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Re: [新聞] 300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋

看板home-sale (房屋交易)作者 (Sea)時間1小時前 (2026/08/12 10:20), 30分鐘前編輯推噓25(26推 1噓 31→)
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※ 引述《Reewalker (報告饅頭班長不夠)》之銘言： : 作者: atliberty (正東十三海浬~~) 看板: Gossiping : 標題: [新聞] 300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋 身為長年實際參與過台北市都市更新推動的人，不論站在建商、整合推動者，還是住戶 的角度來看，沈伯洋講的很多東西根本沒有碰到台北市都更真正卡關的核心。 台北市都市更新最現實的兩大問題： 一、很多老公寓都更後，實際居住空間就是會縮水。 台北市大量老公寓土地地目為住三，基準容積率只有 225%。 這類老公寓原本公設比極低，甚至還存在違建、增建等長年實際使用空間；若更新成符合 現代法規的電梯大樓後，要負擔電梯、梯廳、消防、機電等公共設施以及更新成本。 所以即使取得容積獎勵，最後真正能使用的室內空間仍可能大幅縮水。 這也是台北市大量四、五層樓老公寓「極難」推動都更最現實的原因之一。 講白了： 你現在家裡30坪，都更完實際室內可能只剩20坪，少了一、兩個房間，家裡根本不夠住， 你會想都更？ 不論你要說這類人貪還是怎樣， 實務上空間不夠就是最大的抗性。 講再多都市景觀、公共安全、都市再生，屋主最後還是會回到最現實的一句： 「所以我都更完到底剩多少？」 二、政策長期只敢給蘿蔔，不敢給棍子。 只要「不都更」沒有相對應的成本，就很難真正加速都更。 現在老公寓持有成本低，也沒有建立像部分國家那種更強制性的長期修繕、檢查與基金制 度；更現實的是，在權利變換制度下，不同意戶的合法財產權仍然受到保障。 結果形成一個非常荒謬的現況： 積極參與的人花時間開會、研究、整合、承擔前期風險；完全不參與的人可以一路等到最 後，再來看別人整合出什麼成果。 甚至實務整合上，越晚同意的人還可能越想談更多條件。 那從一個純粹理性的屋主角度： 我幹嘛積極參與都更？ 這才是制度真正應該解決的問題。 執政黨如果真的想處理，其實根本不用選上台北市長。 中央現在就可以開始提出《都市更新條例》及相關建築、稅制、公安制度的修法。 既然政治人物口口聲聲說這是「公共安全問題」，那就真的把它當成公共安全問題處理。 真正能立竿見影的政策，我隨便舉幾個： 1. 老舊、耐震能力不足的建築，不更新就自己負擔結構安全責任。 針對一定屋齡以上、或興建於特定耐震設計規範以前的建築，要求定期提出結構安全或耐 震評估。 你當然可以選擇不都更，但如果評估不符合一定安全標準，就自己花錢補強到 符合要求。 不都更可以，但不能把老屋公共安全的成本全部丟給社會承擔。 2. 違建不能反過來成為阻礙都市更新的籌碼。 針對都更範圍內存在違建、又拒絕更新的戶別，可以修法討論取消違建部分的緩拆待遇、 列為優先拆除對象。 甚至可以進一步討論： 在涉及高度公共安全需求的都市更新案件中，違建利益是否還應該具有影響都市更新同意 門檻的效果？ 合法產權當然要保障。但違法增建憑什麼反過來成為阻礙整棟建築改善公 共安全的籌碼？ 3. 