[心得] 版上鄉民屋主成交紀錄~台南東區成大三房

看板home-sale (房屋交易)作者zeroyaking (賣屋貓奴才!!)時間1小時前 (2026/07/24 07:53)推噓6(6推 0噓 3→)

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上個月有接到本版鄉民屋主專任委託感謝信賴!!! 一個月內簽買賣雙方全泡賀成交因此物件跟我之前在板上分享過如何專任委託細節都有符合並有實行也經過屋主同意以後想說做個紀錄可以分享給想賣屋想找仲介的屋主參考!!! 因為細節較多且流水線以下為部落格版本裡面有不少物件照片跟互動LINE對話圖片 https://zeroyaking.blogspot.com/2026/07/blog-post_23.html 一.屋主由來某天line傳來網友鄉民訊息詢問他自己有一間房子在台南東區勝利路因為給其他仲介專任委託三個月只帶看兩組他第一句不是問我要不要賣而是問: 我房子真的有那麼差嗎?...... 屋況分析: 發現這社區去年我公司同事有承接過但沒有成交因為那間頂樓後面發現最上層有住戶種花有往下滲水痕跡不易施工往上防水修繕只能治標無法治本此社區還有一個點所有車位都是公設由管委會整合出租沒辦法直接買加上屋齡較高雖然有電梯但一般喜歡新屋買方是直接會跳過確認完591廣告及謄本後在坪數跟格局圖還有照片發現亮點建坪47.42坪主建物+附屬建物達到37.06坪 <就是以前說的室內~屋內+陽台> 三房兩廳窗戶又是朝外勝利路三面採光邊間這在市場上是主流地段又好距離成功大學只有900公尺騎腳踏車3-5分鐘勝利國小隔一個圍牆就會到了台南東區精華地段往東門路仁德交流道也方便二、現場看屋及屋主碰面約好時間後帶著公司學妹一起在現場拜訪屋主跟屋主報告分析屋況的優點跟缺點前先聊天了解為何出售屋主是因為老社區中庭小狗狗沒地方跑換到大軍宅社區看完屋況是真的很不錯全屋地板乾淨廚房人家兩倍大熱水器跟流理台廚具飲水機設備也因自用一年前才換新室內37坪是什麼概念呢? 目前新屋三房室內空間大約20出頭坪為主流這間房子客廳大到甚至可以多隔一個房間出來主臥室也夠大前陽台進出後陽台也明亮不過也有發現現場有個地方可能會有客戶質疑因為是邊間有個房間會切角變成一邊略三角形廁所因為屋齡老並沒翻修浴缸等之後也要處理再來詢問為何之前專任仲介怎麼跟他互動發現這種主流物件價格也不誇張為何帶看量少帶看少當然就賣不掉再來除了沒帶看而已開口就是要屋主降價但為何降價降價外還有什麼方法能行銷都沒給建議我第一個想法不是降價~ 而是這種主流商品怎麼三個月才兩組再來拿出準備了大約10多張的簡報內容大致如下 1. 除了價位區間帶如果開高有什麼難處價格實在會有什麼好處需要將議價空間抓在多少比例客戶如果出價格該如何應對 2. 將分析的優缺點條列出來讓屋主仲介知道優勢在哪劣勢在哪帶看前都可以提前預知買方疑難雜症不會一問三不知優勢強化~ 著重在地點空間採光使用規劃你能買到東區成大旁不一定買的到那麼大間為主軸加上價格也符合周邊行情劣勢轉化~ 屋齡高但換的是室內空間才能那麼大公設比壓得很低沒車位先請屋主跟管委會聯繫確認之後車位問題格局切角因為那邊還有開窗可以用裝潢櫃子包覆外能跟買方分析如果不是邊間就不用切角就沒三面採光了有一好就沒二好採光跟切角要取捨要看缺點能換來什麼若面中庭房間當然方正採光沒那麼好當然沒切角沒有誰比較好就看買方在意什麼 3. 鎖定客群一般投資客直接跳過因為只看價格不看其他條件當時就已經鎖定在附近上班上課就學的家庭為主力廣告對象甚至直接去想如果我們是買方為何要買這間房子用換位思考取代盲目硬推 4. 行銷策略拍讓人想來看屋的照片不是隨便交差上官網部落格 PTT以外基本591 樂屋網等等仲介會用的平台再來是短影音在脆 FB IG大量放送公司也有影音部拍片剪片不一定有成交但只要有機會就去做三、委託後回報屋主聽完後覺得對我們有把握直接專任三個月回到公司馬上開LINE群組將屋主跟我及學妹加入只要有任何問題都可以馬上在上面詢問處理例如廣告連結買方說了什麼我們怎麼應對哪天有人要看屋客戶背景出價與否委託當周除了以上各家平台廣告以外開會也特地做了PPT上台跟兩間店60幾名同事報告提出優勢並如何強力行銷就如同預估這種是主流物件詢問的人真的不少但很多也是沒看房子問一問就沒來看的平均一兩天就會跟屋主回報詳情屋主也很支持彼此互動非常良好除了給我們鼓勵包括管委會的車位問題天然氣瓦斯表位置等等買方關心的細節都一一協助處理也遇到當時梅雨季檢查門窗檢查是否漏水也是馬上回報並做了AI客廳示意圖文案修改100吋的投影機也放得下當賣點做廣告四、帶看狀況因為接案當時天氣炎熱加上那段身體不適大部分是學妹帶看就算是同事客戶也是全程陪同可以馬上解決客戶疑問客戶真的是不少一周平均就來5-7組但因為是自住客群為主很多都是看完後要再約第二次就很困難如果學妹忙別的物件時就換我上場帶看我親自帶看的有兩組 