商時報 陳傑鳴
提醒：這篇新聞寫很長，懶得看，可以直接看下面重點筆記！
韓國央行（BOK）最新報告指出，韓國民眾股票賺錢後，
資金大量流向房地產市場，尤其無房族約有70%的股票投資收益最終拿去買房。
全球AI熱潮帶動股市狂飆，近期不只台股頻創高，韓國股市也同步大漲，不過，同樣是股
市大多頭，韓國與台灣卻出現截然不同的資金流向。韓國央行（BOK）最新報告指出，韓
國民眾股票賺錢後，資金大量流向房地產市場，尤其無房族約有70%的股票投 資收益已拿
去買房；反觀台灣，近期市場卻反而掀起一波「棄房轉股」熱潮，房市買氣持續低迷，形
成鮮明對比。
股房為何高度連動？ 本質其實都是「資產效應」
股市與房市本質上都屬於資產市場，過往研究都指出兩者往往具有高度連動與正相關性，
屋比房屋總經理葉國華分析，當股市上漲時，投資人財富增加，就容易進一步推升房地產
購買力，這也是典型的「資產效應」。
他指出，韓國民眾近年對房地產仍有極強信仰，以韓國首都「首爾」來說，核心區住宅長
期供給有限，使市場普遍認為「房價終究會漲」，因此當股市獲利後，資金自然會往房地
產停泊，形成股漲帶動房漲的循環。
由韓國房地產委員會到5月4日的最新資料就可發現，首爾公寓價格已連續66週上漲，近期
週漲幅仍達0.15%，大型社區與交通核心區住宅價格持續創高，顯示房市資金動能依然強
勁。
反觀台灣，目前資金卻沒有大量流向房市，關鍵在於市場預期已經改變，過去幾年房市大
漲後，央行連續祭出多波信用管制，加上銀行限貸、房貸排隊問題嚴重，使購屋資金門檻
大幅提高。因此，即使股市賺錢，不少台灣民眾也認為現在買房「不划算、也不好貸」。
韓國股民為何敢進房市？ 台灣卡在「市場信心」
中信房屋研展室副理莊思敏表示，很多人以為韓國民眾股市賺錢勇於買房是因為韓國房市
調控力道比台灣寬鬆，但事實上，韓國近年對房市的管制力道同樣不輕，包括貸款限制、
持有稅改革、打炒房措施等其實也持續加碼，因此，台韓真正最大的差異，並不在政策鬆
緊，而是在「市場信心」。
她指出，韓國都會區房價漲聲不斷，也導致不少韓國無房族認為，若不盡快把資產轉成不
動產，未來只會更買不起房，因此普遍願意將股票獲利轉換為不動產，認為這樣才能真正
完成資產階級躍升。
莊思敏表示，台灣目前情況不同，過去一年在銀行限貸與央行信用管制下，台灣房市買氣
急凍，不少區域成交量腰斬，加上市場對房價修正預期升高，使部分資金開始從房市轉往
股市與ETF，特別是AI題材帶動台股持續創高，相較動輒卡住資金、流動性差的房市，獲
利快、易流動的股票市場反而更具吸引力。
莊思敏認為，現在台灣年輕世代對房地產的態度，已從過去「一定要先買房」，逐漸轉向
「先靠金融資產累積財富」，等資產規模放大後再考慮進場房市，這也是近期台灣出現「
股市熱、房市冷」與「棄房轉股」的重要原因。
股市漲 台灣房市是否終將受益？央行數據透露微妙訊號
對於，股市持續上漲，台灣房市最終是否仍將受益？葉國華指出，銀行限貸與央行的房市
管制是掐住台灣房市的買氣的重要因素，不過，中央銀行最新公布數據指出，2026年3月
國內銀行不動產放款集中度已好轉，全體銀行不動產貸款佔放款餘額佔比已降至35.56%，
較前一月下滑約0.4個百分點，不僅連兩個跌破36％門檻，更已逼近2019至2020年這波房
市起漲初期水位。
葉國華分析，不動產放款集中度下降，代表銀行資金過度集中房市的情況已有改善，將有
助降低央行進一步打房壓力。不過，他認為短期內管制全面鬆綁機率仍不高，原因在於目