把「參與更新」與「長期持有高風險老屋」的經濟誘因真正拉開。 老公寓持有者願意參與都市更新、重建或完成必要耐震改善，就給予稅負優惠。 不願意更新也可以，但應該逐步建立強制修繕基金、公共安全保險、定期檢查及必要補強 制度。高風險老屋持有越久，安全維護成本本來就應該越高。這才符合正常的風險定價。 4. 真正去碰都市更新最敏感的「同意門檻」。 如果政府真的認定某些高齡、高風險建築的更新具有高度公共利益，那就修法討論： 在土地、建物及所有權人達到一定多數，例如50%以上之後，即可進入更強制、更快速的 更新程序，同時大幅簡化不必要的行政審議。 當然，50%是不是最適比例可以討論，也一定涉及財產權保障、比例原則及不同意戶的程 序保障。但至少這才是在解決真正的問題。 上面這些如果真的全部做下去，我敢說： 即使基準容積率還是225%，台北市都市更新一樣會滿地開花。 因為現在最大的制度問題之一就是： 參加都更有成本，不參加都更卻幾乎沒有相對應的成本。 但問題來了。 哪個政治人物敢這樣做？ 要求老屋強制定期耐震評估、花錢補強——得罪老屋屋主。 增加高風險老屋持有成本——得罪老屋屋主。 優先處理違建——得罪違建戶。 降低強制更新門檻——得罪不同意戶。 哪一項不是票？ 所以大家都知道問題在哪，但真正會掉票的事情沒人敢碰。 於是參選人最安全的做法，就是整天提出一些無關痛癢的措施，講得好像自己當上市長以 後，照這套方法就能讓台北市都市更新效率突飛猛進。 我只能說： 想太多！ 政治最好笑的地方就在這裡。 真正有效、但會掉票的政策不敢提； 提一堆無關痛癢、政治成本極低的政策，支持者反而看得熱血沸騰：「太棒了！終於有人 要解決都更問題了！」 至於另外講的「老宅延壽」或「耐震補強」…… 我建議提出這些政策的參選人或市長本人，親自走進台北市各個老公寓巷弄看看。 不要只坐在辦公室裡看示意圖。 你先告訴我，你所謂耐震補強的外部鋼構，到底要架在哪裡？ 臨主要道路、有足夠人行空間，或基地本身還保留足夠法定空地的建築，當然可能有施作 條件。問題是台北市大量老公寓的現況是什麼？ 巷弄狹窄、棟距極小、既有使用空間早就非常侷促，有些周邊空間甚至還存在各種既有增 建。　這些房子如果要採外部增設鋼構等補強方式： 鋼構要立在哪？ 立在馬路上嗎？ 還是強拆一樓占用的違建？ (政府你敢做？ 一樓會不會要求其他樓層違建一併公平處理？) 當然，耐震補強並不是只有外加H型鋼一種工法，實際上還有RC增設剪力牆、翼牆、柱補 強、制震等不同方案，但大體都是需要『更多的空間』。 這種議題真正的問題： 技術上「可以補強」，跟現實上台北市大量老公寓在空間、產權、施工、住戶協調及 成本條件下「具有普遍可行性」，完全是兩回事。 如果要用少數成功案例告訴大家「老屋不用拆，補強延壽就好了」，然後把它包裝成 解決台北市老屋問題的重要方案—— 早睏早有暝啦！ 對了，這位說台北都更300年會完蛋的政黨，正好就是當年造成都更推動停擺， 讓都市更新一度卡死，即使後來修法，到目前也因為當年文林苑事件，導致審查 的門檻和流程拉的極長。 這種一邊說要解決都更問題，但另一邊又製造更多問題的人， 用通俗一點的用語會稱這類人『生雞蛋沒，放雞屎一大堆』。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.240.189 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1786501259.A.229.html
推
08/12 10:28, 1小時前 , 1F
都更蓋房子要錢，錢從哪裡來?