A:年輕夫妻當場看的很喜歡但是看完後離開說要找家人來看之後就人間蒸發已讀不回了.... B:在成大附近的女老師一個人住但是有規劃可以將其他空間分租後面詢問主臥室有後陽台他可以自用曬衣服那其他租客前陽台好像不夠用我是馬上臨場反應房子廚房有一般物件兩倍大可以安裝烘乾機加上有天然氣瓦斯很方便的但因為當天下雨想要天氣好再來看一次五、成交買方出現及過程就帶看B客戶沒兩天適逢周六晴天也詢問要不要複看他說沒時間就放棄了週日下午學妹帶看一組FB推廣廣告來的夫妻跟小朋友~ 買方因為小朋友要念勝利國小外夫妻一人工作在東區一人在新化平常接送很麻煩加上之前住的大樓很小間這間看了覺得很不錯帶看當下除了介紹屋況也很真實轉述此屋幾乎每天都有人預約看屋並給買方看預約紀錄在學妹帶看完車子都還沒開走買方突然跑來敲了車窗說方便去你們公司下斡旋嗎!!! 當晚收到斡旋後就馬上跟屋主聯繫因為還有價差但買方動機很強烈見面談對屋主並不會不利請屋主權狀帶著代書準備好談成就簽約談不成就回家而已六、見面談＋簽約隔天傍晚約見面談先讓買賣雙方碰面聊個天包括屋主為何要賣買方為何想買鄰居社區狀況如何既然都見面了把想問的問題直接一次說清楚講明白彼此了解後就先分門內門外開始分析溝通最後買方有加上來不少屋主也願意退讓一點最後順利簽約後記: 1.簽完約後 B客戶才連繫我要看第二次已經簽約了來不及了 2.屋主當時給前位仲介委託時屋內其實有不錯的餐桌椅子沙發電視櫃茶几前仲介竟然跟他說賣不掉的原因就是東西太多請屋主處理掉如果是我們處理如果家具不錯可以在見面談時當籌碼買方如果有其他設備家具需要請屋主清除可以用這些桌椅送他請買方自行處理或是價差只差一點可以用這些好的東西讓買方加價有很多運用方式有些仲介在委託時就沒認知真的很可惜七、總結有人問我為什麼同一間房子別人三個月帶兩組我們不到一個月就成交我一直覺得不只是運氣而是花很多時間去想這間房子適合誰？那些人又為什麼會買？想清楚了後面的價格行銷帶看就是執行而已房子沒有十全十美如果有價格一定不美重要的不是把缺點藏起來而是找到願意接受這些取捨的人特地分享這個經典委託成交案例標準流程: 開始分析之前為何賣不掉物件優缺點客戶來源分析行銷方式回報實踐率帶看狀況到見面談賀成交! 當時接案時甚至有跟屋主說有預感一個月左右能賣掉~~~真的開賣到簽約不到一個月!! 最後我跟屋主也變成好朋友常常討論生活近況跟貓狗當時在版上廣告時曾經留言屋齡那麼老誰會買房子本來就有自己的客群你不喜歡別人不一定不喜歡希望大家都能買到自己心儀的好房子!!!! 感謝各位!!! -- 房子怕被詐騙、被偷賣？資產保全攻略!! https://zeroyaking.blogspot.com/2026/02/blog-post_15.html 房子賣給熟人~這不是做善事~是在替自己找麻煩!!! https://zeroyaking.blogspot.com/2026/02/blog-post_12.html 爸媽贊助頭期款~小心被課到贈與稅!!! https://zeroyaking.blogspot.com/2026/02/blog-post_25.html -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.237.68.75 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1784850839.A.2F4.html ※ 編輯: zeroyaking (36.237.68.75 臺灣), 07/24/2026 08:02:58

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HZM

07/24 08:17, 1小時前 , 1^F

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就像我說的看需求買方在附近教書又有學區因素新的又很少很少

推

hwei9582905

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※ 編輯: zeroyaking (36.237.68.75 臺灣), 07/24/2026 08:19:41

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