前房價仍處歷史高檔，央行仍會擔心資金重新回流房市後，再度引爆價格上漲。
但他也指出，若未來成交量持續低迷、房市修正擴大，加上銀行不動產放款比重持續下降
，不排除央行態度將逐漸轉向中性，屆時資金環境改善，確實有機會帶動部分股市獲利資
金重新流向房地產。
莊思敏也認為，台灣房市真正要復甦，關鍵仍在「貸款焦慮」解除與「信心回穩」，包括
貸款環境改善、房貸排隊問題舒緩，以及市場對價格修正疑慮降低，才有機會讓觀望買盤
重新進場。目前市場最大問題並不是「沒錢」，而是「不敢買」，當購屋族開始相信房價
跌幅有限、貸款不再卡關，股市獲利資金自然才有可能重新回流房市。
https://www.ctee.com.tw/news/20260508700743-430601
重點筆記＆心得：
1.同樣股市多頭，韓國與台灣截然不同。
(A)韓國人：無房族約70%股票投資收益拿去買房
(B)台灣：「棄房轉股」，房市買氣持續低迷
2.股票v.s房地產關係：
股房本質上都屬資產市場，股房往往高度連動與正相關性，統稱「資產效應」。
3. 韓國人想法：
對房地產仍有極強信仰，無房族認為，若不盡快把資產轉成不動產，未來只會更買不起房
！
4台灣人想法：
(A)不好貸，貸款焦慮：
央行信用管制限貸，即使股市賺錢，也認為買房「不好貸」，貸款焦慮！
(B)不划算，資金效率：
已從過去「一定要先買房」，逐漸轉向「先靠金融資產累積財富」，資產規模放大後再進
場房市！
(C)不敢買，市場信心：
目前市場最大問題並不是「沒錢」，而是「不敢買」，市場對房價修正預期升高
5接下來變數：
(A)數據面看：
央行「數據」透露微妙訊號，不動產放款「集中度」下降，代表銀行資金
「過度集中房市」的情況已有改善，將有助「降低」央行進一步打房壓力！
(B)政府想法：
央行仍會擔心資金重新回流房市後，「再度引爆」價格上漲。
6. 結論：
台灣資金沒大量流向房市，關鍵在市場預期已經改變！台灣房市真正要復甦，關鍵在「貸
款焦慮」解除與「信心回穩」，包括貸款環境改善、房貸排隊問題舒緩，以及市場對價格
修正疑慮降低，才有機會讓觀望買盤重新進場。
############以下個人心得，文長提醒，可省略不看############
台韓真正最大的差異：不在政策鬆緊，而是在「市場信心」。
每次股票，政府都會請吃基本面，告訴大家台灣經濟基本面沒改變，提振股民信心；既然
房地產問題不在GDP和國家經濟，而在市場信心，那麼我們就用心理學來解析一下，大家
都知道我Podcast s，主要分享自我成長的諸多心理學理論。
最近剛好讀到一個哈佛心理學教授的書，書中提到的比較的底層邏輯是定錨效應，判斷對
錯看起來像是自己做的，其實人類的大腦是會扭曲和欺騙你的，心思蟲影響了比較！
什麼是定錨效應，人在做任何比較判斷前，在心裡都要先訂一個「起點」再來調整。這個
起點就是判斷標準，週年慶打折划不划算？是用「原價」去推算的，所以很多品牌習慣先
把原價訂高！
標準一旦錨定，接下來才有辦法判斷比較，例如你去到餐廳點紅酒，酒單上的紅酒沒一個
酒莊熟悉認識怎麼選呢？通常，大家會選擇「中等價位」的，原因很簡單，太貴的買不起
，挑最便宜的又有點丟臉，行銷心理學就是在教人怎替商品定價。
房地產道理也一樣，韓國總統打房，已不是第一任總統，連續打了很多任期，每次打預期
心理期望升高，比較基礎「定錨」下去，打之後還是漲到不行！多打幾次，越打越漲！大
部分人心理錨定位置已差很遠了，早知道就不要有期待不期不待就沒有傷害？這故事跟「