08/12 10:28, 1F
推
08/12 10:30, 1小時前 , 2F
不一定掉票吧，得罪不同意的，卻可以買到同意的票
08/12 10:30, 2F
→
08/12 10:30, 1小時前 , 3F
阿，不同意的大概只佔兩成三成，同意的有七八成唉
08/12 10:30, 3F
這完全是謬思。 你自己想，如果藍做這件事，難道鐵到不能再鐵的40%綠就會支持他嗎？ 高機率不會。 但做下去，本來支持蔣但被影響的支持票， 高機率會流失！ 然後違建這東西... 不會只有 2-3 成的比例有違建而已啦。 全台北的老公寓我看至少 8 成以上都有各種類型不同的違建樣態。 講 8 成可能還太客氣了... XD
推
08/12 10:30, 1小時前 , 4F
沒錢，都更就是個死局
08/12 10:30, 4F
正確的說法是『沒分回條件的老公寓』 基本上都更就是死局。 客氣一點講說可能還有微乎極為的機率 (剛好同一基地的屋主心態都很健康) 所以才要選對 "都更宅"啊！ 之前就說過了，台北一堆住公寓的自己幻想以為自己家都更條件很好，殊不知只是如花。
推
08/12 10:34, 1小時前 , 5F
台北要都更只能期待大地震或戰爭
08/12 10:34, 5F
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08/12 10:34, 1小時前 , 6F
基本就是沒救的狀態
08/12 10:34, 6F
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08/12 10:35, 1小時前 , 7F
大地震或戰爭房子倒了，誰要出錢蓋？
08/12 10:35, 7F
推
08/12 10:36, 1小時前 , 8F
政府囉，哪個顏色不確定
08/12 10:36, 8F
→
08/12 10:38, 1小時前 , 9F
又是刁民，被自然都更又要靠別人，那永遠別都更了，整天只
08/12 10:38, 9F
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08/12 10:38, 1小時前 , 10F
會想靠別人
08/12 10:38, 10F
※ 編輯: s8752134 (61.228.240.189 臺灣), 08/12/2026 10:40:24
推
08/12 10:38, 1小時前 , 11F
大直挖到倒掉的公寓不知道現在開始蓋了沒
08/12 10:38, 11F
→
08/12 10:38, 1小時前 , 12F
如果連建商不小心挖倒的都更都還卡住 那真的無望了
08/12 10:38, 12F
大直基泰那個又是一個很好笑的案例 當初一開始基泰直接給最好的條件，那條件是基本上建商去找都不會給的。 單純是因為不小心造成鄰損給一個最大誠意的條件。 結果一堆綠色議員跑去找那些受災戶聲稱要台北市政府負責 (試圖升級成政治議題) 結果依法規去算怎麼給就是給不到基泰當初的條件。 去年這批鄰損戶就都回頭去找基泰。 整個過程浪費一堆時間。 綠油油是不是該出來跟這都更案的住戶道歉啊？ 又是一起生雞蛋沒，放雞屎一大堆 XD
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08/12 10:39, 1小時前 , 13F
地震只倒一棟還可能靠號召愛心民眾捐錢重建家園，倒
08/12 10:39, 13F
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08/12 10:39, 1小時前 , 14F
一堆就不可能了，災民自己想辦法。
08/12 10:39, 14F
推
08/12 10:41, 58分鐘前 , 15F
參加都更有成本 不參加都更零成本~ 這句話直擊要害
08/12 10:41, 15F
推
08/12 10:41, 58分鐘前 , 16F
如果真的倒一堆 政府趁機改類似日本的購地蓋房制度就好了
08/12 10:41, 16F
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08/12 10:42, 57分鐘前 , 17F
日本蓋房是幾乎全貸的 所以災民要重建 自備款門檻很低
08/12 10:42, 17F
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08/12 10:42, 57分鐘前 , 18F
不過現在看起來是清運成本太高XD
08/12 10:42, 18F
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08/12 10:45, 54分鐘前 , 19F
看看921倒的那些房子，現在有幾個重建回去的？
08/12 10:45, 19F
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08/12 10:45, 54分鐘前 , 20F
08/12 10:45, 20F
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08/12 10:47, 52分鐘前 , 21F
誰叫中部人不買透天，買透天不就好了
08/12 10:47, 21F
推
08/12 10:50, 49分鐘前 , 22F
住透天房子地震震倒了一樣要靠自己出錢重蓋，沒錢重
08/12 10:50, 22F
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08/12 10:50, 49分鐘前 , 23F
蓋一樣回不去。
08/12 10:50, 23F
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08/12 10:50, 49分鐘前 , 24F
08/12 10:50, 24F
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08/12 10:51, 48分鐘前 , 25F
可是買透天至少是自己的完整土地產權，不用跟你住大樓還要
08/12 10:51, 25F
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08/12 10:51, 48分鐘前 , 26F
看其他所有權人的臉色阿
08/12 10:51, 26F
推
08/12 10:55, 44分鐘前 , 27F
說得很對！關鍵原因，新蓋的大樓負擔很多成本，但
08/12 10:55, 27F
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08/12 10:55, 44分鐘前 , 28F
老屋卻將大部份的成本（結構、消防、停車、垃圾滯
08/12 10:55, 28F
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08/12 10:55, 44分鐘前 , 29F
納……）外部化，兩邊沒有在同一個基準點上，所以
08/12 10:55, 29F
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08/12 10:55, 44分鐘前 , 30F
除非把該負的成本塞回老屋持有人身上，全面的都更
08/12 10:55, 30F
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08/12 10:55, 44分鐘前 , 31F
很難推行。
08/12 10:55, 31F
※ 編輯: s8752134 (61.228.240.189 臺灣), 08/12/2026 10:57:13
推
08/12 10:57, 42分鐘前 , 32F
想要都更又要相同的居住面積 屋主就應該要負擔部分都
08/12 10:57, 32F
→
08/12 10:57, 42分鐘前 , 33F
更的成本
08/12 10:57, 33F
→
08/12 10:59, 40分鐘前 , 34F
要別人出工出錢 要免費 本來就不合理
08/12 10:59, 34F
都市更新的過程，地主出的成本叫『土地』。 土地是有價值的啊！ 所以為什麼台北市相比其他縣市容易都更？ 就是因為土地價值相對高很多，所以要說屋主完全沒負擔成本？ 這說法也不正確。
推
08/12 10:59, 40分鐘前 , 35F
用退縮、公共空間、公共停車場換獎勵容積吧
08/12 10:59, 35F
→
08/12 11:00, 39分鐘前 , 36F
市中心225%容積就是最大問題
08/12 11:00, 36F
推
08/12 11:00, 39分鐘前 , 37F
現在就有很多容積獎勵了
08/12 11:00, 37F
噓
08/12 11:02, 37分鐘前 , 38F
你講的批評換成國民黨也一樣意思啊，國民黨更爛
08/12 11:02, 38F
推
08/12 11:05, 34分鐘前 , 39F
樓上小鳥馬上啾啾叫
08/12 11:05, 39F
遮住眼睛的鳥，即使這麼清楚的事實告訴他是誰在擋都更，他也能因為支持綠色價值， 要硬扯一個別人也很爛的說法來安慰自己。 可憐呐～ ※ 編輯: s8752134 (61.228.240.189 臺灣), 08/12/2026 11:09:08
推
08/12 11:10, 29分鐘前 , 40F
說的真好
08/12 11:10, 40F
推
08/12 11:11, 28分鐘前 , 41F
沈柏洋如果講得能戳到核心又有執行力，投給他又何妨。問題是
08/12 11:11, 41F
推
08/12 11:11, 28分鐘前 , 42F
...稍微有實務經驗的人一聽就知道有沒有講到點，可行性如何
08/12 11:11, 42F
推
08/12 11:11, 28分鐘前 , 43F
惹~
08/12 11:11, 43F
推
08/12 11:18, 21分鐘前 , 44F
難得99%同意你說的
08/12 11:18, 44F
推
08/12 11:19, 20分鐘前 , 45F
有分析有推
08/12 11:19, 45F
推
08/12 11:19, 20分鐘前 , 46F
推這篇
08/12 11:19, 46F
推
08/12 11:27, 12分鐘前 , 47F
推，問題其實大家都知道，但是難的是人性
08/12 11:27, 47F
推
08/12 11:28, 11分鐘前 , 48F
30坪的房子都更後剩18坪喔，所以還要再扣掉一間房間
08/12 11:28, 48F
推
08/12 11:28, 11分鐘前 , 49F
推 但你說的都很多都會掉票 所以不可能做
08/12 11:28, 49F
推
08/12 11:29, 10分鐘前 , 50F
推
08/12 11:29, 50F
→
08/12 11:30, 9分鐘前 , 51F
都市人口增加這麼快，容積率過低根本沒有都更的誘因。你
08/12 11:30, 51F
→
08/12 11:30, 9分鐘前 , 52F
為了戶外的空間寬敞犧牲了室內的空間，那就是在佔人民的
08/12 11:30, 52F
→
08/12 11:30, 9分鐘前 , 53F
便宜啊。
08/12 11:30, 53F
推
08/12 11:31, 8分鐘前 , 54F
完全正確
08/12 11:31, 54F
→
08/12 11:32, 7分鐘前 , 55F
我本來30坪的樓地板，為了配合你那些消防法規，樓梯還要
08/12 11:32, 55F
→
08/12 11:32, 7分鐘前 , 56F
蓋兩套，你能證明火災時有兩套樓梯的生存率比一套高嗎？
08/12 11:32, 56F
→
08/12 11:32, 7分鐘前 , 57F
如果真的能證明有用，那為什麼不規定要四套樓梯，不就更
08/12 11:32, 57F
→
08/12 11:32, 7分鐘前 , 58F
安全了？
08/12 11:32, 58F
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