狼來了」一樣，我在去年就寫過有興趣可以去方格子看！
台灣呢？老實說央行才剛開始出手，後面有沒有不知道！所以呢？第一次有新青安，大家
會FOMO，北車計程車司機告訴我，以後雙北1500以下的房子不會有了！大家拿著小凳，漏
夜排隊買房，亂象才出現！第二次新青安還會這樣嗎？！
央行限貸第一波限貸，換房首購全被突襲，大家會緊張，會等待觀望，2003年SARS，大家
不敢出來看房，命都快沒有了還搶什麼房子？結果， COVID-19這些人都學乖了，2025年
清明節，川普之亂多少人嚇到砍在阿呆谷？川普後來再亂幾次，這招就沒效了，小孩第一
次被打很害怕，常被打就麻痺，反而更皮了！
大腦擅長面對重複培養「適應力」，看新聞講，一堆韓國明星IU和張員瑛現金買房，完全
不理會韓國政府0貸款限制，韓國貧富差距實在太大，台灣感覺也還用不到這樣！
水能載舟亦能復舟？市場信心可被摧毁，但人類有適應學習能力，股市彎腰撿鑽石，越跌
越買韭菜，再也不怕外資鐮刀就是這樣，房地產如果不是基本面問題，只是市場信心問題
，如果不是經濟基礎問題，而是心理學問題，那麼氛圍改變也只是一瞬間，所以重點不是
現在氛圍怎樣，而是你拿什麼來判斷和比較，把自己擺在有利的位置上！
就跟股票一樣，牛市覺得放股較划算，但是連續跌一個月，熊來了想法也許不同！要我說
呢？如果現在要投資，當然有風險，有可能接到刀子，也有可能能彎腰撿鑽石！就像這篇
文章說的，台灣現在還有ETF，殖利率也很好，其實沒必要一定要當包租公！私訊問我投
資的，我都會偏謹慎叮嚀提醒，畢竟，誰都不想被政府突襲！
比較是人類天性，經千年演化都沒消失，表示比較有益生存，恐懼保障安全，所以不是不
能比較，而是要搞清楚「比較」的底層邏輯。這一篇雖然是拿台灣和韓國比，但韓國財閥
貧富差距，特有的全租房制度，和台灣還是大不同。
所以，不是不能比較，而是要非常小心「比較基礎」，你是小白不要跟投資客比，你是自
住不要跟過去「已買的」比，韓國人「和未來比」，怕未來再也買不到又太FOMO！
當這個世界速度越快，你的心要越能平靜下來，搞清楚自己真正要的是什麼？低點總在回
頭望！
給自住：
如果你是完全沒房子想買間自住的，和過去要跟投資客競爭相比，其實現在反而是政府在
給人道走廊，投資客口水流滿地也沒辦法搶！所以，你不用「跟別人」比，你只要「跟自
己」比就好了。比過去的自己多第一桶金，比過去的自己多一存些股票，比過去的自己有
本錢買房，其實，光是多一桶金，多一個選擇權，不論選擇股還房，人生光是一直「有在
前進」就很好了！
最近在這書叫做《練習更快樂》，哈佛教授熱門心理學課程，教你破解快樂迷思，用腦神
經科學拆解兢爭、嫉妒和比較的背後心理，用心理學研究教你即便低谷也可讓生活更開心
一點，善用心理學，幸福快樂是可以刻意練習的！
有時，你以為擁有了得到了，才會真正快樂！卻不了解並不是多巴胺帶來快樂，而是多巴
胺提高了慾望，慾望是人類的本能也是生存競爭文明發展的開始，想買房的過程中，有個
盼頭是開心的。
人是在「追求中」感受快樂，而不是在「擁有後」才得到快樂，一面盼著有天退休，住進
鄉下「有院子的家」，滿院繡球花月季，可以實現地栽自由，一面轉念感恩眼前，清晨澆
花小小陽台，蘭花又開了一小朵，眼前的喜悅，已夠我豐盛富足一整天！願看到這裡的你
／妳也是！
我把蘭花分享在方格子，想看圖可以自己去看，連結就不放了！
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